記者 | 黃昱
開年后，廣州樓市最熱的議題就是“新房限價(jià)是否取消了”。
廣州市住建局相關(guān)工作人員對(duì)外的回復(fù)是，目前廣州的限價(jià)政策并沒有放松，對(duì)樓盤一直都是實(shí)施動(dòng)態(tài)價(jià)格指導(dǎo)，是根據(jù)周邊樓盤情況進(jìn)行通盤考慮的。同時(shí)對(duì)于“分級(jí)備案”的說法也給予了否認(rèn)。
在近期的新房市場(chǎng)上，已經(jīng)有一些開發(fā)商收到了窗口指導(dǎo)。一位廣州開發(fā)商對(duì)界面新聞表示，限價(jià)確實(shí)更靈活了，相關(guān)部門根據(jù)片區(qū)及市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)整，而不是設(shè)置最高價(jià)限制。
一位TOP40房企的廣州營(yíng)銷總對(duì)界面新聞表示，了解到戶型大于144平的豪宅盤已放開不限制備案價(jià)格。
從實(shí)際入市項(xiàng)目的價(jià)格來看，去年廣州新拿證的樓盤幾乎沒有備案價(jià)超過10萬元/平方米的，但保利發(fā)展和僑鑫集團(tuán)合作開發(fā)的廣州天河豪宅盤匯景臺(tái)（備案名：鑫?；▓@）于今年1月26日拿到預(yù)售證，備案價(jià)達(dá)14-15萬元/平方米，比之前吹風(fēng)的12萬元/平方米還要高。
除了匯景臺(tái)項(xiàng)目，今年以來還有多個(gè)新拿預(yù)售證樓盤的備案價(jià)也超過了10萬元/平方米，例如牛奶廠合景臻頤府、合景臻溋名鑄等。
除了豪宅盤，廣州有一些剛需樓盤也出現(xiàn)了限價(jià)的松動(dòng)，例如黃埔的品秀·星樾最新的價(jià)格從之前的3.8萬元/平方米上調(diào)到了4.4萬元/平方米，知識(shí)城升龍學(xué)府上城的備案價(jià)達(dá)到3.5萬元/平方米，要知道去年底位于知識(shí)城更核心區(qū)域的萬科幸福譽(yù)加推樓棟備案價(jià)未能超過3萬元/平方米。
克而瑞廣佛團(tuán)隊(duì)指出，根據(jù)年前荔灣、海珠個(gè)別中心區(qū)樓盤最新備案價(jià)的情況，廣州高價(jià)項(xiàng)目最高備案價(jià)較前期有突破跡象，預(yù)計(jì)一季度高價(jià)項(xiàng)目入市速度會(huì)有所加快。
克而瑞廣佛團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于下行的過程，過于嚴(yán)苛和嚴(yán)格的限價(jià)政策顯然不可行，需要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況作出調(diào)整。換言之，廣州指導(dǎo)價(jià)將繼續(xù)執(zhí)行，但是定價(jià)方式相比去年的”一刀切“，今年將會(huì)更加靈活，每個(gè)樓盤每個(gè)時(shí)期備案價(jià)會(huì)有所波動(dòng)。
廣州最近一輪的新房限價(jià)政策于2021年4月開始實(shí)施，當(dāng)時(shí)廣州政府提出對(duì)新建商品住房預(yù)售價(jià)格、現(xiàn)房銷售價(jià)格實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。
對(duì)于具體限價(jià)政策的規(guī)定，去年7月曾有消息稱，廣州限價(jià)窗口指導(dǎo)規(guī)則出臺(tái)，全新盤的備案價(jià)參考周邊競(jìng)品或同品質(zhì)項(xiàng)目一季度均價(jià)，老盤推新的備案價(jià)必須比上一期下調(diào)3%。
在此背景下，去年下半年廣州不少新推樓盤或者加推樓棟的備案價(jià)都受到較大的限制。
然而，到去年底，關(guān)于廣州新房限價(jià)將放松的消息就開始傳出，類似：“傳聞廣州限價(jià)政策將于明年放松，允許部分項(xiàng)目有2.5-3%的漲幅，而且具體漲幅會(huì)根據(jù)不同區(qū)域進(jìn)行限定?！?/span>
到今年初，又有消息稱，廣州今年的新盤備案價(jià)將實(shí)施‘分級(jí)備案’，即按照剛需和豪宅作區(qū)分，或者按剛需戶型和豪宅戶型作區(qū)分，而針對(duì)豪宅或豪宅戶型的限價(jià)政策將放松。
目前多位業(yè)內(nèi)人士向界面新聞確認(rèn)，今年廣州確實(shí)不再像去年一樣嚴(yán)格限制新房?jī)r(jià)格。
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志透露，定價(jià)權(quán)確實(shí)更多的交回到房企手中，主要表現(xiàn)在兩點(diǎn)上，首先是今年市場(chǎng)上出現(xiàn)了備案價(jià)高達(dá)14萬/平方米的樓盤，這在去年是不可能的；其次是去年被政府鎖定價(jià)格的樓盤今年都出現(xiàn)了價(jià)格的上調(diào)。
限價(jià)放松對(duì)于開發(fā)商提升利潤(rùn)固然是有利的，但在當(dāng)前本就略顯冷淡的市場(chǎng)環(huán)境下，漲價(jià)肯定是不利于銷售提速。在利潤(rùn)和銷量之間，開發(fā)商需要找到一個(gè)合理的平衡點(diǎn)。
經(jīng)歷了不太理想的1月及春節(jié)銷售后，在房貸利率有所放松的情況下，廣州樓市后續(xù)會(huì)是否會(huì)出現(xiàn)“小陽春”也受到外界關(guān)注。
貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆認(rèn)為，如果滿足兩個(gè)條件，廣州樓市有比較大可能會(huì)有“小陽春”，一個(gè)是供應(yīng)，第二個(gè)是開發(fā)商會(huì)不會(huì)讓利促銷。
從供應(yīng)的角度來看，雖然一季度是全年供應(yīng)的低谷，但大概率今年一季度供應(yīng)量會(huì)比往年更多一些，而3月房企將陸續(xù)拿證，進(jìn)入銷售節(jié)奏。
李茂喆表示，開發(fā)商讓利促銷的可能性也是有的，目前房企庫存去化周期持續(xù)上升，項(xiàng)目去化壓力也在逐漸加大。另外，從房企的角度看，雖然目前地產(chǎn)信貸有所改善，但房企資金緊張的局面并沒有根本解決，所以在開年“第一戰(zhàn)”上，房企會(huì)有加速去化回籠資金的需求。