記者 | 黃昱

開年后，廣州樓市最熱的議題就是“新房限價是否取消了”。

廣州市住建局相關工作人員對外的回復是，目前廣州的限價政策并沒有放松，對樓盤一直都是實施動態(tài)價格指導，是根據(jù)周邊樓盤情況進行通盤考慮的。同時對于“分級備案”的說法也給予了否認。

在近期的新房市場上，已經(jīng)有一些開發(fā)商收到了窗口指導。一位廣州開發(fā)商對界面新聞表示，限價確實更靈活了，相關部門根據(jù)片區(qū)及市場形勢調(diào)整，而不是設置最高價限制。

一位TOP40房企的廣州營銷總對界面新聞表示，了解到戶型大于144平的豪宅盤已放開不限制備案價格。

從實際入市項目的價格來看，去年廣州新拿證的樓盤幾乎沒有備案價超過10萬元/平方米的，但保利發(fā)展和僑鑫集團合作開發(fā)的廣州天河豪宅盤匯景臺（備案名：鑫?；▓@）于今年1月26日拿到預售證，備案價達14-15萬元/平方米，比之前吹風的12萬元/平方米還要高。

除了匯景臺項目，今年以來還有多個新拿預售證樓盤的備案價也超過了10萬元/平方米，例如牛奶廠合景臻頤府、合景臻溋名鑄等。

除了豪宅盤，廣州有一些剛需樓盤也出現(xiàn)了限價的松動，例如黃埔的品秀·星樾最新的價格從之前的3.8萬元/平方米上調(diào)到了4.4萬元/平方米，知識城升龍學府上城的備案價達到3.5萬元/平方米，要知道去年底位于知識城更核心區(qū)域的萬科幸福譽加推樓棟備案價未能超過3萬元/平方米。

克而瑞廣佛團隊指出，根據(jù)年前荔灣、海珠個別中心區(qū)樓盤最新備案價的情況，廣州高價項目最高備案價較前期有突破跡象，預計一季度高價項目入市速度會有所加快。

克而瑞廣佛團隊認為，當前房地產(chǎn)市場總體上處于下行的過程，過于嚴苛和嚴格的限價政策顯然不可行，需要根據(jù)市場的實際情況作出調(diào)整。換言之，廣州指導價將繼續(xù)執(zhí)行，但是定價方式相比去年的”一刀切“，今年將會更加靈活，每個樓盤每個時期備案價會有所波動。

廣州最近一輪的新房限價政策于2021年4月開始實施，當時廣州政府提出對新建商品住房預售價格、現(xiàn)房銷售價格實行價格指導，指導開發(fā)企業(yè)合理定價，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發(fā)預售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。

對于具體限價政策的規(guī)定，去年7月曾有消息稱，廣州限價窗口指導規(guī)則出臺，全新盤的備案價參考周邊競品或同品質項目一季度均價，老盤推新的備案價必須比上一期下調(diào)3%。

在此背景下，去年下半年廣州不少新推樓盤或者加推樓棟的備案價都受到較大的限制。

然而，到去年底，關于廣州新房限價將放松的消息就開始傳出，類似：“傳聞廣州限價政策將于明年放松，允許部分項目有2.5-3%的漲幅，而且具體漲幅會根據(jù)不同區(qū)域進行限定?！?/span>

到今年初，又有消息稱，廣州今年的新盤備案價將實施‘分級備案’，即按照剛需和豪宅作區(qū)分，或者按剛需戶型和豪宅戶型作區(qū)分，而針對豪宅或豪宅戶型的限價政策將放松。

目前多位業(yè)內(nèi)人士向界面新聞確認，今年廣州確實不再像去年一樣嚴格限制新房價格。

地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志透露，定價權確實更多的交回到房企手中，主要表現(xiàn)在兩點上，首先是今年市場上出現(xiàn)了備案價高達14萬/平方米的樓盤，這在去年是不可能的；其次是去年被政府鎖定價格的樓盤今年都出現(xiàn)了價格的上調(diào)。

限價放松對于開發(fā)商提升利潤固然是有利的，但在當前本就略顯冷淡的市場環(huán)境下，漲價肯定是不利于銷售提速。在利潤和銷量之間，開發(fā)商需要找到一個合理的平衡點。

經(jīng)歷了不太理想的1月及春節(jié)銷售后，在房貸利率有所放松的情況下，廣州樓市后續(xù)會是否會出現(xiàn)“小陽春”也受到外界關注。

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆認為，如果滿足兩個條件，廣州樓市有比較大可能會有“小陽春”，一個是供應，第二個是開發(fā)商會不會讓利促銷。

從供應的角度來看，雖然一季度是全年供應的低谷，但大概率今年一季度供應量會比往年更多一些，而3月房企將陸續(xù)拿證，進入銷售節(jié)奏。

李茂喆表示，開發(fā)商讓利促銷的可能性也是有的，目前房企庫存去化周期持續(xù)上升，項目去化壓力也在逐漸加大。另外，從房企的角度看，雖然目前地產(chǎn)信貸有所改善，但房企資金緊張的局面并沒有根本解決，所以在開年“第一戰(zhàn)”上，房企會有加速去化回籠資金的需求。