記者 | 黃昱
華潤(rùn)置地拿下了廣州2022年首個(gè)且是目前唯一一個(gè)公開(kāi)招商的舊改項(xiàng)目。
3月14日，廣州公共資源交易中心披露，廣州公共華潤(rùn)置地已正式成為廣州市黃埔區(qū)下沙社區(qū)新溪村舊村改造項(xiàng)目的合作企業(yè)之一，另外兩家分別為平安不動(dòng)產(chǎn)旗下的廣東安德股權(quán)投資有限公司以及廣州開(kāi)發(fā)區(qū)旗下的廣州開(kāi)投潤(rùn)埔實(shí)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司。
據(jù)公開(kāi)資料，新溪城市更新項(xiàng)目屬于片區(qū)統(tǒng)籌改造項(xiàng)目，分為舊城和舊村兩個(gè)部分，總改造范圍約35.60公頃，其中舊村改造范圍約13.98公頃，舊城改造范圍約10.37公頃。
項(xiàng)目位于老黃埔區(qū)核心商業(yè)區(qū)，正對(duì)老黃埔區(qū)政府，是廣州市第二中心商務(wù)區(qū)和黃埔區(qū)臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要商務(wù)居住配套區(qū)域。
有知情人士對(duì)界面新聞透露，新溪舊村改造部分的預(yù)計(jì)投資金額接近100億元，包括拆遷安置約22億元的費(fèi)用，舊城改造部分的預(yù)計(jì)投資金額則超過(guò)100億元，兩部分加起的預(yù)計(jì)總投資金額則超過(guò)200億元。
受廣州舊改放緩等因素影響，目前，華潤(rùn)置地僅明確成為舊村改造部分的合作企業(yè)。
新溪城市更新項(xiàng)目一直備受關(guān)注。一方面這是華潤(rùn)置地在廣州的首個(gè)位于核心商業(yè)片區(qū)的舊改項(xiàng)目，另一方面為華潤(rùn)置地在廣州首個(gè)明確提出要打造“萬(wàn)象”購(gòu)物中心的項(xiàng)目。
華潤(rùn)置地介入沙溪片區(qū)的時(shí)間在好幾年前。界面新聞?dòng)浾卟殚喒_(kāi)信息發(fā)現(xiàn)，早在2018年6月，黃埔區(qū)新溪村首批黨代表、股東代表就去實(shí)地考察了深圳華潤(rùn)城（大沖舊改）項(xiàng)目，并有發(fā)文稱：“未潤(rùn)埔公司將聯(lián)合華潤(rùn)置地將原黃埔片區(qū)核心商業(yè)區(qū)打造成為高品質(zhì)城市綜合體，成為廣州市第二中央商務(wù)區(qū)的示范點(diǎn)?！?/span>
同年10月，華潤(rùn)置地方面派代表出席了“黃埔街下沙社區(qū)新溪街石牌地塊低效限制物業(yè)處置補(bǔ)償協(xié)議簽約儀式”，并擔(dān)任活動(dòng)的出資方。到2019年5月，華潤(rùn)置地與下沙經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社簽訂《廣州黃埔區(qū)下沙社區(qū)新溪村城市更新前期服務(wù)協(xié)議》。
去年是新溪項(xiàng)目取得突破性進(jìn)展的一年，例如年初舊城片區(qū)納入《廣州市黃埔區(qū)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)2020年第三批城市更新年度計(jì)劃》；到3月完成城市更新展廳及樣板房建設(shè)，現(xiàn)已開(kāi)放并投入使用；6月舊城首開(kāi)區(qū)動(dòng)工儀式舉行，7月全面啟動(dòng)拆除，目前已完成拆除工作；9月區(qū)城市更新局核發(fā)同意新溪舊村改造公開(kāi)引入合作企業(yè)的批復(fù)。
去年8月的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地管理層透露，2021年下半年公司會(huì)確認(rèn)為新溪項(xiàng)目的實(shí)施主體。
華潤(rùn)置地方面的相關(guān)準(zhǔn)備工作也在推進(jìn)，同月，華潤(rùn)置地廣州公司總經(jīng)理許凡、廣東安德股權(quán)投資有限公司總經(jīng)理李微和廣州市潤(rùn)埔投資有限公司總經(jīng)理何剛代表三方在《廣州市黃埔區(qū)新溪舊村居及舊城鎮(zhèn)城市更新改造項(xiàng)目投資合作協(xié)議》上簽字。
根據(jù)協(xié)議約定，未來(lái)華潤(rùn)置地、安德、潤(rùn)埔三方將以聯(lián)合體的形式共同競(jìng)選新溪舊村改造項(xiàng)目合作企業(yè)，并共同參與舊村和舊城項(xiàng)目后續(xù)更新改造及開(kāi)發(fā)建設(shè)。
但事與愿違，突如其來(lái)的政策調(diào)整拖慢了新溪項(xiàng)目的進(jìn)展。去年8月底住建部發(fā)布63號(hào)文禁止城市更新大拆大建，10月廣州成為第一個(gè)正式發(fā)文跟進(jìn)的城市，在此背景下，廣州舊改的進(jìn)度明顯放緩了腳步，9月以來(lái)只有5個(gè)項(xiàng)目掛牌。
根據(jù)《廣州市關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，廣州將以不脫離實(shí)際，杜絕運(yùn)動(dòng)式、盲目實(shí)施城市更新，不沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持分區(qū)施策、分類指導(dǎo)，系統(tǒng)推進(jìn)城市更新，過(guò)往“跑馬圈地式”的城市更新推進(jìn)模式將有所暫緩。
老城區(qū)是防止大拆大建的重點(diǎn)。意見(jiàn)稿提出，意見(jiàn)稿提出，將在老城區(qū)范圍內(nèi)嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除，嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。此外，城中村等城市連片舊區(qū)不短時(shí)間、大規(guī)模進(jìn)行拆遷，合理確定更新模式。
在采用“繡花功夫”推進(jìn)老舊小區(qū)改造的大方針下，舊城改造的難度明顯上升。因此，新溪項(xiàng)目的舊城改造部分的進(jìn)展無(wú)可避免的會(huì)受到一些影響。
據(jù)界面新聞了解，不同于舊村改造，新溪舊城改造部分雖然已經(jīng)開(kāi)工，但目前卻還未通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式正式確定合作企業(yè)。
上述知情人士透露，黃埔舊城改造相關(guān)的配套文件還不是十分完善，華潤(rùn)置地在推進(jìn)新溪舊城改造部分的過(guò)程中等于是需要跟政府一起來(lái)完善各種報(bào)批報(bào)建的程序的，包括實(shí)施推進(jìn)路徑。另外，舊城改造涉及的主體比舊村要復(fù)雜，協(xié)調(diào)難度要更大。
從華潤(rùn)置地的角度來(lái)看，新溪項(xiàng)目是具有極強(qiáng)戰(zhàn)略意義的。
去年3月初，華潤(rùn)置地總裁李欣調(diào)研了天河區(qū)、黃埔區(qū)、白云區(qū)等重點(diǎn)在拓項(xiàng)目，提出“在穗拓展標(biāo)桿性項(xiàng)目是華潤(rùn)置地、華南大區(qū)和廣州公司未來(lái)的重點(diǎn)工作，要早日實(shí)現(xiàn)‘住宅+商業(yè)’雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略在穗落地”。
到同年4月，華潤(rùn)置地廣州公司總經(jīng)理許凡公開(kāi)表示，華潤(rùn)置地廣州希望全面復(fù)制深圳模式，未來(lái)計(jì)劃開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目15個(gè)，權(quán)益銷售額超300億元，市場(chǎng)占有率進(jìn)入前五。
而從實(shí)際情況來(lái)看，相較于在深圳的龍頭地位，華潤(rùn)置地直到2013年才首次進(jìn)入廣州，在廣州的積淀較為薄弱。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年華潤(rùn)置地在廣州的權(quán)益銷售金額僅40.59億元，排名第29，與排在第5的時(shí)代中國(guó)相差了超百億，全口徑銷售金額則為118.19億元，排名第14。界面新聞?dòng)浾攉@悉，華潤(rùn)置地廣州今年內(nèi)部制定的銷售目標(biāo)跟去年基本持平，全口徑銷售額為100億元。
據(jù)了解，華潤(rùn)置地目前在廣州有跟進(jìn)多個(gè)舊改項(xiàng)目，包括云石馬村、南沙蘆灣村等，但目前最有進(jìn)展的還是新溪項(xiàng)目。
因此，對(duì)于在廣州項(xiàng)目并不多的華潤(rùn)置地來(lái)說(shuō)，新溪項(xiàng)目不僅肩負(fù)著貢獻(xiàn)銷售額的重任，還承擔(dān)著在廣州復(fù)制深圳模式的壓力。所謂華潤(rùn)置地的深圳模式，可以簡(jiǎn)單理解成住宅+商業(yè)。
通過(guò)新溪項(xiàng)目，華潤(rùn)置地的 “萬(wàn)象”購(gòu)物中心的項(xiàng)目將首次落地廣州。根據(jù)此前披露的計(jì)劃，華潤(rùn)置地曾提出該項(xiàng)目具體改造方案將參照在深圳操刀的大沖舊改項(xiàng)目，將其打造成為黃埔區(qū)標(biāo)桿綜合體項(xiàng)目，要在廣州“全面復(fù)制深圳模式”。