文|空間秘探  雷布同

全球最大長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商睿星資本Grey star（以下簡(jiǎn)稱“睿星”）將開(kāi)年第一“槍”，瞄準(zhǔn)了學(xué)生公寓市場(chǎng)。通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)，睿星以3.88億英鎊（折合人民幣約32.83億元）收購(gòu)4個(gè)學(xué)生公寓項(xiàng)目和一個(gè)建后出租項(xiàng)目。同時(shí)，還推出了針對(duì)歐洲市場(chǎng)的專注學(xué)生及青年專業(yè)人士的公寓品牌Canvas。斥巨資加上推新品牌，學(xué)生公寓市場(chǎng)的魅力到底有多大？中國(guó)市場(chǎng)玩家能不能從中分一杯羹？

英國(guó)學(xué)生公寓市場(chǎng)再迎“大富翁”

據(jù)了解，睿星收購(gòu)的這4個(gè)學(xué)生公寓分別位于倫敦、曼徹斯特和考文垂等主要大學(xué)城，共1807個(gè)床位。而且目前這些公寓均位于運(yùn)營(yíng)中，且入住率極高。硬件方面，4個(gè)公寓均配備健身房、影音室和露臺(tái)等設(shè)施。

之后，這4個(gè)學(xué)生公寓項(xiàng)目將被分在兩個(gè)不同的資產(chǎn)包中。位于倫敦蘭貝斯區(qū)和北阿克頓區(qū)的兩處項(xiàng)目將被納入Chapter資產(chǎn)包。而位于曼徹斯特和考文垂的項(xiàng)目將在睿星新推出的 Canvas品牌下運(yùn)營(yíng)。其中Chapter投資組合目前包含11棟倫敦優(yōu)質(zhì)學(xué)生公寓，原本有5642個(gè)床位，這兩項(xiàng)新資產(chǎn)的加入之后，該組合床位將增至6272個(gè)床位。

據(jù)睿星英國(guó)投資部高級(jí)總監(jiān)Ben Mowbray介紹，本次投資是其首次在英國(guó)的資產(chǎn)組合中引入青年專業(yè)人士公寓。首次出手便如此闊綽，其中既有英國(guó)以每年2.1%速度增長(zhǎng)的18歲人口給的底氣，還有睿星在歐洲市場(chǎng)屢獲成功的經(jīng)驗(yàn)支持。不過(guò)，目前這筆收購(gòu)并未最終敲定，還有待相關(guān)監(jiān)管部門的批準(zhǔn)。

很有意思的一點(diǎn)是，盡管這是睿星的青年專業(yè)人士公寓在英國(guó)首秀，但學(xué)生公寓并不是。細(xì)數(shù)睿星歷年來(lái)在英國(guó)學(xué)生公寓市場(chǎng)的投資，這一次的收購(gòu)，理解為“大富翁”的版圖再擴(kuò)張，更合適一些。

2015年，英國(guó)學(xué)生公寓成交額達(dá)35億英鎊左右，達(dá)到2014全年成交額的兩倍有余。也是在這一年，睿星以6億英鎊的價(jià)格從英國(guó)基金Round Hill Capital手中買下了位于倫敦的學(xué)生公寓資產(chǎn)包，并包裝成Greystar自己的品牌在倫敦運(yùn)營(yíng)。

期間，睿星又相繼購(gòu)入并售出部分學(xué)生公寓資產(chǎn)，如2021年，睿星達(dá)成了迄今最大規(guī)模交易，以47億英鎊價(jià)格將iQ Student英國(guó)學(xué)生公寓業(yè)務(wù)出售給黑石集團(tuán)。至此，睿星旗下英國(guó)學(xué)生公寓資產(chǎn)價(jià)值高達(dá)近百億美元。

當(dāng)然，作為全球?qū)W生公寓領(lǐng)頭羊睿星的版圖并不局限于英國(guó)。英國(guó)之外，睿星在2018年收購(gòu)DC Tower III正式進(jìn)軍德國(guó)和奧地利學(xué)生公寓市場(chǎng)；在2019年收購(gòu)了法國(guó)學(xué)生公寓租賃平臺(tái)Acteva并建立9.73億美元英國(guó)長(zhǎng)租公寓開(kāi)發(fā)基金；在2020年成為了西班牙最大的學(xué)生公寓自營(yíng)業(yè)主。目前，睿星的學(xué)生公寓事業(yè)幾乎遍及了歐洲主要國(guó)家。

不過(guò)，在學(xué)生公寓市場(chǎng)瘋狂“撒幣”的并不只有睿星，還有2015年花了11億英鎊收購(gòu)了英國(guó)的Liberty Living Portfolio的一組學(xué)生公寓投資組合的加拿大退休金計(jì)劃投資委員會(huì)（CPPIB）。次年，新加坡豐樹(shù)投資（Mapletree）斥資4.17億英鎊向英國(guó)Ardent公司收購(gòu)了25棟學(xué)生公寓樓。曾與龍湖共同推出長(zhǎng)租公寓投資平臺(tái)的新加坡主權(quán)基金GIC，也在2016年斥資4.3億英鎊買下了ThreeSixty學(xué)生公寓資產(chǎn)包，并直接介入學(xué)生公寓的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)。

學(xué)生公寓，魅力為什么這么大？

即便是在過(guò)去全球房地產(chǎn)發(fā)展的黃金年代，能夠吸引如此多的主權(quán)基金和私募資本的參與，足以證明學(xué)生公寓的投資價(jià)值。為什么學(xué)生公寓的投資魅力會(huì)如此強(qiáng)大？回顧擁有全球最大學(xué)生公寓市場(chǎng)的美國(guó)學(xué)生公寓發(fā)展簡(jiǎn)史，或許能夠一解疑惑。

早在美國(guó)正式成立之前，來(lái)自世界各國(guó)的冒險(xiǎn)家們將其在故鄉(xiāng)的先進(jìn)科技、理念以及制度都帶到了這片土地上。一些曾在牛津和劍橋大學(xué)受過(guò)古典式高等教育的英國(guó)人，為美國(guó)帶來(lái)了高等學(xué)府。隨之而來(lái)的，還有受古希臘的“通才教育”影響形成的住宿制學(xué)院模式，在象牙塔式的校園中，教師和學(xué)生共同吃住、學(xué)習(xí)與生活緊密結(jié)合。

到了美國(guó)南北戰(zhàn)爭(zhēng)期間，隨著學(xué)生紀(jì)律問(wèn)題增加，封閉式的住宿制學(xué)院模式已然不再適合當(dāng)下的高校。與此同時(shí)，德國(guó)研究型大學(xué)模式在美國(guó)逐漸興起。時(shí)任密歇根大學(xué)校長(zhǎng)的塔潘認(rèn)為應(yīng)該廢除大學(xué)宿舍，在他看來(lái)，“宿舍體系是令人厭惡的。宿舍讓學(xué)生形成獨(dú)立的社區(qū)，他們經(jīng)常養(yǎng)成壞習(xí)慣，趨于做出不守秩序的行為?！笔艽擞绊?，之后興建的麻省理工、加州大學(xué)等研究型大學(xué)建筑規(guī)劃中不再包括宿舍。

1860-1920年間，美國(guó)新增移民人口近千萬(wàn)。在此期間，美國(guó)大學(xué)宿舍供應(yīng)嚴(yán)重不足，據(jù)美國(guó)教育局1931年的一份調(diào)查報(bào)告顯示，所調(diào)查的44所大學(xué)僅能為15%的學(xué)生提供宿舍。于是，首輪學(xué)生宿舍擴(kuò)建就此拉開(kāi)了帷幕。

但是隨著女性、退伍老兵、少數(shù)族裔等新群體進(jìn)入大學(xué)，學(xué)生宿舍很快又迎來(lái)了需求大缺口。無(wú)奈，美國(guó)政府甚至動(dòng)用了戰(zhàn)時(shí)物資，為大學(xué)搭建“臨時(shí)宿舍”。此后又迅速頒發(fā)《宿舍建設(shè)法案》，用了十余年的時(shí)間，將學(xué)生宿舍的規(guī)模擴(kuò)充至原有的10倍。

短時(shí)間內(nèi)的規(guī)?？焖贁U(kuò)張，決定了這些臨時(shí)擴(kuò)建的學(xué)生公寓存在戶型緊湊、室內(nèi)設(shè)施不完善等弊端。也正是在此時(shí)，一些私營(yíng)房企發(fā)現(xiàn)了學(xué)生公寓的商機(jī)。1964年，美國(guó)第一家學(xué)生公寓正式誕生——由建筑公司兼酒店管理公司起家的Education Realty Trust（簡(jiǎn)稱“EDR”）在北卡羅來(lái)納大學(xué)教堂山分校引入首個(gè)1300張床位的“學(xué)生酒店”。此后，校外學(xué)生公寓市場(chǎng)的火熱一發(fā)不可收拾。

因此，海外學(xué)生公寓市場(chǎng)的火熱不僅是房企和財(cái)團(tuán)的推動(dòng)，更是學(xué)校和學(xué)生共同選擇的結(jié)果。聚焦學(xué)生公寓本身，之所以能成為新興熱門資產(chǎn)類別，主要有兩大因素的共同作用。

其一是持續(xù)增長(zhǎng)的客群，租住學(xué)生公寓主力的國(guó)際學(xué)生規(guī)模增長(zhǎng)迅猛。英國(guó)高等教育統(tǒng)計(jì)局公布，截至2020年共有143000余名中國(guó)留英學(xué)生，相比5年前增加了51140，增幅高達(dá)56%。而且留學(xué)生客群相對(duì)租期較為穩(wěn)定，支付與履約能力有保障，屬于優(yōu)質(zhì)租客。

其二是穩(wěn)定上漲的投資回報(bào)率。一般而言，學(xué)生公寓租金每年會(huì)有固定的漲幅，因此投資回報(bào)率也會(huì)隨之逐年上漲，如英國(guó)二三線城市的學(xué)生公寓甚至可以達(dá)到8%-10%，但是普通租賃住房的平均投資回報(bào)率基本在4%-5%之間。

中國(guó)的學(xué)生公寓，去哪兒了？

國(guó)內(nèi)高校的住宿市場(chǎng)幾乎在建設(shè)之處都清一色規(guī)劃了宿舍，鮮少出現(xiàn)美國(guó)等歐美國(guó)家讓學(xué)生在校外自行租住學(xué)生宿舍的情況。不過(guò)，美國(guó)高校經(jīng)歷的擴(kuò)招與宿舍緊缺，中國(guó)高校也同樣遭遇過(guò)。

2018年一篇題為《為了留在北大，我可能要花二十萬(wàn)》的文章，將北大專碩新生的住宿囧境暴露無(wú)遺。文中稱，該年北大有至少45%的專碩新生無(wú)法入住萬(wàn)柳公寓，需自行解決住宿問(wèn)題，如此一來(lái)再加上學(xué)費(fèi)與生活費(fèi)用預(yù)估兩年專碩需要花費(fèi)近20萬(wàn)元。這，并不僅僅是北大一所學(xué)校的難題。

根據(jù)《學(xué)位與研究生教育發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，中國(guó)2020年在學(xué)研究生總規(guī)模將達(dá)到290萬(wàn)人，專業(yè)學(xué)位碩士招生占比達(dá)60%左右。以此計(jì)算，每年的研究生擴(kuò)招增幅近5%。顯然，擴(kuò)張研究生的不只是北大，住宿矛盾同樣不限于北大。

2020年9月初，湖南師范大學(xué)研究生官網(wǎng)通知，新生將分兩批，分別在8月20日、8月23日登錄系統(tǒng)進(jìn)行宿舍預(yù)約。有學(xué)生反映，第一次申請(qǐng)落選后，第二次申請(qǐng)又因宿舍快速滿員再次失敗。隨后，兩百余名全日制學(xué)生收到學(xué)校通知，“學(xué)校床位有限，目前已無(wú)法充分安排所有符合條件的學(xué)生住宿?！?/p>

從當(dāng)前的現(xiàn)狀來(lái)看，面對(duì)擴(kuò)招帶來(lái)的宿舍床位緊張，國(guó)內(nèi)高校顯然是采取了與歐美國(guó)家不一樣的做法。擴(kuò)建，成了各省解決高校激增的住宿需求的一致選擇。

同濟(jì)大學(xué)在去年用了184天，完成了研究生新公寓的主體結(jié)構(gòu)施工至封頂。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后，將滿足2000余名研究生新生的住宿需求。青海省在今年2月宣布支持青海大學(xué)、青海師范大學(xué)和青海民族大學(xué)各建設(shè)1幢學(xué)生宿舍樓，以滿足高校擴(kuò)大招生規(guī)模后大學(xué)生的住宿需求。

為什么國(guó)內(nèi)高校不將學(xué)生宿舍的建設(shè)任務(wù)交給市場(chǎng)？尤其是在加快推進(jìn)高校后勤社會(huì)化改革的背景下，在學(xué)生宿舍板塊“自力更生”的執(zhí)念，看似還有些逆向而行。不過(guò)，從研究生的宿舍分配風(fēng)波中可以發(fā)現(xiàn)個(gè)中緣由。

首先需要肯定的是，學(xué)校配建宿舍住宿成本遠(yuǎn)低于學(xué)生公寓。2019年西安交通大學(xué)投入使用的創(chuàng)新港校區(qū)學(xué)生宿舍為單人單間且五室一廳并配有獨(dú)立衛(wèi)浴，一年僅收費(fèi)1200元。根據(jù)線上租房信息顯示，學(xué)校周邊的一室一廳一衛(wèi)戶型月租金900元，一年房租將超10000元。尤其是對(duì)于部分家境一般或是脫產(chǎn)讀碩的學(xué)子而言，學(xué)校配建宿舍是其首選。然而在美國(guó)，情況剛好相反，選擇租住學(xué)生公寓能比校園宿舍節(jié)省200-1000美元左右，且設(shè)施更新，配套更齊全。

其次是高校出于管理的需求。早在英國(guó)人引入高?！白∷迣W(xué)院制”時(shí)，一種觀念也隨著高校的發(fā)展逐漸深入人心。住宿學(xué)院制能給學(xué)生提供親密的、支持性的社區(qū)，從而促進(jìn)學(xué)生的社交、智力和個(gè)性的發(fā)展，讓大學(xué)成為能夠存在共同體和友誼的地方。

除此之外，學(xué)生宿舍還是高校的擴(kuò)招利器。充足的辦學(xué)空間，尚有盈余的配建設(shè)施，是一所高校在教學(xué)水平之外吸納生源的又一關(guān)鍵。尤其是在高等教育逐步走向市場(chǎng)的今天，一旦在規(guī)模擴(kuò)張方面失速，那么很有可能意味著之后的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也有可能落后于人。

中國(guó)玩家如何分一杯羹？

綜上，盡管學(xué)生公寓在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)的可能性寥寥，但是并不意味著中國(guó)玩家不能從中分得一杯羹。只不過(guò)，弱水三千，眾人各取一瓢飲罷了。

從投資層面來(lái)說(shuō)，學(xué)生公寓的投資市場(chǎng)幾乎“來(lái)者不拒”。無(wú)論是個(gè)人投資者或是機(jī)構(gòu)投資者，無(wú)論是如睿星這類專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，或是黑石集團(tuán)等泛地產(chǎn)領(lǐng)域的投資機(jī)構(gòu)，都可以選擇投資學(xué)生公寓。

而且學(xué)生公寓作為兼具穩(wěn)定收益、增值空間和避險(xiǎn)屬性的資產(chǎn)，早已受到海內(nèi)外投資人的熱捧。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2016年以來(lái)，加拿大養(yǎng)老金計(jì)劃投資委員會(huì)（CPPIB）、新加坡政府投資公司（GIC）、豐樹(shù)資本在美國(guó)學(xué)生公寓市場(chǎng)累計(jì)完成了近60億美元的投資。

不過(guò)需要注意的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的通病，學(xué)生公寓項(xiàng)目也難以避免。因開(kāi)發(fā)商涉嫌欺詐被捕，原計(jì)劃于2020年竣工的英國(guó)利物浦學(xué)生公寓Aura項(xiàng)目被迫停工并爛尾。尤其是對(duì)于國(guó)內(nèi)的個(gè)人投資人而言，選擇學(xué)生公寓項(xiàng)目的時(shí)候一定要慎重。尤其要警惕那些承諾高昂租金回報(bào)率，而且要求買家提前注入樓盤總金額50-80%的資金的開(kāi)發(fā)商，因?yàn)檫@類項(xiàng)目很有可能是買家集資建房，最終導(dǎo)致投資人蒙受損失。

從公寓產(chǎn)品層面來(lái)說(shuō)，學(xué)生公寓有若干條固有的產(chǎn)品邏輯，值得諸多有意打造細(xì)分市場(chǎng)的公寓品牌借鑒。一是選址策略，將物業(yè)與目標(biāo)客群的距離縮至極致。在EDR被睿星收購(gòu)前，其運(yùn)營(yíng)床位平均距校距離不到0.3英里。二是配套高標(biāo)，甚至頗有了幾分高端酒店的色彩。

在一些學(xué)生公寓中，除了網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)等基礎(chǔ)硬件配套之外，還配有娛樂(lè)室、空調(diào)泳池、健身房、停車場(chǎng)等功能設(shè)備。這樣一來(lái)，既提升了學(xué)生公寓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也能提升客單價(jià)提高投資回報(bào)率。

不過(guò)學(xué)生公寓產(chǎn)品趨向高端化，也與酒店有一定的關(guān)聯(lián)。睿星資本的創(chuàng)始人Bob Faith，也是“喜達(dá)屋之父”。在睿星資本從一家在休斯頓管理著9,000間公寓的區(qū)域型公司一路成長(zhǎng)為全球長(zhǎng)租公寓巨頭的途中，受到創(chuàng)始人早年在酒店行業(yè)積淀的影響，高端酒店的理念也逐步滲入睿星旗下的產(chǎn)品，學(xué)生公寓自然也不例外。

從市場(chǎng)層面來(lái)說(shuō)，盡管大多高校一般會(huì)明令禁止本科生外宿，但是研究生相對(duì)而言住宿更為自由。因此，對(duì)于恰好有物業(yè)資源且對(duì)學(xué)生公寓看好的運(yùn)營(yíng)商而言，不妨去一些住宿供不應(yīng)求的高校周邊進(jìn)行一些調(diào)研，確定高校是否存在外溢的租賃需求，且與運(yùn)營(yíng)商手中現(xiàn)有的住宿產(chǎn)品匹配程度如何，然后再?zèng)Q定是否要放手一搏。

其實(shí)并不僅是學(xué)生公寓，由于國(guó)情不同，還有一些住房租賃產(chǎn)品同樣是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)暫時(shí)還未出現(xiàn)的。不過(guò)，這并不代表國(guó)內(nèi)住房租賃品牌不能從中獲得一些啟示，正如學(xué)生公寓在產(chǎn)品方面為國(guó)內(nèi)品牌提供的些許借鑒。畢竟，學(xué)會(huì)站在巨人的肩膀上，本身就已經(jīng)是一種進(jìn)步了。

*空間秘探（ID：MESPACE007）