記者 | 孫梅欣

時隔3年多，地處魯西南的小城菏澤，再度因為樓市調(diào)控相關政策被外界關注。

這一次是針對購房首付進行不同比例的下調(diào)。菏澤當?shù)囟嗉毅y行近期調(diào)整了信貸政策，對名下無房無貸的首套房購房者，首付比例可以降至20%。另外，根據(jù)名下房產(chǎn)和貸款情況，首付降至25%-30%不等。在此之前，上述條件的公開要求首付比例，是不低于30%和40%。

雖然今年以來，已經(jīng)有不少城市陸續(xù)在公積金貸款上放寬了條件，但明確對商業(yè)貸款首付比例下調(diào)的城市，菏澤還是第一個。

又是菏澤。

就在2018年12月，也正是菏澤，成為全國首個放松“限售”年限的城市。當時，這個魯西南小城，正處于“舊改”進程的最高潮。

3年之后，它又再度在房地產(chǎn)市場的相關政策上，降低了門檻。

這次松動的背后，正是當年轟轟烈烈“舊改”后市場反應的延續(xù)。菏澤以自己鮮活的案例，演繹了一個典型四線小城，在快速城市化進程中，房地產(chǎn)市場所經(jīng)歷的劇烈調(diào)整。

購房意向不升反降

在明確首付下調(diào)后的第一個周末，作為菏澤一家房產(chǎn)中介創(chuàng)始人的金瑞，并沒有迎來想象中的門庭若市。相反，咨詢購房的人比往常更少：“周末算下來，意向購房人少了15%左右，而且數(shù)據(jù)是每日遞減。”

“首付明確下降，買房人觀望意向更濃。”金瑞很是無奈：“一方面覺得，由于市場足夠差，才會引來利好扶持，對未來本地樓市走向的看法更加觀望；另一方面，覺得現(xiàn)階段利好只是剛開始，還可以再等等，更不急于出手了?！?/span>

金瑞認為，相比于外界對菏澤降首付的關注，菏澤本地市場表現(xiàn)出的冷靜反應，主要有兩個因素：“第一，按照兩成首付的條件，購房人要無房無貸，還要銀行流水充足，條件比較苛刻。”

他坦言，由于過去5年時間菏澤的“舊改”推進，大部分人或買房，或拆遷安置，名下基本上都有房或者有貸款記錄，能滿足兩成首付的群體數(shù)量并不大。

第二個原因，則是在此次下發(fā)通知之前，菏澤不少項目在實際操作中，也能按照兩成首付辦理：“只是過去更多是私下辦理，現(xiàn)在是公開了。”

這一說法，在菏澤其他在售項目的售樓處也得到了印證。

菏澤牡丹區(qū)一家大型樓盤的銷售員告訴界面新聞，項目從2015年開盤以來，一直可以辦理最低兩成的首付，現(xiàn)在的利率最低可到5.5%：“但只有少量銀行可以辦理，并需要滿足比較嚴格的條件。”

根據(jù)人民銀行和銀保監(jiān)會在2016年的要求，在未實施“限購”措施的城市，居民家庭購買首套房，首付比例最低為25%，各地可以向下浮動5個百分點。

也就是說，作為“非限購”城市的菏澤，此次下調(diào)首付比例，并未突破政策底線。業(yè)內(nèi)人士認為，按照“因城施策”的原則，下調(diào)首付的決策，是根據(jù)菏澤目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀而做出的調(diào)整。

如果觀察菏澤過去5年的房地產(chǎn)發(fā)展走向就不難發(fā)現(xiàn)，這個城市的房地產(chǎn)市場，隨著極短時間內(nèi)經(jīng)歷的大規(guī)模“舊改”而跌宕，如今正經(jīng)歷著艱難時刻。

新房庫存已超20萬套

和5年前相比，很多再度來到菏澤的人，能明顯感受到這個城市的嶄新面貌。

相較于當時正值大規(guī)模“舊改”的建設期，如今的菏澤，到處都佇立著新建的高樓。這其中，尤其以住宅樓居多。

在菏澤重要水系趙王河兩岸，密集排布著新建的高端住宅樓，有當?shù)夭┲髟谝曨l網(wǎng)站上說：“趙王河兩岸的新房，能裝得下所有的菏澤人。”

這當然是一句玩笑話，但足可以顯現(xiàn)，菏澤新房市場的飽和度。

金瑞告訴界面新聞，目前菏澤現(xiàn)房加獲得預售許可證的新房庫存量，大約超過20萬套，并且還有很多已經(jīng)出讓的地塊待開發(fā)。二手房庫存量，大約在4萬套左右。

菏澤房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2021年，菏澤新房供應量為328.4萬平方米，累計約為3.5萬套，比2020年下降25%，比2019年下降49%。

如此算下來，2020年全市新房供應量約為4.6萬套，2019年約為6.8萬套。

和這三年相對應的當年新房成交量，則分別為2.45萬套、2.75萬套，和3.22萬套。

也就是說，僅僅這3年下來，菏澤新房市場新增未被消化的庫存量，就至少超過6萬套。

按照目前超過20萬套的新房庫存量計算，以目前市場每年3萬套左右的去化量來看，還有相當長時間才能消化庫存。

眼下一個有意思的現(xiàn)象是，一般新房交付后，可以在3個月內(nèi)就可以辦理的房產(chǎn)證，在菏澤需要等上1年。當?shù)財?shù)個樓盤銷售告訴界面新聞，這是因為當?shù)?/span>“需要辦理房產(chǎn)證的樓盤太多，而相關部門人手不夠”所導致。

與高位庫存量相對應的，是菏澤一路下滑的新房成交價。

界面新聞根據(jù)安居客公布的過去50個月菏澤新房價格統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，菏澤房價在經(jīng)歷了2017年-2018年的迅速上漲后，便呈現(xiàn)出持續(xù)下滑。

這其中，菏澤平均房價最高的單月，出現(xiàn)在2018年10月，當時價格一度接近6700元/平方米。就是在這個高點的2個月后，菏澤放開了“限售”政策，成為全國第一個“吃螃蟹”的城市。

解除“限售”后，大量房源入市，菏澤房價開始持續(xù)走低。并且從2021年10月開始，每月均價幾乎沒有超過5900元/平方米的狀況。

以今年2月的5879元/平方米均價計算，已經(jīng)比3年多前的高點下降約800元/平方米，降幅達到12%。

菏澤一位地產(chǎn)人士透露，雖然2019-2021年的年度整體成交量上漲，但由于樓盤眾多，實際各家樓盤的成交量在下滑，“即便是流量樓盤，過去同一時間能賣90套，現(xiàn)在只能賣掉30-40套。”

庫存量大，新房銷售去化緩慢，也影響了近兩年菏澤的土地收入。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年-2021年間，菏澤單年出讓涉宅地塊的金額，分別為186億元，117億元和142.5億元。雖然2021年較2020年水平有所上升，但比2019年及之前的數(shù)據(jù)，仍然大幅下滑。

據(jù)菏澤房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2021年，菏澤城區(qū)掛牌土地大部分沒有成交，高新區(qū)土地全年為零，整體成交地塊為2017年以來最少。

除了土地成交量下滑，菏澤市場還出現(xiàn)開發(fā)商退地情況。一位當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞，部分開發(fā)商早前拿下的大幅地塊，由于涉及拆遷未完成的情況，不得不退掉原計劃拿下的大部分地塊。

還有一些在2020-2021年間拿地的企業(yè)，由于自身開發(fā)資金承壓，以及菏澤現(xiàn)階段售價“難以算過賬”的情況，拿地2年仍未開發(fā)。

“如果現(xiàn)在還沒有一些明顯的利好政策，2022年菏澤土地出讓的情況，將很不樂觀。”上述人士告訴界面新聞。

爆發(fā)后的沉寂

曾參與過菏澤市場調(diào)研的青島樓市學者張百忍認為，菏澤目前市場出現(xiàn)明顯的供大于求，是前幾年大規(guī)模“舊改”后，市場遺留的問題：“短時間內(nèi)購房需求集中爆發(fā)后，便進入更長周期的沉寂。”

根據(jù)菏澤市政府2015-2017年的政府工作報告，以及2018-2020年的“新三年棚改計劃”，5年間涉及棚改戶約為52萬戶。以3人為一戶計算，所涉及的人數(shù)約為150萬人。

“雖然菏澤全市人口接近900萬，但實際上城市人口大約為220萬人。‘舊改’所涉及的地區(qū)涉及全市各縣，但以市區(qū)居多，所以按城區(qū)范圍來算，幾乎每2、3個人，就會經(jīng)歷到‘舊改’當中。”張百忍表示。

短時間內(nèi)集中舊改，激發(fā)了人們急于換房安置的購房需求。2017年，也正是在菏澤“舊改”量最大的時期，碧桂園、恒大、富力等品牌房企在當年陸續(xù)進入。

另一方面，“舊改”給回遷戶所置換的，通常不止一套房。不少先行棚改并且拿到多套回遷房的人，便將多余的房子，出售給了后一批的棚改戶。

所以在這個周期內(nèi)，城區(qū)的居民大多是已經(jīng)棚改拿到多套房子的人，或者是正在棚改，急于買房入住的人。大部分的棚改戶，都在這一時期迅速涌入一二手市場，解決了多年未有的房產(chǎn)置換問題。

除了商品房市場，政府方面也從開發(fā)企業(yè)手中集中采購了不少安置房。

據(jù)菏澤房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，雖然2020年全市新房銷售套數(shù)為2.75萬套，但當年政府采購的安置房套數(shù)為8800套。也就是說，當年全市新房市場消化的3.73萬套房源中，政府采購就占據(jù)了其中23%的購買力。

“實際上菏澤本地每年銷售排名前列的樓盤，基本都有政府采購的比例。”金瑞告訴界面新聞。

這就形成了一個大的市場循環(huán)：政府大規(guī)模棚改，買房人涌入市場，房企積極拿地，政府依靠土地出讓金，再度投入“舊改”和采購，房企獲得銷量后再度進入市場拿地。

這一有效循環(huán)，在一段時間內(nèi)，給菏澤整個城市都帶來了嶄新的面貌。不僅菏澤市容煥然一新，城市經(jīng)濟也得到快速拉動。

菏澤2021年的政府工作報告顯示，2020年，菏澤經(jīng)濟總量由山東省內(nèi)的第13位躍居第8位，前進了5個位次，增速為山東省第一，人均水平擺脫了全省末位；財政收入也超越其他兩個地市，躍居山東省第11位。

但這一循環(huán)在2020-2021年間又發(fā)生了扭轉。首先，菏澤2020年棚改涉及戶數(shù)，從2019年的12萬戶，速降到2020年的0.2萬戶。其次，2021年下半年開始，不少房企的資金鏈開始緊張，一些頭部房企在菏澤大幅度降價，對當?shù)厥袌鲆苍斐蓻_擊。

與大部分三四線城市相似，菏澤近些年也面臨著人口的凈流出，使得除了本地人之外，很少有外來購買力入市。

“掌上菏澤”公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年統(tǒng)計常住人口878.17萬人，戶籍人口1018.74萬人。常住人口比戶籍人口少了140萬人。

早在2018年菏澤統(tǒng)計局就公開坦誠，2017年戶籍人口比常住人口多145.0萬人，面臨“外出人口規(guī)模大”的情況。

“人口外流嚴重，本地市場有限，庫存規(guī)模太大了，根本就消化不了。”張百忍認為，這是菏澤樓上所面臨的現(xiàn)狀。

和菏澤本地市場面臨的困境相比，“首付降至兩成”的消息，對于全國其他城市刺激作用則更大。

就在菏澤確認降首付之后的4天時間里，已經(jīng)陸續(xù)有重慶、江西贛州等城市陸續(xù)傳出首付降至兩成的消息，佛山非限購部分樓盤也2月21日前后，將樓盤最低首付降至兩成。

相比于全國其他城市的積極跟進，如何解決菏澤的問題，才是當?shù)刈铌P心的。

金瑞認為，現(xiàn)階段本地樓盤除了“以價換量”，沒有其他更好的辦法：“首付降到2成對本地市場去化根本起不了多少作用，除非有更大的利好出現(xiàn)。”