記者 | 黃昱
2022年開局，房企銷售狀況延續(xù)去年下半年以來(lái)的趨勢(shì)，并未出現(xiàn)明顯回暖。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月TOP100房企銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%；其中銷售額超百億房企15家，較去年同期減少14家；超五十億房企22家，較去年同期減少31家。
與此同時(shí)，據(jù)克而瑞研究院數(shù)據(jù)，1月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。
行業(yè)下行并真正迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代已成為當(dāng)前共識(shí)，即便是頭部房企也面臨壓力。各家房企公告顯示，碧桂園1月的權(quán)益銷售金額為363.6億元，萬(wàn)科1月合同銷售額為356億元，金地集團(tuán)1月合約銷售額約150億元，同比均有不同程度下降。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示，2021年下半年市場(chǎng)降溫明顯，9月底以來(lái)，中央及各部委連續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)，年末信貸環(huán)境有所改善，但信貸環(huán)境邊際改善傳導(dǎo)至市場(chǎng)端仍需過(guò)程，2022年1月整體市場(chǎng)延續(xù)去年末態(tài)勢(shì)，疊加部分城市疫情反復(fù)，重點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度繼續(xù)回落。
2022年仍然是房企償債的高峰之年。貝殼研究院指出，年內(nèi)到期債券總額接近萬(wàn)億，其中1月、3月、4月及7月到期債務(wù)規(guī)模超過(guò)千億，根據(jù)當(dāng)前月均發(fā)債500億規(guī)模計(jì)算，房企償債壓力仍較大，結(jié)合銷售市場(chǎng)下行表現(xiàn)，房企需要突破傳統(tǒng)借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。
銷售壓力
在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，各梯隊(duì)房企的銷售都出現(xiàn)了下滑。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額3874億元，同比下滑33.9%；TOP50房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額4699億元，同比下滑35.1%；重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企實(shí)現(xiàn)銷售額4406億元，同比下降41.7%。
在此背景下，各梯隊(duì)門檻值也在下滑。中指院數(shù)據(jù)顯示，TOP3房企門檻值為279億元；TOP10房企門檻值為146.2億元；TOP30房企門檻值為65.1億元；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為39.0億元和11.7億元。
目前房企銷售狀況的背后，一方面是供應(yīng)端明顯放緩，另一方面是去年下半年以來(lái)市場(chǎng)下行壓力加劇，購(gòu)房者觀望情緒愈加濃重。
陳文靜指出，2021年下半年以來(lái)，購(gòu)房者置業(yè)情緒明顯回落，去化壓力增加下房企推盤積極性不足，2022年1月部分城市受疫情及市場(chǎng)下行影響，供應(yīng)端明顯放緩。
據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì)，2022年1月，20城商品住宅新批上市面積約984萬(wàn)平方米，同比下降超四成，環(huán)比下降超五成。
從成交來(lái)看，2022年1月，50城商品住宅成交面積在2426萬(wàn)平方米左右，同環(huán)比均下降，市場(chǎng)情緒有待恢復(fù)。
春節(jié)假期，各大房企的推盤積極性也并不高。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)兩周（2022年1月24日-2月6日）的新增供應(yīng)量為434.4萬(wàn)平方米。從成交來(lái)看，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)兩周成交量為44.5萬(wàn)平方米，這一成交量比以往幾年都有下降。
克而瑞研究中心表示，數(shù)據(jù)下滑背后，購(gòu)房者信心還有待進(jìn)一步恢復(fù)。
挑戰(zhàn)依舊
2022年地產(chǎn)行業(yè)的整體銷售情況仍值得關(guān)注。
陳文靜認(rèn)為，短期來(lái)看，各地全面落實(shí)因城施策，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的城市，相繼出臺(tái)各種支持地產(chǎn)樓市的政策，如調(diào)整公積金貸款政策（提高貸款額度、降低首付比例）、降低房貸利率等，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，保障合理購(gòu)房需求正常釋放。另外，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、強(qiáng)化二孩和三孩家庭住房保障等方面的政策亦將持續(xù)跟進(jìn)。
“對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，各地扶持政策發(fā)力顯效仍需時(shí)間，預(yù)計(jì)短期市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)，部分前期調(diào)整較早以及需求支撐力度強(qiáng)的城市，隨著信貸環(huán)境的改善以及相關(guān)扶持政策陸續(xù)落地，市場(chǎng)有望逐漸筑底回升，部分城市3月“小陽(yáng)春”仍有預(yù)期。但對(duì)于大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間或較長(zhǎng)，市場(chǎng)恢復(fù)動(dòng)力偏弱，短期購(gòu)房者置業(yè)情緒難有明顯改觀。”
多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2022年地產(chǎn)銷售將繼續(xù)下降。中指研究院指出，2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售面積回落，銷售均價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。
申萬(wàn)宏源研報(bào)則預(yù)測(cè)，2022年銷售面積及銷售金額將同比下降9.1%。
在房地產(chǎn)行業(yè)基本面依然下滑的趨勢(shì)下，行業(yè)從以往內(nèi)卷式集中度提升向格局優(yōu)化的集中度提升躍遷。申萬(wàn)宏源分析師認(rèn)為，在此背景下，優(yōu)質(zhì)房企有望迎來(lái)量質(zhì)雙升、甚至戴維斯雙擊。
從1月份的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)企表現(xiàn)略優(yōu)于民企。中泰證券研報(bào)指出，TOP50房企中，國(guó)企和民企分別合計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1294億元及3405億元，分別同比下降34.6%、35.3%。
與此同時(shí)，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，民企更多依賴降價(jià)促銷方式促進(jìn)項(xiàng)目銷售，而國(guó)企銷售均價(jià)保持穩(wěn)定。中泰證券數(shù)據(jù)顯示，國(guó)企1月銷售均價(jià)約為19315元/平方米，同比增長(zhǎng)5.7%，民企則為14060元/平方米，同比下降1%。
融資將是地產(chǎn)行業(yè)2022年依然面臨的挑戰(zhàn)。中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債與海外債發(fā)行規(guī)模同比均下降。其中，信用債發(fā)行規(guī)模為303.7億元，海外債發(fā)行規(guī)模為95.55億元。
面臨債務(wù)到期壓力，房企需要積極需求融資渠道。中信證券分析師指出，積極推動(dòng)項(xiàng)目層面的并購(gòu)，是化解資金困難的重要手段?！?022年3月之后房屋交易市場(chǎng)有望逐漸穩(wěn)定，項(xiàng)目并購(gòu)則會(huì)在更廣闊的領(lǐng)域展開?！?/span>