記者 | 黃昱

3月15日，保利物業(yè)公布了2021年業(yè)績報告，全年營收首次破百億，達到107.8億元，同比提升34.2%；毛利達20.1億元，同比上升34.4%；歸母凈利潤約8.5億元，同比上升25.6%。

保利物業(yè)的收入主要來自三大業(yè)務(wù)板塊：物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)，2021年分別為66.7億元、18.11億元、23億元，同比增速基本一致，都超過30%。

過去一年，物管行業(yè)規(guī)模競爭進入白熱化階段，相比2020年合約管理面積57%、在管面積翻倍的增速， 保利物業(yè)去年的規(guī)模擴張則相對保守。

截至去年底，保利物業(yè)的合同管理面積約為6.56億平方米，同比增長約16%，在管面積約4.65億平方米，同比增長33%。

從管理面積來看，保利物業(yè)位居行業(yè)前列。截至去年上半年底，國內(nèi)物管公司在管面積突破3億平方米的只有碧桂園服務(wù)、萬物云、保利物業(yè)和雅生活。

保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉在投資者業(yè)績會上指出，保利物業(yè)去年90%的拓展項目集中在已經(jīng)進入的城市，基本的城市布局已經(jīng)完成，當(dāng)下的重點是提升城市項目密度，進行深耕。

業(yè)績報告顯示，截至去年底，保利物業(yè)管理的項目涵蓋全國29個省、直轄市與自治區(qū)的196個城市。

保利物業(yè)規(guī)模的擴張，一方面來自母公司保利發(fā)展的業(yè)務(wù)增量，另一方面來自第三方拓展。

業(yè)績報告顯示，保利物業(yè)全年通過招投標(biāo)新簽約第三方項目432個，對應(yīng)單年合同金額達19億元，其中千萬級別以上項目金額占比40%。

截至去年底，保利物業(yè)簽約的第三方合同項目數(shù)量為1201個，較2020年底凈增長 280個，合同管理面積約為3.8億平方米，占總合同管理面積的比例約為57.5%，同比減少0.2個百分點。

另從收入貢獻來看，去年保利物業(yè)來自第三方物業(yè)管理服務(wù)的收入約為22.94億元，同比增長75.8%，高于整體物管收入34.8%的增速；第三方物管服務(wù)收入占物管服務(wù)總收入約為34.4%，同比提高約8個百分點。

從在管面積的結(jié)構(gòu)來看，保利物業(yè)的住宅、公共服務(wù)、商業(yè)寫字樓的占比分別為45%、52%、3%。

盡管公共服務(wù)面積占比高，但因其管理均價較低，保利物業(yè)的物業(yè)管理收入主要還是來自住宅。2021年，住宅、公共服務(wù)、商業(yè)寫字樓占物管收入的比例分別為63.5%、21.9%、14.6%。

雖然利潤率較低，但公共服務(wù)一直是保利物業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的重心。

財報數(shù)據(jù)顯示，去年保利物業(yè)新簽約第三方項目中，非居業(yè)態(tài)單年合同金額達13.9億元，占比73%，其中新簽約公共服務(wù)單年合同金額達9.5億元，千萬級以上項目數(shù)23個。

中信證券指出，公共服務(wù)類的物業(yè)訂單在初期的盈利能力并不高，但這種訂單具備基礎(chǔ)服務(wù)疊加的可能性（即菜單式服務(wù)），未來仍有收入和毛利率持續(xù)提升的可能。更重要的是，這個細(xì)分板塊競爭對手少，先發(fā)優(yōu)勢強，潛在拓展空間大。

在公共服務(wù)領(lǐng)域，保利物業(yè)進一步提升軌道交通、高校教研、城鎮(zhèn)景區(qū)三大核心業(yè)態(tài)規(guī)模量級，截至2021年12月31日，在公共服務(wù)新拓展金額和公共服務(wù)的物管收入中，三大核心業(yè)態(tài)占比雙雙超過60%。

對于物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展，保利物業(yè)方面認(rèn)為，將從數(shù)量擴張的初級階段邁向量質(zhì)并重的發(fā)展進階。