文|邁點
住有所居，居有所安。住房是中國百姓千百年來最基礎(chǔ)的民生需求。
2022年兩會政府工作報告4次提及“住房”，要求繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)。
中央的戰(zhàn)略定調(diào)下，地方政府也在積極推進保障性租賃住房的建設(shè)。在地方兩會工作報告中，2022年重點任務(wù)均強化部署保障性租賃住房建設(shè)?！按罅υ黾颖Ｕ闲宰赓U住房供給”、“加快發(fā)展長租房市場”被住建部列為2022年工作重點。
保障性租賃住房，何以成為住房租賃市場C位?
當(dāng)前，我國已經(jīng)建成世界上最大住房保障體系，包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。
公租房主要解決住房和收入“雙困”的城鎮(zhèn)家庭住房問題；保障性租賃住房重點解決人口凈流入的重點城市，特別是城市新市民和青年人住房問題；共有產(chǎn)權(quán)住房主要幫助有一定經(jīng)濟實力、買不起房子的城市居民改善居住條件。
較之于其他兩種住房供應(yīng)，保障性租賃住房為何能夠成為住房租賃市場C位，受到更多社會關(guān)注和政策扶持?這背后隱含著深刻的國情和社會基礎(chǔ)。
可以看出，三種保障性住房分別對應(yīng)不同的城市人群，而以畢業(yè)生、外來務(wù)工人員為主的城市新市民和青年人無疑是面臨住房困難的絕大多數(shù)。
數(shù)據(jù)顯示，2020年全國流動人口為3.76億人，10年間增長了將近70%。大量的人口流動帶來的住房矛盾，集中體現(xiàn)在一些人口凈流入的大城市中，針對新市民、青年人群體的租住房源缺少。與此同時，我國每年有規(guī)模龐大的新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生，畢業(yè)生中相當(dāng)一部分進入大城市工作。這兩個群體匯合在一起，帶來了巨大的租房需求。
“高校畢業(yè)生、新藍領(lǐng)等新市民、青年人是我國城鎮(zhèn)化進程中的關(guān)鍵群體，對促進城市新業(yè)態(tài)發(fā)展、穩(wěn)定社會就業(yè)發(fā)揮著重要支撐作用?！比珖f(xié)委員、中央黨校(國家行政學(xué)院)馬克思主義學(xué)院院長張占斌表示，解決好這部分重點人群的住房問題，既是解決大城市住房問題的關(guān)鍵所在，也是實現(xiàn)人民安居樂業(yè)、社會安定有序的需要。
針對大城市的住房突出問題，中國建設(shè)銀行董事長田國立表示，“今后房價再怎么降也很難真正解決工薪階層住房問題，特別是滿足普通老百姓、沒有積蓄的、進城務(wù)工、新市民這些階層的住房需求，未來是需要靠租賃住房來解決。”
2021年，我國將40個城市納入保障房試點，大力發(fā)展保障性租賃住房。2021年6月，國務(wù)院出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，從土地、財稅、金融等方面明確保障性租賃住房的支持政策。
《意見》明確提出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。同月，加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議明確要求，把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點任務(wù)。
截至2021年12月，共有28個省市披露“十四五”保障性租賃住房建設(shè)計劃，超過60個城市被納入，主要為人口凈流入較多的一線和二線城市，常住人口基本在100萬以上。從實施情況看，在人口流入較多的40個重點城市，2021年已籌集保障性租賃住房94.2萬套，預(yù)計可以解決近300萬新市民、青年人的住房困難，初步形成了多主體發(fā)展保障性租賃住房的良好開端。
投入大、回報周期長、回報率低，保障性租賃住房難題待解
保障性租賃住房已經(jīng)上升至國家戰(zhàn)略層面，具有明顯的強民生、弱盈利屬性，這決定了保障性租賃住房的建設(shè)需要政策先行，國企為主。邁點觀察已經(jīng)落地的保障性租賃住房項目發(fā)現(xiàn)，在建設(shè)方式上，大多采取政府提供政策、項目支持，引導(dǎo)各類市場主體建設(shè)運營的方式。這種不完全以政府為主導(dǎo)的建設(shè)方式，不僅降低了財政負擔(dān)，提高運營效率，也有助于擴大租賃住房供給。
對于保障性租賃住房這項浩大的民生工程，它的建設(shè)與落成并非一朝一夕，過程中也伴隨著各種各樣的困難：
一方面，市場主體積極性不高。在房地產(chǎn)市場租售比嚴重失調(diào)的環(huán)境下，保障性租賃住房的投入大、回報周期長、回報率低，較難吸引市場主體主動參與;另一方面，由于保障性租賃住房投入大，所以基層推進難度大。
就現(xiàn)有情況來看，各地的保障性租賃住房建設(shè)指標(biāo)大部分交給下屬國企來完成，而大部分國企在公寓運營管理方面經(jīng)驗不足，國企與市場化運營機構(gòu)合作或許是一個不錯的方式。
此外，限制保障性租賃住房快速推進的最關(guān)鍵因素非資金與金融支持莫屬。如果沒有周期長、利率低的金融貸款作為支撐，保障性租賃住房就難以取得可持續(xù)發(fā)展。
可喜的是，這一問題即將得到緩解。人民銀行、銀保監(jiān)會于春節(jié)后發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。
萬丈高樓平地起，保障性租賃住房項目的建成或許只是第一步。未來如何通過高效運營及各種生活服務(wù)，切實提高新市民的租房幸福感、安全感，才是政府及運營方需要持久考量的。
凝聚合力，各方積極參與保障性租賃住房建設(shè)
由于保障性租賃住房涉及到施工、設(shè)計、運營、管理等多個環(huán)節(jié)，采用社會各方力量群策群力，各取所長的方式才能最大限度地提高效率。
對于有充足公寓運營經(jīng)驗的社會化住房租賃企業(yè)而言，參與保障性租賃住房建設(shè)，是踐行企業(yè)社會責(zé)任、增強品牌正能量的有效途徑。通過為政府或國企提供運營托管服務(wù)，或可進一步增強品牌影響力，擴大盈利空間。
窩趣創(chuàng)始人兼副總裁楊稷此前表示，“(對于長租公寓企業(yè))保障性租賃住房有很大的機會和空間?！?/p>
誠然，公寓企業(yè)若想在保障性租賃住房上分一杯羹，輕資產(chǎn)賦能是其強項，輸出全方位運營托管是絕大多數(shù)企業(yè)會選擇的通路。這需要企業(yè)強化自身運營能力，確保公寓運營的安全穩(wěn)健。另一方面，增強品牌背書，拓寬政企合作渠道也是企業(yè)需要注意的。
作為西南地區(qū)重要的人口流入城市之一，重慶在保障性租賃住房建設(shè)方面積極行動。
近年來，重慶高度重視保障性租賃住房建設(shè)。截至2021年8月，全市已經(jīng)籌集保障性租賃住房房源2.7萬套(間)，按計劃，“十四五”期間，全市將新籌建保障性租賃住房40萬套(間)。
據(jù)悉，為更好地發(fā)揮國有企業(yè)在住房租賃市場培育發(fā)展中的引領(lǐng)和示范作用，重慶市地產(chǎn)集團2020年組建成立了重慶首個市級國有住房租賃投資運營平臺——渝地辰寓公司。
辰寓冠寓照母山青年公寓是渝地辰寓與龍湖冠寓共同打造的市級國有保障性租賃住房的首個標(biāo)桿項目。該項目由渝地辰寓統(tǒng)籌整合國有空置存量資產(chǎn)，龍湖冠寓具有豐富的存量資產(chǎn)盤活、租賃住房運營經(jīng)驗，能夠提供投資研判、產(chǎn)品設(shè)計、銷售管理、資產(chǎn)管理、對客服務(wù)等綜合性的解決方案，主要負責(zé)該項目前期定位、研發(fā)設(shè)計、產(chǎn)品建造及運營管理等。
該項目總建筑面積約5000平方米，住宅房源119套，已于2021年開業(yè)運營，可為周邊產(chǎn)業(yè)技術(shù)人員及企業(yè)管理人員提供高品質(zhì)的居住體驗。
渝地辰寓與龍湖冠寓作為國企和民企的代表，很好地詮釋了保障性租賃住房的強強聯(lián)合的合作模式，也為行業(yè)提供了借鑒與參考。
據(jù)邁點不完全統(tǒng)計，窩趣、城家公寓、東南青年匯、越秀星寓、莞寓、寧巢公寓、樂璟生活社區(qū)、建方長租、旭輝瓴寓、蘇州恒泰、安歆集團、朗詩寓等品牌已積極參與到保障性租賃住房的建設(shè)中，在非改租等存量盤活方面發(fā)揮重要作用。
總結(jié)
保障性住房作為住房供應(yīng)體系的重要補充，不僅能夠解決城市新青年的住房困難問題，還將推動保障房和商品房“雙軌”并行，成為促進房地產(chǎn)良性循環(huán)、構(gòu)建租購并舉新發(fā)展模式的關(guān)鍵。
基于近期保障性租賃住房政策的密集出臺，住建部政策研究中心原主任、中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹預(yù)計，2022或成發(fā)力保障性租賃住房的“制度大年”。政策推進下，保障性租賃住房將迎來新一輪的發(fā)展。