文｜鋅刻度 陳鄧新
編輯｜炫岐
當(dāng)下，冬奧成為互聯(lián)網(wǎng)話題的焦點(diǎn)，谷愛凌、蘇翊鳴、俄羅斯套娃等國(guó)內(nèi)外冰雪明星被人們津津樂道。此背景下，冰雪運(yùn)動(dòng)大行其道。
據(jù)中國(guó)旅游研究院發(fā)布的《中國(guó)冰雪旅游發(fā)展報(bào)告（2022）》顯示，預(yù)計(jì)在2021年至2022年冰雪季，我國(guó)冰雪休閑旅游人數(shù)將達(dá)到3.05億人次。
冰雪很冷，冰雪運(yùn)動(dòng)很熱。
這一天，萬科等了很久，卻并未因此站上“風(fēng)口”，拉出業(yè)績(jī)的第二曲線，且市值近段時(shí)間一直在2400億元上下徘徊，沒有享受到“冬奧紅利”。
早早切入冰雪賽道，萬科為何趕了個(gè)晚集？“三道紅線”之下，被譽(yù)為行業(yè)“標(biāo)兵”的萬科怎么也難逃寒意的侵襲？房企的多元化之路，怎么這么難？
萬科“飲冰”，“熱雪”已涼
涉足體育產(chǎn)業(yè)，房企交集最多的除了足球，就得數(shù)冰雪運(yùn)動(dòng)了。
據(jù)公開資料顯示，萬達(dá)、萬科、融創(chuàng)、魯能、世茂、復(fù)星地產(chǎn)等知名房企紛紛下場(chǎng)投資，渴望占領(lǐng)冰雪經(jīng)濟(jì)的制高點(diǎn)。
這其中，最令人矚目的當(dāng)屬萬達(dá)與萬科。
萬達(dá)是知名房企中第一個(gè)吃螃蟹的，2012年就斥資230億元打造長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)，度假區(qū)的核心就是滑雪場(chǎng)。
緊隨其后的則是萬科，2014年下場(chǎng)布局了松花湖滑雪度假區(qū)。
那一年，萬科長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)虧損高達(dá)8.9億元，而萬科失去多年以來的銷冠寶座，或因如此，也令萬科對(duì)多元化報(bào)以濃厚的興趣。
巧的是，2015年申奧成功，冰雪產(chǎn)業(yè)一躍成為高景氣賽道。
據(jù)中國(guó)旅游研究院發(fā)布的《中國(guó)冰雪旅游發(fā)展報(bào)告（2022）》數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2025年，我國(guó)冰雪旅游人數(shù)將超過5億人次，國(guó)內(nèi)冰雪旅游收入將超1.1萬億元，產(chǎn)業(yè)規(guī)模將占到整個(gè)體育產(chǎn)業(yè)的近1/5。
之后，萬科下了重注，在雪道面積、造雪系統(tǒng)服務(wù)面積、索道數(shù)量上實(shí)現(xiàn)了彎道超車，將萬達(dá)甩在身后。
為此，于2017年1月成立了冰雪事業(yè)部，渴望大干一番。
彼時(shí)，王石信心滿滿：“我們既然為了未來5千萬的萬科業(yè)主，提供體育設(shè)施，進(jìn)入了滑雪，那么要做就不忘初心，為我們?nèi)f科業(yè)主，給中國(guó)喜歡冰雪這些消費(fèi)者，為我們奧運(yùn)會(huì)貢獻(xiàn)一番力量?！?/p>
更為重要的是，萬達(dá)于2017年遭遇了“斷臂”求生，部分冰雪業(yè)務(wù)不得不甩賣予融創(chuàng)，萬科迎來一家獨(dú)大的契機(jī)。
可惜的是，冰雪業(yè)務(wù)雖然獲得戰(zhàn)略重視，卻并未獲得持續(xù)的戰(zhàn)略投入，知行不一之下萬科的“冰雪夢(mèng)”漸行漸遠(yuǎn)。
冰雪事業(yè)部?jī)H存活了三年光景，就被并入酒店及度假事業(yè)部，成為文旅業(yè)務(wù)線的一部分，其地位下降肉眼可見。
之所以如此，與盈利難有莫大的關(guān)系。
一名地產(chǎn)觀察人士告訴鋅刻度：“無論是萬達(dá)或是萬科，‘冰雪+地產(chǎn)’的打法趨同，問題是雪季具有明顯的時(shí)效性，一旦雪季過了，噱頭就沒有了，而室內(nèi)的局限性又較大?！?/p>
一言以蔽之，冰雪業(yè)務(wù)離不開輸血。
以萬科松花湖滑雪度假區(qū)為例，2016年~2017年，的營(yíng)業(yè)收入分別為2.51億元、3.72億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)收入占比分別為55.38%、67.74%，既然如此依然處于虧損狀態(tài)，凈虧損分別為-0.81億元、-0.46億元。
時(shí)任萬科冰雪事業(yè)部負(fù)責(zé)人的丁長(zhǎng)峰于2019年坦承：“坦率來講，中國(guó)現(xiàn)在的冰雪產(chǎn)業(yè)基本上是不賺錢的，滑雪場(chǎng)是一個(gè)巨大的重資產(chǎn)投資。
銷售遇冷，毛利率走低
盈利難之外，行業(yè)風(fēng)云突變是另外一個(gè)關(guān)鍵因素。
在地產(chǎn)的黃金年代，房企只需祭出“拿地→蓋樓→拿更多的地→蓋更多的樓”的打法，即可樂此不疲地“滾雪球”。
但在“房住不炒”的白銀時(shí)代，這個(gè)打法遭受了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
從2018年起，萬科率先喊出“活下去”口號(hào)，放緩了前行的步伐，謀求成為地產(chǎn)下半場(chǎng)的大贏家。
盡管未雨綢繆地做了準(zhǔn)備，萬科卻依然感受到行業(yè)的“寒意”。
“三道紅線”出臺(tái)之后，銷售下滑、融資遇冷成為行業(yè)普遍現(xiàn)象，現(xiàn)金流繃緊成為行業(yè)的共識(shí)，因而時(shí)不時(shí)傳出房企“暴雷”的新聞。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年百?gòu)?qiáng)房企銷售增速罕見負(fù)增長(zhǎng)3.5%，近兩成百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)下滑超過10%，逾八成房企未完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。
這其中，也包括了萬科。
2021年萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3807.8萬平方米，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額6277.8億元，同比減少10.8%，而2020年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為7041.5億元，同比11.6%。
須知，為了“過冬”，2021年年初萬科定下了多打糧食的策略：銷售規(guī)模為7900億元，回款率達(dá)到95%，凈利潤(rùn)為500億元。
萬科毛利率走低
換而言之，萬科年度KPI僅完成79.47%。
而據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，從公布年度銷售目標(biāo)的32家代表企業(yè)來看，2021年房企銷售目標(biāo)完成率均值為90.1%。
對(duì)比之下，萬科的境遇令人唏噓不已。
更為糟糕的是，銷售下滑的趨勢(shì)未有改善的跡象，2022年1月萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額356億元，而去年同期為714.7億元，同比下滑50.19%。
一名私募人士告訴鋅刻度：“萬科雖然早早未雨綢繆，但依然沒有逃過行業(yè)‘風(fēng)暴’，毛利率、凈利潤(rùn)、現(xiàn)金流均處于下滑狀態(tài)，主業(yè)的日子都不好過，更不用說冰雪這種無法自我造血的業(yè)務(wù)了。”
據(jù)萬科2021年第三季度財(cái)報(bào)顯示，凈利潤(rùn)為166.89億元，同比下滑15.98%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為12.2億元，同比減少96.35%；毛利率為22.1%，同比減少7.84個(gè)百分點(diǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)，難尋破局的勝負(fù)手
其實(shí)，對(duì)如今這個(gè)局面，房企早有預(yù)期，紛紛跨界多元化，謀求拉出“第二曲線”，以打破行業(yè)的天花板以及減輕主業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)壓力。
譬如，雅居樂、華夏幸福、寶能等房企瞄準(zhǔn)新能源汽車賽道，這是一個(gè)萬億級(jí)賽道，且具備資金密集的特性，與房企的秉性相契合。
再譬如，碧桂園涉足機(jī)器人、綠地涉足人工智能等，盯上的是科技賽道，試圖在高景氣賽道上尋求下一個(gè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)極。
據(jù)愛企查顯示，碧桂園創(chuàng)投投資了比亞迪半導(dǎo)體、紫光展銳、蜂巢能源、藍(lán)箭航天、極電光能等知名企業(yè)。
萬科也未例外，跨界冰雪、教育、養(yǎng)豬、文旅等賽道。
盡管如此，房企的跨界一言難盡，雖然多點(diǎn)開花卻碩果寥寥無幾，從實(shí)際結(jié)果來看，大多數(shù)房企沒有實(shí)現(xiàn)兩條腿走路的夙愿。
如此一來，萬科將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。
2021年6月24日，萬科調(diào)整了總部組織架構(gòu)，副總裁王海武出任印力集團(tuán)總裁，有望重整萬科的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線。
有知情人士透露，王海武作為萬科的“重臣”，有足夠的威望將印力集團(tuán)作為萬科旗下唯一的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，從而打破各自為政的藩籬，釋放近5000億元資產(chǎn)的潛能。
然而，商業(yè)地產(chǎn)能否成為萬科破局的鑰匙仍值得商榷。
一方面，對(duì)手們的先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，萬科實(shí)際上處于掉隊(duì)的狀態(tài)，迎頭趕上需要相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間；另外一方面，商業(yè)地產(chǎn)也面臨盈利難、融資難、電商沖擊、競(jìng)爭(zhēng)激烈等棘手問題。
譬如，富力接盤了萬達(dá)的酒店資產(chǎn)，其酒店業(yè)務(wù)線的虧損金額不斷放大，2017年~2019年分別為1.46億元、4億元、10億元，為如今的業(yè)績(jī)暴雷埋下了隱患。
從這個(gè)角度來看，“熱雪”之后，萬科醞釀出下一個(gè)戰(zhàn)略方向，但商業(yè)地產(chǎn)能否挑起這個(gè)重任，仍值得觀察。
畢竟，沒有什么事情，可以一蹴而就。