記者 | 牛鈺
同往年一樣，臨近春節(jié)的一個(gè)月，北京樓市開(kāi)始回暖，與銷售冷熱分化明顯的新房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)則暖意更甚。
“感覺(jué)12月以后成交速度明顯快起來(lái)了，中介周中發(fā)給我的房源，周末要去看的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)成交了。而且，我在一些中介網(wǎng)站上關(guān)注了挺久的20套房子也有一半成交了?！币晃魂P(guān)注北京二手房市場(chǎng)的購(gòu)房者表示。
界面新聞從多位中介處證實(shí)，近期北京二手房交易確實(shí)在“變熱”。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，自12月來(lái)，二手住宅成交量開(kāi)始攀升，平均每周成交量在2500套左右，元旦當(dāng)周成交超4000套房。雖然近兩周有所回落，但又呈企穩(wěn)向暖趨勢(shì)。
從價(jià)格上看，北京各區(qū)多個(gè)小區(qū)二手房均有上漲，西城、海淀、朝陽(yáng)掛牌均價(jià)上漲更為明顯。據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，1月北京二手房小區(qū)最高漲幅達(dá)到28.9%，為西城區(qū)百萬(wàn)莊附近的扣鐘貝里小區(qū)，現(xiàn)均價(jià)為15.65萬(wàn)元/平方米。
不僅是二三環(huán)內(nèi)的熱門小區(qū)，五六環(huán)、甚至六環(huán)之外的二手房小區(qū)也有明顯的增長(zhǎng)，如昌平區(qū)的金隅瀾灣、華龍?jiān)纺侠铮?yáng)區(qū)常營(yíng)的保利嘉園，甚至密云的清鑫家園，漲幅均超過(guò)10個(gè)點(diǎn)。
另外，界面新聞注意到，此前因?qū)W區(qū)房備受關(guān)注的兩個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，海淀萬(wàn)柳和西城德勝門片區(qū)，出現(xiàn)了再度回歸高價(jià)的態(tài)勢(shì)。
目前，萬(wàn)柳片區(qū)單價(jià)最高的小區(qū)為萬(wàn)柳書院，均價(jià)逼近18萬(wàn)/平方米，較上月上漲0.04%，漲幅最大的則是被譽(yù)為學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格“風(fēng)向標(biāo)”的蜂鳥家園，自去年調(diào)控政策之后回落到11月的14.6萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)已漲回16.32萬(wàn)/平方米，較上月上漲6.71%，不過(guò)比起去年3月份19.8萬(wàn)/平方米的高點(diǎn)還是跌去不少。
一位負(fù)責(zé)萬(wàn)柳片區(qū)的中介對(duì)界面新聞表示，最近價(jià)格上漲跟業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期有關(guān)，考慮到新一年入學(xué)的情況，不少家長(zhǎng)還是會(huì)選擇考慮萬(wàn)柳學(xué)區(qū)，而且有些購(gòu)房者擔(dān)心年后小陽(yáng)春會(huì)再次帶來(lái)漲價(jià)，近期交易意向比較強(qiáng)烈。
“其實(shí)，從2016年開(kāi)始到現(xiàn)在，北京的二手房在年前和剛過(guò)完年的成交量都是一年里最高峰的時(shí)候?！绷硪缓５韰^(qū)的中介表示，他也認(rèn)為購(gòu)房者在預(yù)計(jì)市場(chǎng)回暖前會(huì)決策更果斷。
與二手房市場(chǎng)的向好不同，北京新房市場(chǎng)的情況更為復(fù)雜，雖然2021全年北京新房成交量創(chuàng)2014年以來(lái)新高，但市場(chǎng)分化較為嚴(yán)重。
最近北京新房市場(chǎng)上，有5個(gè)項(xiàng)目在元旦假期入市，其中2個(gè)為首批集中供地項(xiàng)目。元旦之后截至目前，并未有新項(xiàng)目入市。
雖然2021年銷售節(jié)點(diǎn)已過(guò)，但是各大樓盤的營(yíng)銷熱情和營(yíng)銷壓力并未消退，一些樓盤推出了立減優(yōu)惠和特價(jià)房，比如位于朝陽(yáng)金盞的青云上府可按付款方式優(yōu)惠2-6萬(wàn)不等，通州的國(guó)譽(yù)未來(lái)悅推出99折特價(jià)房等。除此之外，一些限競(jìng)房也普遍實(shí)行9.8折-9.9折折扣優(yōu)惠。
中指研究院分析認(rèn)為，由于項(xiàng)目集中，尤其是部分區(qū)域（比如朝陽(yáng)王四營(yíng)、崔各莊等板塊）新房扎堆入市，且項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，項(xiàng)目整體帶看轉(zhuǎn)化率依然保持較低水平。
以王四營(yíng)板塊為例，目前主要有保利·錦上、融創(chuàng)的朝陽(yáng)壹號(hào)、中綠·東岳府以及稍遠(yuǎn)一些的綠城沁園。
其中，保利·錦上的去化率較好，銷售人員透露現(xiàn)已超過(guò)60%。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，近兩周，綠城沁園、保利·錦上成交量較好，分別為38套和15套，而朝陽(yáng)壹號(hào)近兩周成交量?jī)H為5套，中綠·東岳府則無(wú)成交。
雖然分化情況嚴(yán)重，但北京新房市場(chǎng)整體穩(wěn)定，成交均價(jià)也有所回升。
據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年開(kāi)年以來(lái)，近兩周成交套數(shù)均不及去年年末，每周可成交600套，均價(jià)則在6萬(wàn)/平方米-7萬(wàn)/平方米之間。包括北京城建天壇府、金辰府限競(jìng)房等在內(nèi)的14個(gè)樓盤周成交額已過(guò)億。
實(shí)際上，同去年的“翹尾”一樣，北京新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)的回暖，均與信貸環(huán)境逐漸寬松有關(guān)。
界面新聞在一個(gè)北京買房交流群里發(fā)現(xiàn)，部分購(gòu)房者表示近期北京貸款似乎放開(kāi)了。一名購(gòu)房者表示，其去年12月初在北京購(gòu)買了一套二手房，走完交易流程后申請(qǐng)了商貸，一個(gè)工作日之后審批通過(guò)，不到20天就放款了。
“目前，大多數(shù)銀行支行放款時(shí)間都在半個(gè)月到一個(gè)月，具體還需要看銀行和個(gè)人情況的區(qū)別?！倍辔讳N售人員證對(duì)界面新聞證實(shí)了放款速度的變化。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前來(lái)看，信貸積壓的問(wèn)題在很多城市已有明顯緩解，排隊(duì)已經(jīng)基本消化，隨著影響最近房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的因素房貸逐漸緩和，市場(chǎng)在2022年一季度有望逐漸企穩(wěn)。以北京為例的一二線城市將會(huì)率先走出低迷。
就在1月20日，央行下調(diào)了LPR，意味著5年期房貸利息時(shí)隔22個(gè)月后終于下降。按照最新的LPR計(jì)算，北京目前商貸首套房利率為5.15%，商貸二套利率為5.65%，均較此前下調(diào)0.05%。
張大偉認(rèn)為，降息對(duì)購(gòu)房者會(huì)帶來(lái)一些心理影響，有利于保持房地產(chǎn)預(yù)期穩(wěn)定?！安贿^(guò)，整體看，本次降息不會(huì)導(dǎo)致樓市過(guò)熱。房住不炒依然是政策方向，部分城市特別是一二線城市逐漸見(jiàn)底，市場(chǎng)企穩(wěn)將是趨勢(shì)。”