記者丨趙心怡（實(shí)習(xí)）張曉云

近日，一則“上海最慘購(gòu)房人損失超千萬(wàn)”的消息刷屏，多次登上微博熱搜，引發(fā)熱議。

根據(jù)媒體報(bào)道，家住上海的伍女士在購(gòu)買價(jià)值1550萬(wàn)元的房屋時(shí)因?yàn)殂y行審批房貸延誤，被賣家告上法庭。法院二審判決伍女士敗訴，她不僅要退出房子，還要支付違約金、房屋整修費(fèi)等總計(jì)497.32萬(wàn)元。加上房子上漲的300多萬(wàn)元后，伍女士損失累計(jì)近千萬(wàn)。伍女士的代理律師表示，將申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

界面新聞?dòng)浾卟殚啿门形臅W(wǎng)后發(fā)現(xiàn)，前述案情披露中省略了諸多關(guān)鍵元素：

一是本案涉案買賣標(biāo)的系辦公樓，屬于商業(yè)地產(chǎn)，而非一般居住用房；

二是買賣合同條款明確賦予了賣家一個(gè)買方違約后的可撤銷權(quán)，且買家還需向賣家支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)款20％的違約金；

三是房屋買賣行為一般是鏈?zhǔn)降模u家賣掉該房的同時(shí)往往需要購(gòu)買另一套房屋。由于伍女士的銀行貸款延期，導(dǎo)致賣家范先生無(wú)法按約向案外人（出售人）支付第一期房款，產(chǎn)生了案外違約損失，且數(shù)額可能也不會(huì)太小。

四是法院給予雙方充分合理的庭外和解時(shí)間，以期雙方或許能繼續(xù)履約，但是雙方并未調(diào)解成功，因此法官不得拒絕裁判，在該前提下，法官只應(yīng)也只能依據(jù)現(xiàn)有的法律規(guī)定進(jìn)行裁決。本案涉案的房屋買賣合同，并非我國(guó)法律必須予以強(qiáng)制保護(hù)履行（否則將損害國(guó)家、公共或第三人利益）的特殊合同。

先來(lái)回顧該案時(shí)間線。

2020年5月17日，伍女士通過(guò)中介，和賣方達(dá)成房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，先期支付了100萬(wàn)元定金和400萬(wàn)元購(gòu)房款。

2020年5月30日，伍女士和賣家范先生等簽訂補(bǔ)充條款，約定房屋總價(jià)款為1550萬(wàn)元，賣方提前交房，伍女士需要在2020年6月30日之前完成首付745萬(wàn)元。

第一次違約發(fā)生在首付，伍女士未能按期補(bǔ)足首付余下的245萬(wàn)元。于是雙方不得不在當(dāng)年7月2日再次簽訂補(bǔ)充條款，這次約定了懲罰條款：從2020年7月1日起至付清之日止，以245萬(wàn)元為本金，按每日萬(wàn)分之2.73支付給利息損失。伍女士須在2020年7月31日前一次性支付上述費(fèi)用。如未按期支付，則房屋買賣合同自動(dòng)解除，伍女士應(yīng)償付違約金(合同總價(jià)的20%)，且賠償范先生等原有的裝修損失180萬(wàn)元。庭審中，范先生確認(rèn)，伍女士后來(lái)如期支付了這筆錢。

值得注意的是，2020年6月，這套房屋就已經(jīng)交由伍女士使用，并開始對(duì)房屋進(jìn)行重新裝修。范先生在庭上表示，涉案房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)是精裝，裝修后距離本次涉案房屋買賣合同的交易時(shí)間僅三年。

第二次違約發(fā)生在剩下的購(gòu)房尾款。按照約定，繳清首付和相關(guān)利息后，剩余的745萬(wàn)元尾款將在當(dāng)年8月30日過(guò)戶前全部付清。然而，購(gòu)房尾款因銀行審批延誤再次逾期。

對(duì)此，2020年9月15日，賣家范先生等發(fā)出了律師函，告知伍女士收函3日內(nèi)付清尾款，如仍然不付，他們有權(quán)解除合同，并要求賠償違約金及裝修損失等。9月30日，由于伍女士仍未付款，范先生等要求伍女士搬離并歸還房屋，并償付房款總價(jià)20%的違約金、房屋裝修損失180萬(wàn)元等。對(duì)于這兩份函件，伍女士向法庭確認(rèn)2020年10月7日均已收到。

直到2020年10月29日，伍女士辦理的745萬(wàn)元貸款才審核通過(guò)。她要求繼續(xù)履行合同，但此時(shí)賣方已經(jīng)不愿出售，并將伍女士告上法庭。

一審審理中，伍女士堅(jiān)持認(rèn)為，她的情況不屬于貸款未獲批。延誤和未通過(guò)是不同概念，伍女士并非申請(qǐng)貸款被拒絕，而只是延誤，同時(shí)認(rèn)為在2020年10月7日賣家范先生等還同意配合伍女士辦理延期貸款，故范先生等現(xiàn)在的單方解約行為是不合法的。伍女士要求繼續(xù)履行合同。

對(duì)此，范先生等未予認(rèn)可，伍女士也未能提供相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)。

上海市黃浦區(qū)人民法院一審認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。另依據(jù)本案涉案合同的約定，伍女士逾期履行債務(wù)超過(guò)十日范先生即享有單方解除權(quán)的條件也早已成就。對(duì)于伍女士主張逾期并非可以導(dǎo)致解除合同的根本性違約，法院明確表示難以認(rèn)同。

因現(xiàn)已查明的事實(shí)和證據(jù)均表明，在第二期付款義務(wù)到期時(shí)，乙方即伍女士選擇的系銀行貸款方式，同時(shí)約定如逾期（獲得貸款）則應(yīng)及時(shí)在申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之前向中介或范先生等用現(xiàn)金的方式支付相應(yīng)部分房?jī)r(jià)款，如不然，則構(gòu)成違約，范先生等有權(quán)解約并請(qǐng)求賠償。

同時(shí)伍女士理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，其導(dǎo)致的范先生等的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失，包括系爭(zhēng)房屋的裝修損失180萬(wàn)元等，有相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)（雙方的協(xié)議書中亦予以了確認(rèn)違約方的該部分義務(wù)），對(duì)此，伍女士并無(wú)異議，因此，法院依法當(dāng)予以支持。

至于伍女士認(rèn)為范先生等主張的違約金（房款總價(jià)20％）的數(shù)額過(guò)高的觀點(diǎn)，法院依法亦難以認(rèn)同，因房屋買賣合同本身具有其自身的特殊性，因其交易標(biāo)的涉及金額一般較大（且本案涉案買賣標(biāo)的系辦公樓，而非一般居住用房），則會(huì)因一方違約所引致的相對(duì)方的所承受的經(jīng)濟(jì)損失亦相應(yīng)較大，結(jié)合本案相關(guān)已查明事實(shí)表明，本案范先生等由于伍女士的違約（逾期付款、逾期過(guò)戶）而可能產(chǎn)生其須對(duì)案外人（案外房屋的出售人）承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，且數(shù)額可能也不會(huì)太小。

因此，考慮到我國(guó)合同法相關(guān)的法律規(guī)定，并不排斥當(dāng)事人可以同時(shí)主張違約金和實(shí)際損失賠償。考慮到本案伍女士違約導(dǎo)致的實(shí)際后果，范先生至今未能正常另行購(gòu)房成功等（房屋市場(chǎng)交易價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)），經(jīng)濟(jì)損失巨大，故一審法院對(duì)范先生等主張的違約金和實(shí)際損失賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求，采取一并支持的處理方式，應(yīng)為適宜的。

界面新聞?dòng)浾咦⒁獾?，法院也在判決書中也表明了無(wú)奈和遺憾，但調(diào)解不成的前提下必須判決，法官不得拒絕裁判，且只應(yīng)也只能依據(jù)現(xiàn)有的法律規(guī)定進(jìn)行裁決。

判決書顯示，審理中伍女士堅(jiān)持認(rèn)為房?jī)r(jià)款已實(shí)際支付了50％，故原房屋買賣合同應(yīng)予以繼續(xù)履行的觀點(diǎn)，雖具有一定合理性，如盡量維持合同交易的持續(xù)和穩(wěn)定性，有利于減少合約雙方的損失，但在本案范先生等堅(jiān)持依據(jù)合同約定，所賦予其的單方解除權(quán)（及損害賠償權(quán)）的情況下，伍女士提出的觀點(diǎn)顯然沒有任何相關(guān)法律依據(jù)。

我國(guó)的合同法相關(guān)規(guī)定及相應(yīng)的關(guān)于買賣合同的司法解釋，并無(wú)相關(guān)的強(qiáng)制性規(guī)定（即買受人付款超過(guò)房?jī)r(jià)50％則合同不得解除，請(qǐng)注意，本案涉案買賣標(biāo)的系二手辦公樓，并非一手商品房或一般意義上的居住用房），對(duì)此，法院也只能無(wú)奈地表示遺憾（因法院已注意到給予雙方充分合理的庭外和解時(shí)間，以期雙方或許能繼續(xù)履約），法官不得拒絕裁判，且只應(yīng)也只能依據(jù)現(xiàn)有的法律規(guī)定進(jìn)行裁決，本案涉案的房屋買賣合同，并非我國(guó)法律必須予以強(qiáng)制保護(hù)履行（否則將損害國(guó)家、公共或第三人利益）的特殊合同。

換言之，如在本案范先生等享有合法的單方合同解除權(quán)的情況下，卻強(qiáng)行判決雙方繼續(xù)履行合同，則反而有構(gòu)成“強(qiáng)買強(qiáng)賣”的風(fēng)險(xiǎn)，這是嚴(yán)重違背民商事主體在進(jìn)行民商事活動(dòng)中契約自由的原則的。

綜上，上海市黃浦區(qū)人民法院作出一審判決：確認(rèn)雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（含補(bǔ)充條款、附件）、協(xié)議書均于2020年10月7日解除；伍女士應(yīng)于判決生效之日起10日內(nèi)搬離并歸還房屋，如逾期，則應(yīng)追加支付房屋占有使用費(fèi)，按照1000元每天的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，計(jì)算至實(shí)際歸還之日止；伍女士應(yīng)于判決生效之日起10日內(nèi)一次性償付違約金310萬(wàn)元、房屋整修費(fèi)損失180萬(wàn)元；訴訟費(fèi)7萬(wàn)多元由伍女士承擔(dān)。在扣除上述費(fèi)用后，范先生等人應(yīng)在3日內(nèi)將已支付購(gòu)房款745萬(wàn)元的剩余部分退還給伍女士。

此后，原被告雙方均提出上訴。

2021年12月，上海市第二中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，并無(wú)程序違法，應(yīng)予維持，遂駁回上訴，維持原判。