記者｜張子怡

花費(fèi)36.9億元，中海地產(chǎn)（0688.HK）成為廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目的最大股東。

1月25日，中海地產(chǎn)公告稱，于2022年1月21日及24日，擬分別向雅居樂集團(tuán)及世茂集團(tuán)收購廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司約26.66%、26.67%的股權(quán)，代價(jià)分別為約人民幣18.44億元、18.45億元(可予調(diào)整)。

收購事項(xiàng)完成后，中海將持有廣州利合73.33%股權(quán)。在世茂、雅居樂售賣股權(quán)前，廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目由中海地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂和世茂集團(tuán)合作開發(fā)，持股分別為20%、26.67%、26.66%和26.67%。

作為超級大盤的廣州亞運(yùn)城，是一座商住混合式綜合體，總建筑面積約為582萬平方米，目前剩余貨值約229億元。從2010年開盤到現(xiàn)在，已經(jīng)開發(fā)運(yùn)營逾12年。最近四年都是廣州單盤銷冠，年銷售超過百億。

雅居樂1月24日的公告稱，該物業(yè)約406萬平方米的建筑面積已開發(fā)為住宅及商業(yè)單位以及停車場。余下建筑面積仍在施工中，而有關(guān)建設(shè)預(yù)期將于2025年底竣工，約345.3萬平方米的建筑面積已出售（包括住宅及商業(yè)單元及車位）已出售。

此次廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目股權(quán)收購，緩解了雅居樂和世茂集團(tuán)資金鏈上的“燃眉之急”，對于中海地產(chǎn)，則增加合營公司的權(quán)益。

接近中海地產(chǎn)的人士告訴界面新聞：“收購亞運(yùn)城項(xiàng)目是對項(xiàng)目本身情況比較了解，操盤也有把握。收購?fù)瓿珊?/span>，合營公司變成控股公司，財(cái)務(wù)并表后，對于集團(tuán)公司收入會(huì)有不小的貢獻(xiàn)。”

收并購潮開啟

隨著部分企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，為避免債務(wù)違約問題，不少企業(yè)都選擇以出售項(xiàng)目的方式回籠資金。

世茂集團(tuán)除了出售廣州亞運(yùn)城股權(quán)外，以推介PPT的方式，將將位于上海、北京、大灣區(qū)、長三角（除上海）以及其他地區(qū)的36個(gè)項(xiàng)目做成推介PPT擺上貨架，項(xiàng)目合計(jì)價(jià)值超過771億元。

融創(chuàng)中國更是在全國范圍內(nèi)開展出售項(xiàng)目，將南通、合肥、常州、武漢等項(xiàng)目出售給合作方。根據(jù)此前融創(chuàng)提供的資料，從2021年四季度以來，融創(chuàng)通過出售項(xiàng)目和資產(chǎn)累計(jì)獲得300多億元的現(xiàn)金。

2022年開年，華潤萬象生活先后以10.6億元收購禹洲物業(yè)，以22.6億元收購中南服務(wù)。物業(yè)管理領(lǐng)域2021年已經(jīng)發(fā)生數(shù)起收并購。

匯生國際資本總裁黃立沖告訴界面新聞：“2022年肯定是房企收并購開啟的一年，但現(xiàn)在只是時(shí)機(jī)開啟，不一定是收購的最好時(shí)機(jī)。今年內(nèi)房企境外債到期的數(shù)量是去年的15倍，不少房企都將面臨很大的資金壓力問題，未來肯定會(huì)有更多的項(xiàng)目擺上貨架。”

政府層面也出臺(tái)不少鼓勵(lì)房企間收并購的政策。

2021年12月20日，央行和銀保監(jiān)會(huì)要求，鼓勵(lì)銀行做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)；2022年1月13日，央行再次強(qiáng)調(diào)要持續(xù)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

根據(jù)監(jiān)管要求，房企間的并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場化手段，所以金融機(jī)構(gòu)要穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)；重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購一些出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

然而，由于銷售市場下行的問題，房企對于收并購整體呈比較謹(jǐn)慎的狀態(tài)。出手收并購項(xiàng)目的企業(yè)多是央企、國企。目前，得到金融機(jī)構(gòu)支持、發(fā)行并購票據(jù)的也是央企和國企。

1月26日，央企招商蛇口和廈門國資房企建發(fā)地產(chǎn)分別在銀行間市場成功發(fā)行并購票據(jù)。其中，建發(fā)募資10億元，4.6億元用于并購2個(gè)標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)；招商蛇口發(fā)行金額為12.9億元，全額用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購，助力資金需求量高的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目順利完工。

對于財(cái)務(wù)穩(wěn)健的中海地產(chǎn)而言，收購亞運(yùn)城項(xiàng)目股權(quán)或許只是參與收并購的開始。接下來市場上一些好的機(jī)會(huì)與合適的項(xiàng)目會(huì)成為他們的并購目標(biāo)，

而2022年將開啟的房企收并購潮，中海地產(chǎn)很難不參與。

并購仍需謹(jǐn)慎

在中海地產(chǎn)的發(fā)展歷程中，過去幾年也不乏大筆并購的案例。

2010年，中海地產(chǎn)收購?fù)槡る娖鳎?/span>也就是現(xiàn)在的中海宏洋，通過這次收購獲得了國內(nèi)6個(gè)城市約190萬平方米的土地儲(chǔ)備。同時(shí)也擁有了一個(gè)主要以三四線市場為發(fā)展方向的上市平臺(tái)。

到了2015年，中海地產(chǎn)又迎來了一場中建系內(nèi)部資源的整合，中海為此次收購總支出為338.16億元。

通過并購中建股份及其關(guān)聯(lián)公司運(yùn)營的房產(chǎn)，主要中建地產(chǎn)的資源，中海由此獲得總建筑面積約為1090萬平方米的物業(yè)。

2016年，中海地產(chǎn)又與中信地產(chǎn)進(jìn)行業(yè)務(wù)整合，收購之前，中海擁有約4100萬平方米土地儲(chǔ)備，收購?fù)瓿珊螅?/span>中海地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約達(dá)6500萬平方米。

也是這次同中信地產(chǎn)的收購，使中海地產(chǎn)獲得了廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目20%的股權(quán)。

這三次收購，中海地產(chǎn)不僅成了超過2000億總資產(chǎn)的并購，還抓住了三四線城市的階段性機(jī)遇，解決了集團(tuán)內(nèi)部同業(yè)競爭問題，同時(shí)在央企加快重組的趨勢下，率先實(shí)現(xiàn)了跨央企平臺(tái)之間的業(yè)務(wù)整合。

不過，2022年的房地產(chǎn)市場同過去的市場已經(jīng)大不相同。在當(dāng)下的市場環(huán)境下，房企在收并購上必須保持謹(jǐn)慎的態(tài)勢。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，盡管目前融資政策有所松動(dòng)，但短時(shí)間內(nèi)恐怕難以惠及所有房企。另一方面，消費(fèi)者購房意向被扭轉(zhuǎn)，新房市場銷售遇阻，房企還是會(huì)將主要精力放在銷售回款上。

接近中海地產(chǎn)的人士也表示，中海地產(chǎn)對于未參與過的新項(xiàng)目，要整體收購會(huì)很謹(jǐn)慎。收購亞運(yùn)城項(xiàng)目是因?yàn)閷?xiàng)目本身情況很了解，操盤也有把握，才會(huì)接受一些合作方的股權(quán)。

去年下半年，中海地產(chǎn)在土地市場逆勢“抄底”拿地，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。

據(jù)各地公共資源交易中心和中信建投所列數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)第二輪集中供地全口徑拿地金額達(dá)到337.2億元，成為拿地金額花費(fèi)最多的企業(yè)，共拿到13宗土地，同中國鐵建并列TOP50房企拿地?cái)?shù)量第一。

僅在9月份，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中海地產(chǎn)（含中海宏洋）已累計(jì)在天津、蘇州、沈陽、重慶、廣州、南京、深圳等城市公開拿地24宗，新增建面逾289萬平方米，成交總價(jià)近508億元，相當(dāng)于上半年拿地總額的65%。

12月6日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱，2021年前11月收購?fù)恋乩塾?jì)應(yīng)占樓面面積約971.69萬平方米，累計(jì)應(yīng)付土地出讓金約為1128.86億元。

中海地產(chǎn)在土地招拍掛市場的收獲，使得其擁有不小的底氣，不急于參與收并購項(xiàng)目。

上述接近中海地產(chǎn)的人士告訴界面新聞，從去年下半年開始，中海地產(chǎn)接觸過不少收并購的項(xiàng)目，但公司內(nèi)部對于這類項(xiàng)目要求較高，需要是位于一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，股權(quán)、債權(quán)清晰，沒有表外負(fù)債及抵押問題才會(huì)考慮參與。同時(shí)在盡調(diào)方面要求也很嚴(yán)格，最終收購是否落定需要報(bào)集團(tuán)統(tǒng)一商定。

黃立沖也認(rèn)為，現(xiàn)階段處于地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期，一二線城市的項(xiàng)目更具有抗跌能力，三四線城市的項(xiàng)目更難賣出去，但是誰也不好判斷現(xiàn)在收并購市場的情況，如果過早出手收購項(xiàng)目股權(quán)，或許會(huì)買在半山腰上，取決于企業(yè)自身的戰(zhàn)略判斷。

當(dāng)然，無論是否大舉參與2022年的房企收并購，中海地產(chǎn)都擁有太多其他企業(yè)不具備的優(yōu)勢，特別是在融資方面。

1月17日，中海地產(chǎn)成功發(fā)行30億元的中期票據(jù)，發(fā)行利率分別為2.88%、3.25%。所募集資金中14.95億元擬用于歸還合并范圍內(nèi)項(xiàng)目貸款，15.05億元用于項(xiàng)目建設(shè)。

2021年上半年，中海地產(chǎn)平均融資成本3.6%，較2020年繼續(xù)下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。這一融資成本位于房地產(chǎn)行業(yè)最低區(qū)間。

得益于充足的現(xiàn)金流和低融資成本，中海地產(chǎn)或許會(huì)在2022年迎來不少“抄底”收購項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。