記者 | 黃昱

華潤置地拿下了廣州2022年首個且是目前唯一一個公開招商的舊改項目。

3月14日，廣州公共資源交易中心披露，廣州公共華潤置地已正式成為廣州市黃埔區(qū)下沙社區(qū)新溪村舊村改造項目的合作企業(yè)之一，另外兩家分別為平安不動產(chǎn)旗下的廣東安德股權(quán)投資有限公司以及廣州開發(fā)區(qū)旗下的廣州開投潤埔實業(yè)發(fā)展集團有限公司。

據(jù)公開資料，新溪城市更新項目屬于片區(qū)統(tǒng)籌改造項目，分為舊城和舊村兩個部分，總改造范圍約35.60公頃，其中舊村改造范圍約13.98公頃，舊城改造范圍約10.37公頃。

項目位于老黃埔區(qū)核心商業(yè)區(qū)，正對老黃埔區(qū)政府，是廣州市第二中心商務(wù)區(qū)和黃埔區(qū)臨港經(jīng)濟區(qū)的重要商務(wù)居住配套區(qū)域。

有知情人士對界面新聞透露，新溪舊村改造部分的預(yù)計投資金額接近100億元，包括拆遷安置約22億元的費用，舊城改造部分的預(yù)計投資金額則超過100億元，兩部分加起的預(yù)計總投資金額則超過200億元。

受廣州舊改放緩等因素影響，目前，華潤置地僅明確成為舊村改造部分的合作企業(yè)。

新溪城市更新項目一直備受關(guān)注。一方面這是華潤置地在廣州的首個位于核心商業(yè)片區(qū)的舊改項目，另一方面為華潤置地在廣州首個明確提出要打造“萬象”購物中心的項目。

華潤置地介入沙溪片區(qū)的時間在好幾年前。界面新聞記者查閱公開信息發(fā)現(xiàn)，早在2018年6月，黃埔區(qū)新溪村首批黨代表、股東代表就去實地考察了深圳華潤城（大沖舊改）項目，并有發(fā)文稱：“未潤埔公司將聯(lián)合華潤置地將原黃埔片區(qū)核心商業(yè)區(qū)打造成為高品質(zhì)城市綜合體，成為廣州市第二中央商務(wù)區(qū)的示范點?！?/span>

同年10月，華潤置地方面派代表出席了“黃埔街下沙社區(qū)新溪街石牌地塊低效限制物業(yè)處置補償協(xié)議簽約儀式”，并擔(dān)任活動的出資方。到2019年5月，華潤置地與下沙經(jīng)濟聯(lián)合社簽訂《廣州黃埔區(qū)下沙社區(qū)新溪村城市更新前期服務(wù)協(xié)議》。

去年是新溪項目取得突破性進展的一年，例如年初舊城片區(qū)納入《廣州市黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)2020年第三批城市更新年度計劃》；到3月完成城市更新展廳及樣板房建設(shè)，現(xiàn)已開放并投入使用；6月舊城首開區(qū)動工儀式舉行，7月全面啟動拆除，目前已完成拆除工作；9月區(qū)城市更新局核發(fā)同意新溪舊村改造公開引入合作企業(yè)的批復(fù)。

去年8月的中期業(yè)績會上，華潤置地管理層透露，2021年下半年公司會確認為新溪項目的實施主體。

華潤置地方面的相關(guān)準備工作也在推進，同月，華潤置地廣州公司總經(jīng)理許凡、廣東安德股權(quán)投資有限公司總經(jīng)理李微和廣州市潤埔投資有限公司總經(jīng)理何剛代表三方在《廣州市黃埔區(qū)新溪舊村居及舊城鎮(zhèn)城市更新改造項目投資合作協(xié)議》上簽字。

根據(jù)協(xié)議約定，未來華潤置地、安德、潤埔三方將以聯(lián)合體的形式共同競選新溪舊村改造項目合作企業(yè)，并共同參與舊村和舊城項目后續(xù)更新改造及開發(fā)建設(shè)。

但事與愿違，突如其來的政策調(diào)整拖慢了新溪項目的進展。去年8月底住建部發(fā)布63號文禁止城市更新大拆大建，10月廣州成為第一個正式發(fā)文跟進的城市，在此背景下，廣州舊改的進度明顯放緩了腳步，9月以來只有5個項目掛牌。

根據(jù)《廣州市關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的意見（征求意見稿）》，廣州將以不脫離實際，杜絕運動式、盲目實施城市更新，不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，堅持分區(qū)施策、分類指導(dǎo)，系統(tǒng)推進城市更新，過往“跑馬圈地式”的城市更新推進模式將有所暫緩。

老城區(qū)是防止大拆大建的重點。意見稿提出，意見稿提出，將在老城區(qū)范圍內(nèi)嚴格控制大規(guī)模拆除，嚴格控制大規(guī)模增建。此外，城中村等城市連片舊區(qū)不短時間、大規(guī)模進行拆遷，合理確定更新模式。

在采用“繡花功夫”推進老舊小區(qū)改造的大方針下，舊城改造的難度明顯上升。因此，新溪項目的舊城改造部分的進展無可避免的會受到一些影響。

據(jù)界面新聞了解，不同于舊村改造，新溪舊城改造部分雖然已經(jīng)開工，但目前卻還未通過公開招標的方式正式確定合作企業(yè)。

上述知情人士透露，黃埔舊城改造相關(guān)的配套文件還不是十分完善，華潤置地在推進新溪舊城改造部分的過程中等于是需要跟政府一起來完善各種報批報建的程序的，包括實施推進路徑。另外，舊城改造涉及的主體比舊村要復(fù)雜，協(xié)調(diào)難度要更大。

從華潤置地的角度來看，新溪項目是具有極強戰(zhàn)略意義的。

去年3月初，華潤置地總裁李欣調(diào)研了天河區(qū)、黃埔區(qū)、白云區(qū)等重點在拓項目，提出“在穗拓展標桿性項目是華潤置地、華南大區(qū)和廣州公司未來的重點工作，要早日實現(xiàn)‘住宅+商業(yè)’雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略在穗落地”。

到同年4月，華潤置地廣州公司總經(jīng)理許凡公開表示，華潤置地廣州希望全面復(fù)制深圳模式，未來計劃開發(fā)住宅項目15個，權(quán)益銷售額超300億元，市場占有率進入前五。

而從實際情況來看，相較于在深圳的龍頭地位，華潤置地直到2013年才首次進入廣州，在廣州的積淀較為薄弱。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年華潤置地在廣州的權(quán)益銷售金額僅40.59億元，排名第29，與排在第5的時代中國相差了超百億，全口徑銷售金額則為118.19億元，排名第14。界面新聞記者獲悉，華潤置地廣州今年內(nèi)部制定的銷售目標跟去年基本持平，全口徑銷售額為100億元。

據(jù)了解，華潤置地目前在廣州有跟進多個舊改項目，包括云石馬村、南沙蘆灣村等，但目前最有進展的還是新溪項目。

因此，對于在廣州項目并不多的華潤置地來說，新溪項目不僅肩負著貢獻銷售額的重任，還承擔(dān)著在廣州復(fù)制深圳模式的壓力。所謂華潤置地的深圳模式，可以簡單理解成住宅+商業(yè)。

通過新溪項目，華潤置地的 “萬象”購物中心的項目將首次落地廣州。根據(jù)此前披露的計劃，華潤置地曾提出該項目具體改造方案將參照在深圳操刀的大沖舊改項目，將其打造成為黃埔區(qū)標桿綜合體項目，要在廣州“全面復(fù)制深圳模式”。