備受關(guān)注的閩系房企正榮地產(chǎn)（06158.HK），迎來利好信號。
才剛剛承諾要在上半年完成30億至40億元規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置，次日，正榮地產(chǎn)便順利完成了一項目成交。
2月11日午后，由于一則無法按時償債的傳聞，正榮地產(chǎn)遭遇了股價閃崩，市值蒸發(fā)余百億。隨后，傳聞被坐實，多重困難浮出水面，正榮地產(chǎn)不得已尋求債券展期，希望爭取一年的緩沖時間。
市場信心脆弱，正榮地產(chǎn)已經(jīng)開啟了一些列自救行動。目前來看，除天津項目股權(quán)完成出售獲得資金外，正榮地產(chǎn)還有其他積極信號，如春節(jié)假期以后實現(xiàn)了超過70個項目的按時復工，以及多個項目正常銷售和按時交付等。
下周，西安城北大明宮板塊的正榮天寓項目也即將進行交付。
“始料未及”
“這次困難來得很突然，無法提前準備應對，使我們措手不及?！?/span>
對于正榮地產(chǎn)來說，2月11日是不忍回首的一天。僅在一天之內(nèi)，這家千億房企就經(jīng)歷了股價大幅下跌、市值蒸發(fā)106億港元。
如正榮地產(chǎn)董事長黃仙枝所言，這場危機來得突然且毫無準備。因為在一個多月以前，正榮地產(chǎn)還堅信自己能在短期內(nèi)贖回那筆2019年6月發(fā)行的2億美金規(guī)模的永續(xù)債，并且對外發(fā)了相關(guān)公告。
然而，在整個地產(chǎn)行業(yè)仍處于較為低迷的時期，市場這根敏感的神經(jīng)早已不太能經(jīng)得起任何負面?zhèn)髀劇Ｒ蛴袀髀劮Q正榮地產(chǎn)資金緊張，將不再按此前計劃贖回上述永續(xù)債，一時間，股價應聲而跌，最大跌幅逾80%，總市值也從160億港元跌至29.7億港元。
傳聞并非虛構(gòu)。
前兩個月融資貸款的普遍落空致使融資凈流出加劇，疊加今年1月份銷售較同期下降了約30%且現(xiàn)金流流出達到81億元，期間還還款55億元，眼前的正榮地產(chǎn)的確無法兌現(xiàn)承諾。因此才有了2月18日的公告，公司可用于清償債務的內(nèi)部資金有限，或不足以解決2022年3月即將到期的債務。
公告前兩日，正榮地產(chǎn)實控人歐宗榮的兩次減持加劇了市場恐慌。根據(jù)港交所股權(quán)披露顯示，歐宗榮在2月16日和17日合計賣出6300萬股公司股份，涉及金額為5709.47萬港元，持股比例由2021年11月8日的54.71%下降至53.27%。減持消息一出，正榮地產(chǎn)股價再度下跌14%。
不過，對于這兩次減持，事實上并不是市場猜測的歐宗榮選擇了“躺平”。2月24日，接近正榮地產(chǎn)的相關(guān)人士向界面新聞表示，減持是不得已而為之，眼下更要緊的是盤活資金?！叭绻媸菫榱速u股份，為何不在2月11日那天賣，當天收盤價是在1元。”
查詢發(fā)現(xiàn)，歐宗榮在2月16日和17日分別以平均每股0.92港元和每股0.8871港元的價格賣出了6300萬股正榮地產(chǎn)股份。
雪上加霜的是，多家機構(gòu)順勢對正榮地產(chǎn)投下了不信任的一票。
2月14日，穆迪將正榮地產(chǎn)的公司家族評級(CFR)由“B1”下調(diào)至“B3”，同時將公司高級無抵押評級由“B2”下調(diào)至“Caa1”，評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”。
2月21日，惠譽將正榮地產(chǎn)的長期發(fā)行人違約評級從“B”下調(diào)至“C”，將公司的高級無抵押評級也從“B”下調(diào)至“C”，回收率評級為“RR4”。
如今，正榮地產(chǎn)除了要及時挽回市場信心，還需尋求途徑應對過重的債務壓力。目前，正榮地產(chǎn)共有境外債券13筆、共計34億美元，境外永續(xù)債1筆、2億美元，以及16億人民幣的點心債。
積極自救
風雨交加下，正榮地產(chǎn)沒有選擇“躺平”，而是積極展開自救行動。
與多數(shù)房企一樣，此次正榮地產(chǎn)亦是選擇用債務展期的“空間”換取樓市銷售復蘇、預售監(jiān)管寬松政策落地的“時間”。
2月21日晚，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告，擬對5筆2022年內(nèi)到期的海外票據(jù)展期一年，并向持有人進行同意征求，展期的債券未兌付本金合計約為66億元人民幣。
很快，正榮地產(chǎn)開始第二步自救行動，在2月23日緊急召開投資人電話會議，懇切爭取一年的恢復流動性，并對突如其來的債務難題作了詳細解釋。
受各地預售資金監(jiān)管政策收緊影響，公司資金受限比例達賬面資金95%，真正可動用資金僅有5%。同時，融資貸款落空、銷售下降和春節(jié)期間的大體量支出，也加重了公司償還債務的難度。
此外，正榮地產(chǎn)也給出了增加現(xiàn)金回籠、滿足債券未來兌付的方案。如在途資金的回籠以及受限資金的釋放以補充流動性。加快銷售和資金回籠、持有物業(yè)出售等。目前，公司有近100億元自持物業(yè)，按照公允價值計算凈值大概40億-50億元。
正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事劉偉亮提到，目前公司已梳理出一批合作項目和投資性物業(yè)，正與現(xiàn)有合作方以及國企、央企進行洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，預計今年上半年可完成30億-40億元規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。
一日之后，正榮迎來了一筆項目成交。
2月24日，工商資料顯示，正榮地產(chǎn)將其持有的榮福（天津）置業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓至合作方美的置業(yè)（03900.HK。2020年，正榮地產(chǎn)旗下項目公司榮福天津置業(yè)以11.28億元的成交價拿下這一項目地塊。
榮福天津置業(yè)為項目公司，目前正開發(fā)“和筑梅江”項目。資料顯示，該項目位于天津市西青區(qū)大寺鎮(zhèn)興華九支北路以西、匯門道以南。接盤后，集中于珠三角和長三角區(qū)域的美的置業(yè)在天津地區(qū)業(yè)務將得以擴大，而獲得資金后的正榮地產(chǎn)也將更有望緩解債務危機。
在特別時期，對于項目的保交付，正榮地產(chǎn)也在應對。
在西安，城北大明宮板塊的正榮天寓項目已具備交付條件，預計于3月2日-3月4日進行交付，共計交付429戶。該項目位于西安市北二環(huán)東段，周邊有大明宮萬達、百寰國際、大華1935和四海唐人街四大商圈環(huán)繞。
一般而言，市場信心的重建，多依賴于房企的內(nèi)外現(xiàn)金流出現(xiàn)實質(zhì)性改善跡象和房企的積極自救。此外，還需政策暖風真正傳導到融資端、銷售端，方能有效改善公司的現(xiàn)金流狀況。
目前，要約交換方案是否會通過還存在不確定性，但正榮地產(chǎn)正在極力自救中。
暗中有光
種種跡象似乎顯明，正榮地產(chǎn)已進入危機時刻，但仔細看，也能瞥見些許光亮。
比如多年來累計下的銷售能力。
在2016年至2018年，正榮實現(xiàn)了從393.9億元到突破千億元銷售額的增長轉(zhuǎn)變。單就2021年來說，正榮地產(chǎn)在完成銷售目標方面，其實也是好于不少同行。去年全年，正榮地產(chǎn)累計實現(xiàn)合約銷售金額為1456.43億元，同比增長2.64%，完成了全年目標1500億元的97.1%。
進入今年2月份，正榮地產(chǎn)也迎來多個熱銷項目。例如，福州的棠悅江南和棠悅濱江項目，成交穩(wěn)居閩侯區(qū)銷售排行榜前列。另一項目正榮悅璟臺，得益于新春不打烊等系列活動，春節(jié)期間實現(xiàn)到訪292組。
同樣在福州，濱江正榮府項目，在春節(jié)期間實現(xiàn)來訪超300組，7天內(nèi)成交額破5000萬元，成為區(qū)域市場第一。
在南京，僅2月19日至2月20日兩天，潤棲府現(xiàn)場也出現(xiàn)新客數(shù)量攀升、成交不斷的紅盤現(xiàn)象。而剛于2月19日入市的平潭正榮府·悅璽項目，在兩天內(nèi)實現(xiàn)新客戶來訪262組，成交量突破50套。
除此之外，正榮地產(chǎn)正加速復工。
正榮地產(chǎn)南京區(qū)域、福州區(qū)域、蘇滬區(qū)域、武漢區(qū)域、西安區(qū)域、廣州區(qū)域、天津公司、成都公司等項目，在春節(jié)結(jié)束后便組織召開了返崗復產(chǎn)會議。
據(jù)正榮地產(chǎn)統(tǒng)計，截至目前，包括宜春正榮悅玲瓏、宿遷鐘吾正榮府、翔安正榮府、正榮·悅璟臺、桂湖正榮府、都江堰悅瓏府、成都潤錦府、天津紫闕、西安紫闕峯著、鄭州正榮府及鄭州瀾庭南苑等超70個項目，均已進入到返崗復產(chǎn)的工作狀態(tài)中。
積極復工背后，不可否認正榮地產(chǎn)在管控體系和工程前置性方面亦有可圈可點之處。
以廣州為例，項目現(xiàn)場需按照“材料封樣-材料跟蹤-樣板引路”的三級材料品質(zhì)管控之路，全周期執(zhí)行98個標準化要求，通過進場交底、策劃編制、體系培訓、現(xiàn)場執(zhí)行、反饋修正、結(jié)果考核等把控現(xiàn)場質(zhì)量，預控現(xiàn)場風險，以保障最終的交付品質(zhì)。
熱盤頻現(xiàn)以及積極復工，或能為正榮地產(chǎn)增添更多的自救底氣，而近期房地產(chǎn)政策在銷售端出現(xiàn)的一些積極信號，則是正榮地產(chǎn)選擇努力自救的動力。
近日，廣州、佛山等地銀行相繼下調(diào)房貸利率，其中廣州下降了20BP。菏澤、重慶、贛州等地的部分銀行還下調(diào)首套房房貸首付比例，從30%降低至20%。
氣溫正逐漸轉(zhuǎn)暖，樓市交易開始復蘇，正榮地產(chǎn)也渴望等來春天。