記者 | 黃昱
2022年以來，房地產行業(yè)政策層面暖風頻吹，目前有超40個城市發(fā)布了不同程度的樓市寬松政策，主要涉及降低首付比例、房貸利率下降、通過財稅刺激托底樓市等。然而，從政策放松傳導到市場仍需要一定的周期，短期內房地產市場依舊面臨壓力。
2月，在市場情緒波動延續(xù)、春節(jié)假期等影響下，百強房企單月成交額繼續(xù)承壓。克而瑞數據顯示，百強房企2月僅實現銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%，top50房企中僅仁恒、首開單月銷售取得正增長。
中指研究院指數事業(yè)部分析師孟新增指出，目前市場整體仍處低溫狀態(tài)，但在政策環(huán)境改善下，市場活躍度緩慢恢復，預計3月份成交規(guī)模環(huán)比會有所上升，但基于去年同期高基數下，成交規(guī)模同比大概率仍為下降趨勢。值得注意的是，熱點一二線城市市場恢復節(jié)奏或相對較快。
樓市尚不樂觀的同時，房企融資仍然受限。在這樣的市場環(huán)境下，房企在投資拿地上繼續(xù)秉持謹慎的態(tài)度，并通過組織架構調整提高管理效能，總之，一切為了下一個“春天”來臨做準備。
開局承壓
據克而瑞研究院數據，2022年前2月，各規(guī)模房企的累計銷售額繼續(xù)下滑，其中累計銷售額排名11-50名的房企累計銷售額降幅最大，同比下降47%，排名前10和51-100名的房企則分別同比下降42%、38%。
從整體市場來看，中指院數據顯示，2022 年1月，50城商品住宅成交面積在2195萬平方米左右，同比下降40.5%，環(huán)比下降 29.6%，市場情緒整體偏低。據初步統計，2月代表城市商品住宅成交面積降幅仍在四成左右。
對于2月的銷售表現，申萬宏源分析師指出，主要源于幾個方面：1、盡管需求端政策有所放松，但力度仍較小，市場持續(xù)走弱半年后市場預期悲觀、需求偏弱；2、行業(yè)資金進一步緊張導致房企持續(xù)降價；3、房地產稅試點預期導致市場觀望情緒加大等。
此外，市場供應明顯放緩也是銷售表現不佳的重要原因。據中指院初步統計，2022年1月，20城商品住宅新批上市面積約 1180萬平方米，同比下降超三成，環(huán)比下降超四成。部分城市受疫情及市場下行影響，供應明顯放緩。2月新批上市規(guī)模延續(xù)下行趨勢，同比降幅達五成。
銷售不樂觀的同時，大部分房企的融資依然受限?？硕鹧芯恐行闹赋?，1-2月行業(yè)典型房企的發(fā)債并沒有迎來明顯改觀，同比遠低于歷史同期。同時，從今年以來的房企融資結構來看，當前新發(fā)債企業(yè)仍以國資隊為主、輔以少部分優(yōu)秀的民營房企，國企央企的發(fā)債總量占到近5成。
另據中指院數據，2月房企信用債發(fā)行規(guī)模為250.2億元，環(huán)比下降16.38%，同比下降7.92%；海外債發(fā)行規(guī)模為15.8 億元，環(huán)比下降 83.46%，同比下降 94.57%。
從融資成本來看，信用債平均利率為3.59%，環(huán)比增長0.21個百分點，同比下降1.25 個百分點；海外債平均利率為 6.95%，環(huán)比增長1.39 個百分點， 同比增長1.37個百分點。
克而瑞研究中心認為，目前房企違約案例仍有發(fā)生，金融機構的白名單也主要針對國資企業(yè)以及部分優(yōu)秀的民企，短期內大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。
在此背景下，房企在拿地上仍然十分謹慎。據中指院數據， 1-2月，TOP100企業(yè)拿地總額1440.9億元，同比下降62.7%；50家代表房企招拍掛權益金額占比均值為79.4%，較同期降低3.6個百分點，企業(yè)傾向合作拿地。
與此同時，房企組織架構調整在2月份逐漸進入常態(tài)化和密集調整階段。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管彭澧麗稱，一方面，房企通過組織架構調整，進行區(qū)域整合，提升企業(yè)經營效率和效益；另一方面，高層管理崗位的調整有助于優(yōu)化企業(yè)的組織能力和管理模式。
政策密集放松
公開信息顯示，全國性商品房預售資金監(jiān)督管理辦法已于2月初制定出臺，新管理辦法將明確預售資金監(jiān)管的基本標準，實行“重點額度管理”，由市縣級城鄉(xiāng)建設部門根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。
對于新政出臺的目的，克而瑞研究中心認為，首要目標是保交付、維護消費者權益，其次意在糾偏，對于此前預售資金過度監(jiān)管“一刀切”的城市而言，短期內將在一定程度上緩解企業(yè)的資金周轉壓力。
不過在孟新增看來，全國性的監(jiān)管指導意見出臺，雖然有利于對當前過度監(jiān)管的政策進行糾偏，但去年下半年以來部分房企違約導致地方政府對房企的信任度明顯減弱，因城施策下，本次政策出臺對監(jiān)管資金釋放的額度或有限。
為了穩(wěn)定并引導市場恢復信心，地方政府也開始密集放松需求端調控政策。
據中指數據監(jiān)測，自 2022年以來，全國已有超40個城市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松房地產調控政策。
孟新增表示，需求端政策調整力度加大，有利于緩和市場情緒，促進合理住房需求釋放?！暗胤揭虺鞘┎呗鋵嵵醒胝邔颍尫藕侠碜》啃枨?，全國兩會后，預計將迎來更多城市政策調整?！?/span>
不過，克而瑞研究中心也指出，短期內行業(yè)政策調控的主基調不會改變，房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，行業(yè)整體銷售規(guī)模仍將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢。
前不久國新辦舉行的推動住房和城鄉(xiāng)建設高質量發(fā)展發(fā)布會上，住建部副部長倪虹強調，關于2022年的總體考慮，還是毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
展望3月，克而瑞研究中心認為，成交整體提升幅度有限，各城市市場將持續(xù)分化，理想情況下，隨著市場信心逐漸恢復，上半年核心一、二線城市市場或將率先企穩(wěn)回升，下半年弱二線及強三線城市或將輪動復蘇。
接下來，三四月份的市場能否回暖尚有待觀望。