記者 | 黃昱

在1.87億美元票據(jù)到期前夕，中國奧園(03883.HK)正式宣布將不會按期支付。

1月19日晚間，中國奧園發(fā)布《內(nèi)幕消息》公告，稱將不會按時(shí)償還于2022年1月到期的美元優(yōu)先票據(jù)本金及最后一期利息；同時(shí)，在30天寬限期屆滿后，也將不會支付于2023年6月到期及2024年6月的兩筆美元優(yōu)先票據(jù)項(xiàng)下的最新一期利息。

中國奧園于2022年1月到期的美元優(yōu)先票據(jù)共有兩筆，分別為：2022年1月20日到期的1.87億美元，票面利率為4.2%，以及2022年1月23日到期的4.99億美元，票面利率為8.5%。

奧園稱，截至這次公告日期，美元票據(jù)的未償還本金總額約為10.86億美元。

對于上述決策，中國奧園表示是經(jīng)審慎考慮流動性狀況，并為求保留有限現(xiàn)金資源且對所有債權(quán)人保持公平以等待整體債務(wù)重組而做出的選擇。

此外，中國奧園擬就其他境外金融債務(wù)采取相同原則，及其所有其他境外金融負(fù)債項(xiàng)下將發(fā)生（或已發(fā)生）違約事件。

DM數(shù)據(jù)顯示，截至2022年1月19日，中國奧園共有10筆續(xù)存美元債，總金額約為32億美元，除了兩筆1月到期的共計(jì)6.86億美元的票據(jù)外，2022年還有一筆約2.5億美元的債券于9月13日到期，票面利率約為5.4%。

擺在中國奧園面前的除了到期需償還的美元債外，還有理財(cái)產(chǎn)品以及因評級下調(diào)而被要求提前還款的融資，這些都是導(dǎo)致其出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約的直接原因。

在2021年12月2日的公告中，中國奧園稱，接獲債權(quán)人通知，公司本金總額為6.512億美元的融資因評級下調(diào)而要求償還。于公告日，奧園并無付款或就替代付款與債權(quán)人達(dá)成協(xié)議。

彼時(shí)中國奧園就表示，上述未還款可能觸發(fā)相關(guān)債權(quán)人可能有權(quán)要求奧園提前償還若干其他境外融資安排，而有關(guān)債權(quán)人可能有權(quán)根據(jù)各自的融資安排條款要求支付債務(wù)或采取行動。

基于此，中國奧園預(yù)警無法保證將能于其他境外融資安排到期時(shí)履行其項(xiàng)下的財(cái)務(wù)責(zé)任。“倘本集團(tuán)無法履行責(zé)任以及償還任何到期債務(wù)或與有關(guān)債權(quán)人協(xié)定重續(xù)或延長借款或其他安排，可能會對本集團(tuán)的業(yè)務(wù)、前景、財(cái)產(chǎn)狀況及經(jīng)營業(yè)績造成重大不利影響。”

一位奧園內(nèi)部人士對界面新聞透露，12月3日，中國奧園就召開了一場集團(tuán)管理層工作會議，包括董事局主席郭梓文、總裁郭梓寧、聯(lián)席總裁馬軍等核心高管，以及全國各地20多位區(qū)域總、營銷總、財(cái)務(wù)總、運(yùn)營總，內(nèi)部稱為“遵義會議”。

在這場會議上，中國奧園決定改變過去幾個(gè)月以公司各類債券、基金不逾期為首要目標(biāo)的做法，將美元債券展期談判交予鐘港資本等專業(yè)機(jī)構(gòu)，而公司優(yōu)先確保銷售、交樓、境內(nèi)基金逾期兌付談判等直接影響公司基本運(yùn)營的工作。

財(cái)務(wù)專業(yè)公司的選擇，中國奧園在去年11月的公告中就有提及。

11月22日，中國奧園集團(tuán)公告稱，已聘請鐘港資本有限公司作為財(cái)務(wù)顧問及年利達(dá)律師事務(wù)所作為法律顧問，以評估集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)狀況以及債務(wù)與流動性狀況，并就共同利益事項(xiàng)與債權(quán)人進(jìn)行透明對話。

對于鐘港資本，外界恐怕早已不陌生，包括華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、恒大等在內(nèi)的多家房企都在去年將其聘為財(cái)務(wù)顧問公司。因此，當(dāng)鐘港資本出現(xiàn)在中國奧園的公告中時(shí)，外界已有其擬開展債務(wù)重組的預(yù)期。

經(jīng)過一個(gè)多月的等待，中國奧園還是無可避免的走到了整體債務(wù)重組這一步。

在1月19日晚間的公告中，中國奧園表示，其正與顧問（包括法律、財(cái)務(wù)及其他顧問）通力合作，評估集團(tuán)的資本架構(gòu)、流動性，及進(jìn)行盡職調(diào)查。

“評估及盡職調(diào)查的主要目的是為制定最佳重組方案提供基礎(chǔ)，務(wù)必根據(jù)債權(quán)人及其他持份者于本集團(tuán)架構(gòu)內(nèi)的位置進(jìn)行公平對待?！?/span>

與此同時(shí)，中國奧園稱，截至公告日期，其外部專業(yè)顧問已于評估及盡職調(diào)查方面有重大進(jìn)展，其正與該等外部專業(yè)顧問緊密合作，務(wù)求完成必要的評估及盡職調(diào)查之后， 在實(shí)際可行的情況下適時(shí)盡快地向債權(quán)人及其他持份者（如適用）提出重組建議以供考慮。

近期，中金公司在對2021年地產(chǎn)債信用事件回顧中指出，典型房企違約的核心原因的特征之一是“業(yè)務(wù)激進(jìn)擴(kuò)張?jiān)谛袠I(yè)頂部下行階段，高度依賴外部融資，非標(biāo)融資占比較高”，中國奧園為此類房企的代表。

中金公司稱，這類房企為追求規(guī)模擴(kuò)張高杠桿進(jìn)入新的區(qū)域且高溢價(jià)率拿地，但擴(kuò)張?jiān)谡呤站o前夕，項(xiàng)目盈利效率下降、去化放緩但債務(wù)剛性到期引發(fā)流動性緊張。

2015-2019中國奧園通過收并購快速擴(kuò)大規(guī)模，銷售額從150億增長到1180億元，達(dá)到約67%的復(fù)合增長率。2020年，中國奧園仍大規(guī)模擴(kuò)張業(yè)務(wù)，收并購力度不減，推動債務(wù)快速增長。

作為一家在幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)從百億到千億級大跨越式增長的“黑馬房企”，中國奧園因?yàn)榇嬖凇案咴鲩L、低杠桿”的現(xiàn)象，在近幾年一直備受“明股實(shí)債”的質(zhì)疑。

外界認(rèn)為，“明股實(shí)債”最大的佐證點(diǎn)在于，中國奧園一直存在非控股股東權(quán)益占比和利潤占比不匹配的問題。歷年財(cái)報(bào)顯示，2016年-2020年，中國奧園非控股股東權(quán)益占比分別為39%、62.6%、61.4%、59.4%、65.8%，非控股股東凈利潤占比卻分別為12.5%、16.0%、18.1%、19.6%、16.2%。

中金公司研報(bào)指出，根據(jù)境內(nèi)公司披露，中國奧園非標(biāo)融資占比在35%-40%之間，對非標(biāo)依賴度較高。

去年10月開始，中國奧園頻繁被評級機(jī)構(gòu)下調(diào)信用評級，流動性問題逐漸顯現(xiàn)。

在過去的2021年，奧園已獲得債人批準(zhǔn)對其6.725億元人民幣ABS展期，但境外美元債的展期并不順利。