文|邁點(diǎn)

2022年2月13日晚間，對(duì)于網(wǎng)傳的“上海佘山世茂深坑酒店報(bào)價(jià)22.5億對(duì)外出售”的消息，世茂集團(tuán)方面給出了最新回應(yīng)，集團(tuán)稱會(huì)進(jìn)一步平衡資產(chǎn)持有量，部分持有資產(chǎn)有處置計(jì)劃，但該出售消息不實(shí)?；貞?yīng)發(fā)布后引起行業(yè)熱議。

實(shí)際上，自去年下半年開始，包括世茂、恒大、碧桂園在內(nèi)的國內(nèi)地產(chǎn)龍頭企業(yè)均有出售酒店物業(yè)新聞傳出，其中世茂集團(tuán)的“出售資產(chǎn)清單”頗受關(guān)注，清單中表示世茂集團(tuán)正在出售全國各個(gè)類型的資產(chǎn)項(xiàng)目，包括商辦、住宅、城市綜合體、物業(yè)、公寓、酒店等等。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國的地產(chǎn)酒店正處于艱難的換擋期。

1、誰在賣，誰能買？

得益于中國地價(jià)房?jī)r(jià)多年來火箭式的攀升速度，中國地產(chǎn)企業(yè)一直被認(rèn)為是穩(wěn)賺不賠的高回報(bào)生意，自2020年疫情爆發(fā)以來，全球的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都受到影響，不少地產(chǎn)集團(tuán)也因此陷入流動(dòng)性危機(jī)，通過買賣交易來獲取現(xiàn)金流成為不少地產(chǎn)集團(tuán)的共同選擇，其中酒店資產(chǎn)往往是地產(chǎn)酒店首先選擇剝離的板塊之一。

世茂集團(tuán)此次出售是個(gè)典型的案例。1月28日晚間，世茂集團(tuán)發(fā)布出售酒店物業(yè)的公告顯示，其向上海地產(chǎn)出售上海世茂北外灘開發(fā)建設(shè)有限公司，總價(jià)為45億元，該公司的主要資產(chǎn)就是位于上海虹口區(qū)外灘黃浦路199號(hào)的上海外灘茂悅大酒店。此外，被世茂集團(tuán)擺上貨架的有30余個(gè)項(xiàng)目，其中待出售的酒店資產(chǎn)共有7家，分別位于上海、南京和武漢等城市，但值得注意的是這些酒店都還剩下不小數(shù)額的融資余額未償還，這也意味著就算有企業(yè)按照評(píng)估價(jià)進(jìn)行接盤，世茂集團(tuán)能夠拿到手的資金并不多。

 去年一直位于風(fēng)口浪尖的中國恒大集團(tuán)也是一直買賣不斷，根據(jù)其發(fā)布的2021年中期報(bào)告顯示，在2021年1月29日收購了寧波雅太物業(yè)的100%股權(quán)，隨后在2021年6月則以該公司80%的股權(quán)作為銀行借款抵押。實(shí)際上，對(duì)于地產(chǎn)集團(tuán)來說，為了回籠資金和增強(qiáng)現(xiàn)金流，對(duì)酒店項(xiàng)目進(jìn)行買賣交易早已駕輕就熟，但是問題在于如今的市場(chǎng)而言，這些身價(jià)過億甚至數(shù)十億的酒店資產(chǎn)是否能被安然接盤仍然是個(gè)問號(hào)。

回看2017年萬達(dá)酒店為實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型而進(jìn)行的資產(chǎn)拋售，其中文旅項(xiàng)目由融創(chuàng)以438.44億元拿下，76家城市酒店則被富力以199.06億元收購，最終交易金額超過了630億元，這對(duì)于當(dāng)下的市場(chǎng)來說也是個(gè)天文數(shù)字了。再看現(xiàn)在世茂集團(tuán)中的資產(chǎn)出售，據(jù)相關(guān)文件顯示，其30多個(gè)項(xiàng)目合計(jì)報(bào)價(jià)約為741億元，光是酒店資產(chǎn)就達(dá)到了近260億元，占整體資產(chǎn)待售清單的33.8%。不過根據(jù)目前的消息來看，盡管傳言有國資背景的企業(yè)正在與世茂方面項(xiàng)目進(jìn)行接觸，但轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)并無明確進(jìn)展。從某種程度上說，后疫情時(shí)代的資本交易市場(chǎng)謹(jǐn)慎為上，財(cái)大氣粗的玩家越來越少，那么最后的壓力，還是來到了地產(chǎn)集團(tuán)這一邊。

2、賣酒店，能幫助地產(chǎn)集團(tuán)擺脫困境嗎？

實(shí)際上，想要依托拋售酒店資產(chǎn)來幫助地產(chǎn)集團(tuán)擺脫困境還是有一定難度。

一方面，地產(chǎn)集團(tuán)選擇拋售要么是為了回血，要么是為了止損，這也意味著其希望可以通過對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)的快速變現(xiàn)來解決集團(tuán)現(xiàn)階段的現(xiàn)金困境。而前文的分析表明對(duì)于當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境而言，謹(jǐn)慎和穩(wěn)健交易成為資本買賣的關(guān)鍵，在疫情的威脅下越來越少的企業(yè)集團(tuán)愿意拿出數(shù)十上百億的資金去收購一些未來并不明朗的項(xiàng)目。

另一方面， 對(duì)于不少地產(chǎn)集團(tuán)而言，盡管出手了部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了資金回籠，但對(duì)于集團(tuán)高額的負(fù)債來說有些杯水車薪。以世茂集團(tuán)為例，根據(jù)其發(fā)布的2021年中期報(bào)告數(shù)顯示，截至2021年6月，其有息債務(wù)規(guī)模達(dá)到了1645億元，其中短期借款為444.43億元，而長期借款為1200.71億元。其披露的出售項(xiàng)目合計(jì)報(bào)價(jià)也只能償還一般的債務(wù)，更別說酒店資產(chǎn)了。實(shí)際上，根據(jù)各大上市房企發(fā)布的2021年中期報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月，包括中國恒大、保利發(fā)展、碧桂園、融創(chuàng)中國、綠地控股等在內(nèi)的房企有息負(fù)債均超過千億規(guī)模，而各家手持現(xiàn)金達(dá)到負(fù)債的50%的都寥寥無幾，因此降負(fù)債和增加現(xiàn)金流一直是房企長期發(fā)展的重要目標(biāo)之一。

 那么，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，以世茂為代表的地產(chǎn)集團(tuán)為什么依然選擇變賣酒店資產(chǎn)？

從地產(chǎn)集團(tuán)自身來說，其面臨的前所未有的政策壓力影響了自身收益，迫使其不得已走上了賣賣賣的道路。近年來國家持續(xù)把控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持「房住不炒」主基調(diào)及「穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期」的目標(biāo)，多部分協(xié)同監(jiān)管，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正向發(fā)展。在2020年先后推出了「三道紅線」、「房貸集中管理」、「住宅用地兩集中」等政策則意味著繼開發(fā)商、銀行、購房者層面的房地產(chǎn)調(diào)控政策后，將地方政府供地納入調(diào)控，【管錢】及【管地】雙管齊下，圍繞四大主題的監(jiān)管閉環(huán)已經(jīng)形成。土地紅利的消失和政策的壓力讓地產(chǎn)集團(tuán)的經(jīng)營壓力陡生，必須通過資產(chǎn)重組以及打造新的商業(yè)模式來維持收益水平。

而從酒店角度來看，其在地產(chǎn)集團(tuán)各板塊中的營收競(jìng)爭(zhēng)力無法使其成為“保留項(xiàng)目”。對(duì)于不少地產(chǎn)集團(tuán)來說，酒店資產(chǎn)只是其眾多業(yè)務(wù)板塊中的一條支線，其占比并不大。根據(jù)世茂集團(tuán)發(fā)布的2021年中期報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月，其酒店經(jīng)營收入為9.72億元，盡管同比2020年上半年增長了114.6%，但是其在盡管總營收中僅占1.33%。

而根據(jù)融創(chuàng)中國發(fā)布的2021年中期報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，其文旅城建設(shè)及運(yùn)營收入約為26.1億元，僅占總營收的2.7%。

3、地產(chǎn)酒店還有機(jī)會(huì)嗎？

不過，盡管近年來酒店拋售案時(shí)有發(fā)生，但共同點(diǎn)在于大多數(shù)地產(chǎn)集團(tuán)并未完全拋棄對(duì)酒店項(xiàng)目的挖掘和重視，這和酒店資產(chǎn)在地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)版圖中的地位變化有著分不開的關(guān)系。早期的地產(chǎn)和酒店是配套關(guān)系，地產(chǎn)商們希望可以依托酒店品牌實(shí)現(xiàn)物業(yè)地價(jià)和房?jī)r(jià)的增值。彼時(shí)國際高端酒店因具有良好的品牌知名度和價(jià)值成為不少地產(chǎn)商們青睞的對(duì)象。后期的地產(chǎn)和酒店是嵌套關(guān)系。地價(jià)和房?jī)r(jià)增長空間縮短，地產(chǎn)集團(tuán)為了打造多元化業(yè)務(wù)，增加營收第二第三曲線，紛紛將酒店作為自營業(yè)務(wù)大力發(fā)展，并開始介入管理，酒店作為地產(chǎn)集團(tuán)多元化營收體系的一部分而獲得了集團(tuán)的助力，從而形成了一種獨(dú)特的酒店類型。在此背景下，地產(chǎn)系酒店也也擁有了更加廣闊的發(fā)展機(jī)會(huì)。

首先，地產(chǎn)系酒店依然擁有得天獨(dú)厚的物業(yè)優(yōu)勢(shì)。一方面房企本身就是酒店物業(yè)最大的業(yè)主，對(duì)于其他需要花費(fèi)高額成本租賃物業(yè)或者購買物業(yè)的酒店品牌來說，地產(chǎn)系酒店成本至少可以打?qū)φ郏涣硪环矫鎰t是房企本身覆蓋范圍廣，大多在全國各地都有商辦、公寓、綜合體或住宅項(xiàng)目，且因?yàn)榇蠖鄶?shù)房企已有多年積累，無論是在一二線城市，還是三四線及以下城市都有項(xiàng)目覆蓋，從理論上說這些地方都可以進(jìn)行酒店布局。

其次，地產(chǎn)酒店背靠大樹好乘涼，突圍求變空間廣闊。目前來說地產(chǎn)酒店廣為業(yè)內(nèi)人士詬病的問題主要集中于兩點(diǎn)，一是由于歷史問題過于重視國際酒店品牌，二是相比較其他專業(yè)的酒店集團(tuán)又過于忽視酒店的運(yùn)營管理。這些問題如果是在小型酒店投資人和業(yè)主身上或許很難很快糾正，但是在地產(chǎn)集團(tuán)的語境下，酒店發(fā)展的容錯(cuò)率也得到提升，而集團(tuán)也有能力又實(shí)力針對(duì)酒店發(fā)展的問題進(jìn)行對(duì)應(yīng)的調(diào)整。

實(shí)際上，目前已經(jīng)有不少地產(chǎn)集團(tuán)紛紛通過尋找外援強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和自掏腰包加大支持力度等方式展現(xiàn)對(duì)酒店板塊的重視。如萬科在2021年4月通過旗下酒店管理公司與亞朵集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作；如融創(chuàng)中國在近兩年先后和華住集團(tuán)、開元旅業(yè)集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作；又如碧桂園集團(tuán)旗下通過不斷運(yùn)營正在嶄露頭角的鳳悅酒店及度假村等。

最后，后疫情時(shí)代旅游住宿需求的擴(kuò)大給地產(chǎn)系酒店乃至整個(gè)酒店行業(yè)發(fā)展提供了可能。從大環(huán)境來說，中國的旅游住宿產(chǎn)業(yè)在疫情爆發(fā)后受到了巨大的沖擊，出境游封鎖，國內(nèi)游、跨省游也因疫情的零星爆發(fā)而階段性停滯，但與之對(duì)應(yīng)的則是被疫情壓制下愈發(fā)蓬勃的旅游住宿需求。而在國家大力推動(dòng)文旅發(fā)展促進(jìn)文旅消費(fèi)的基調(diào)下，未來幾年內(nèi)中國的酒店市場(chǎng)或?qū)⒊尸F(xiàn)蓬勃發(fā)展態(tài)勢(shì)，身處其中的地產(chǎn)系酒店自然前景廣闊。

4、地產(chǎn)酒店未來兩大猜想

華美顧問機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱認(rèn)為地產(chǎn)集團(tuán)拋售酒店資產(chǎn)有很多原因，有的是為了實(shí)行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，出讓資產(chǎn)加強(qiáng)管理；有的是為了在公司財(cái)報(bào)出來之前調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。而對(duì)于地產(chǎn)集團(tuán)來說，更多的原因還是銀行在房地產(chǎn)企業(yè)融資方面出臺(tái)的“三道紅線”所引導(dǎo)的合理結(jié)果，從長期來看具有良性健康的引導(dǎo)作用。

而伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)“三道紅線”等政策的適應(yīng)周期結(jié)束，地產(chǎn)集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營也會(huì)出現(xiàn)新的變化，對(duì)于其中的酒店板塊，邁點(diǎn)有以下兩大猜想。

猜想一：地產(chǎn)集團(tuán)有望孵化本土龍頭酒店集團(tuán)

根據(jù)全球酒店行業(yè)權(quán)威媒體美國《HOTELS》雜志公布2020年“全球酒店225”排行榜，中國共有18家進(jìn)入百強(qiáng)行業(yè)，除了如錦江國際集團(tuán)、華住酒店集團(tuán)、首旅如家酒店集團(tuán)等龍頭酒店集團(tuán)以外，地產(chǎn)系酒店如碧桂園旗下的鳳悅酒店及度假村、綠地集團(tuán)旗下的綠地酒店旅游集團(tuán)均已入榜。這也意味著地產(chǎn)集團(tuán)孵化本土龍頭酒店并非不可能。一方面正如前文所說，地產(chǎn)商擁有巨大的物業(yè)資產(chǎn)和全國范圍內(nèi)的物業(yè)覆蓋面積，可供自營品牌優(yōu)先選擇，對(duì)于其旗下酒店發(fā)展已經(jīng)有了先天的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；另一方面酒店產(chǎn)品打造也受到成熟的市場(chǎng)環(huán)境的引導(dǎo)，酒店品牌多元化矩陣的打造也成為不少地產(chǎn)酒店共同的選擇，如綠地打造的鉑瑞、鉑驪等。在利用高端酒店品牌提升物業(yè)價(jià)值的同時(shí)，打造中高端酒店品牌也可以匹配住宅商鋪等更為廣闊的地產(chǎn)產(chǎn)品，這也是一個(gè)符合全新市場(chǎng)環(huán)境下，一個(gè)擁有多元化酒店品牌布局的酒店集團(tuán)的雛形。

猜想二：地產(chǎn)集團(tuán)分拆酒店板塊上市或是雙贏戰(zhàn)略

實(shí)際上，“分拆”對(duì)于上市公司是市值管理重要的一環(huán)，而近年來多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的需求也推動(dòng)了地產(chǎn)集團(tuán)將物業(yè)、文旅、酒店等資產(chǎn)相機(jī)剝離主營業(yè)務(wù)。對(duì)于地產(chǎn)集團(tuán)而言，這種方式優(yōu)勢(shì)十分明顯，業(yè)內(nèi)人士總結(jié)為四點(diǎn)：其一，可以擴(kuò)大上市母公司融資渠道；其二，改善母公司財(cái)務(wù)情況，傳遞被市場(chǎng)低谷的信號(hào)；其三，對(duì)子公司管理層進(jìn)行有效激勵(lì)；其四，有助于上市母公司專業(yè)化和多元化布局。而對(duì)于其旗下酒店資產(chǎn)而言，分拆上市可以有效的募集資金以供產(chǎn)業(yè)發(fā)展，且因?yàn)樵黾恿霜?dú)立運(yùn)營管理的權(quán)利，酒店發(fā)展也更有自由度和全局觀。因此對(duì)于地產(chǎn)酒店來說，這或許是未來資本發(fā)展的方向之一。不過值得關(guān)注的是，分拆上市從實(shí)際操作來說并不簡(jiǎn)單，不僅母公司需要一定的資本運(yùn)作能力，對(duì)于分拆資產(chǎn)來說，也需要擁有資本市場(chǎng)青睞的實(shí)力。

結(jié)語：

從某種程度上說，中國的地產(chǎn)集團(tuán)和酒店市場(chǎng)的發(fā)展有著分不開的關(guān)系，早期的地產(chǎn)商為了土地升值物業(yè)升值，積極與國際酒店品牌合作，引入了最早的國際高端酒店，一定程度上加速了中國酒店市場(chǎng)邁向現(xiàn)代化的腳步。而后中國酒店市場(chǎng)的不斷成熟，不少極具代表的本土酒店集團(tuán)相繼孵化并快速成長，地產(chǎn)酒店似乎“被隱身”了，但這并不意味著其潛力的消退。如今伴隨著地產(chǎn)紅利的消失，地產(chǎn)集團(tuán)必須思考在地產(chǎn)增值放緩下，如何發(fā)展以物業(yè)、酒店等為代表的多元化產(chǎn)業(yè)布局，在此背景下，中國地產(chǎn)酒店或許可以在陽光下展現(xiàn)更大的價(jià)值。