文︱觀點網(wǎng)

借物業(yè)股"抵押"發(fā)債24億港元后，雅居樂再處置非核心物業(yè)獲取現(xiàn)金。

1月10日早間，雅居樂公告披露，其于2021年7月1日至12月31日止期間，已就14項非核心物業(yè)的出售訂立若干物業(yè)認購書及/或物業(yè)買賣合同，售價合計約人民幣28億元。

該14項非核心物業(yè)包括酒店(含酒店用地)5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區(qū)商業(yè)配套3宗、公寓1宗。

至于這些非核心資產(chǎn)的區(qū)域分布、項目質(zhì)素、估值等具體信息，公告中則無更多披露。觀點新媒體就此詢問雅居樂，亦無法得到更詳細的資料。

獲取資金應該是雅居樂現(xiàn)階段資產(chǎn)處置的直接目的。按照公告所言，上述物業(yè)出售的所得款項凈額用作集團一般營運資金，而其中訂金及/或銷售款合計約人民幣11.49億元已在2021年收取，預計集團可于2022年收取現(xiàn)金回款約人民幣16.51億元。

出售資產(chǎn)是現(xiàn)金的直接流入，無疑對優(yōu)化報表的作用最為明顯。實際上自2020年下半年"三道紅線"落地以來，疊加房企融資持續(xù)收緊等壓力，資產(chǎn)出售的動作也更為頻繁，這被視為是緩解融資壓力、改善財務狀況、盤活資產(chǎn)的有力途徑。

而選擇出售的資產(chǎn)類型除了地產(chǎn)項目之外，主要涉及的包括文旅、酒店等受疫情影響較大且較難盤活的資產(chǎn)項目；以及其余多元化項目，這些大部分被視為"非核心資產(chǎn)"。

對于雅居樂而言，變賣非核心資產(chǎn)變現(xiàn)并不少有，且多為商鋪、商場等商業(yè)配套。

此前雅居樂于 2015年左右將重點工作放在"減債"上時，在資產(chǎn)處置上亦選擇出售非核心資產(chǎn)，包括一些酒店的投資。按照彼時管理層的說法："如果價格合適的話我們都會出售，最主要是希望資金可以靈活調(diào)配投放在比較好的資產(chǎn)里面，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將一些回報慢的資產(chǎn)變現(xiàn)，轉(zhuǎn)投新的、有潛質(zhì)的項目。"

2020年底，雅居樂亦曾叫賣大灣區(qū)四項"大宗資產(chǎn)"，該公司《大宗資產(chǎn)投資手冊》上寫道："目前，雅居樂在售4宗建面約600-8500平方米的大宗資產(chǎn)，涵蓋購物中心、社區(qū)商鋪及會所等復合型業(yè)務，滿足多元業(yè)態(tài)靈活運營需求。"

這些準備出售的資產(chǎn)則包括惠州白鷺湖超市、廣州從化集市中心、佛山南海御景豪庭社區(qū)商鋪、佛山南海御景名門社區(qū)商鋪。

不過相比其他同樣處置資產(chǎn)的房企而言，雅居樂這些資產(chǎn)的體量要小得多。

據(jù)了解，雅居樂的商鋪、酒店、公寓等資產(chǎn)歸屬于多元化業(yè)務，雅居樂自2016年雅居樂更改公司名開始多元化發(fā)展后，其多元化業(yè)務仍處發(fā)展階段，根據(jù)預期，2022年到2023年地產(chǎn)跟多元化業(yè)務要各占收入一半。

不過在資金掣肘下，雅居樂在近兩年對于多元化業(yè)務的投資力度有所減緩，相比往年50-100億的資金支持逐漸減少。

而在總體戰(zhàn)略上，多元化業(yè)務在拆分獨立之后又在兩三年后再次并入集團，亦值得引起審視。2021年8月，雅居樂集團內(nèi)部發(fā)布了一則《關(guān)于2021年地產(chǎn)集團組織架構(gòu)調(diào)整的通知》，將原房管集團、城市更新集團、商業(yè)集團都將合并至地產(chǎn)集團。與此同時，地產(chǎn)集團本部將由原來的12個中心調(diào)整為4個中心、2個派駐組、4個產(chǎn)業(yè)公司。

于過往一直注重多元化布局的雅居樂而言，組織調(diào)整"縮減"多被解讀為"為減少內(nèi)耗"。類似關(guān)于內(nèi)部資產(chǎn)管理的動作多被直接指向"資金需求"。

非核心資產(chǎn)之外，2020年底雅居樂亦援引平安向其7個位于海南、中山、清遠、天津等地的地產(chǎn)項目注資超70億元，平安作為財務投資者的身份介入，為雅居樂帶來財務壓力的紓解。

2021年下半年看，雅居樂應是更為渴求資金，尤其在市場整體下行的背景下。其中于10月份，有傳聞稱雅居樂旗下美元債"AGILE5.504/21/25"未兌付利息。在此背景下，雅居樂緊急召開投資人溝通會作出澄清，否認了未付息以及被收購、高管裁員等，并保證其有足夠資金償還到期債務。

隨即近幾個月，也多有雅居樂出售資產(chǎn)、樓盤降價銷售的消息。其中包括位于廣州老城區(qū)荔灣白鵝潭核心區(qū)的江景房雅居樂天際715，市場消息最高直接讓利250萬/套。

這另一方面雅居樂亦表現(xiàn)出融資的渴望。2021年11月初，穆迪將雅居樂的評級進行了下調(diào)，調(diào)到"負面"，標普也把雅居樂的長期主體信用評級從"BB"下調(diào)至"BB-"，展望 "負面"。 下調(diào)的背后反映市場對雅居樂也起了流動性擔憂，標普則建議雅居樂可以利用豐富的資產(chǎn)基礎(chǔ)來籌集資金。

其中于2021年11月，雅居樂便宣布借物業(yè)股雅生活股價"抵押"發(fā)行可轉(zhuǎn)債募資24億港元，這樣的方式，被認為是目前市況下可以最大效益的融資，并且融資所得金額最終是回流到雅居樂層面。

2021年12月，雅居樂則轉(zhuǎn)而以1.4億美元投資威馬汽車。常規(guī)而言，新能源汽車領(lǐng)域是不少房企近兩年更為青睞的領(lǐng)域，入局大多是希望借此提高自身的造血能力，不過雅居樂的入局更像是財務投資，或許也為了后續(xù)的套現(xiàn)。

從債務兌付壓力來看，根據(jù)企業(yè)預警通數(shù)據(jù)，雅居樂現(xiàn)存7筆境外債券。其中于2022年雅居樂到期的境外債券有3筆，2022年上半年面臨著一筆5億美元的票據(jù)到期。在下半年還有兩筆美元債到期：2022年8月14日到期的兩億美元票據(jù)，票面利率為6.7%；2022年8月31日到期的4億美元票據(jù)，票面利率為4.85%。這幾筆債務合計11億美元，折合成人民幣約70億元。