記者 | 孫梅欣
地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)似乎有一種默契：當(dāng)傳聞發(fā)生時(shí)，就離事實(shí)發(fā)生不遠(yuǎn)了。
朱榮斌離職就是這種情況。過(guò)去兩年時(shí)間，這位“明星經(jīng)理人”要離開(kāi)陽(yáng)光城的消息，一直甚囂塵上。盡管一次一次地辟謠，傳聞也一再發(fā)生。
真相終于在邁入新年后發(fā)生。2022年1月5日晚間，陽(yáng)光城發(fā)布公告，朱榮斌因個(gè)人原因，申請(qǐng)辭任執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁，辭職后將不在公司擔(dān)任其他職務(wù)。
接替總裁職務(wù)的，是早前擔(dān)任執(zhí)行總裁的徐國(guó)宏。徐國(guó)宏加入陽(yáng)光城已5年，早前擔(dān)任陽(yáng)光城大本營(yíng)福建大區(qū)總裁。去年10月調(diào)任集團(tuán)執(zhí)行總裁協(xié)助朱榮斌開(kāi)始，便被視為可能是其接替者。
與此同時(shí)，朱榮斌還在當(dāng)日通過(guò)深交所大宗交易系統(tǒng)，以3.07元/股的價(jià)格，減持了391.81萬(wàn)股無(wú)限流通股，套現(xiàn)1202萬(wàn)元。加上之前的減持，朱榮斌虧了約3239萬(wàn)元。
落定離職后次日，朱榮斌在陽(yáng)光城集團(tuán)的群里寫(xiě)下大段留言，表達(dá)出“長(zhǎng)時(shí)間的糾結(jié)、博弈與掙扎，離職確實(shí)無(wú)奈”的情緒、“難忘過(guò)去幾年……無(wú)怨無(wú)悔，無(wú)愧無(wú)懼”、表示“萬(wàn)般不舍，不說(shuō)再見(jiàn)”。
回望四年半前，當(dāng)他和吳建斌共同從碧桂園離開(kāi)，高調(diào)加入陽(yáng)光城的“高光時(shí)刻”，此時(shí)的離開(kāi)，顯得更加黯淡。
如今陽(yáng)光城也遭遇二股份泰康系拋售，面臨債務(wù)兌付壓力，不再是昔日的閩系“黑馬”。
“明星”更迭
1995年，時(shí)年23歲的朱榮斌，從清華大學(xué)獲得工程碩士學(xué)位，并隨即加入中海地產(chǎn)。在之后的13年間，曾歷任中海地產(chǎn)董事、助理總經(jīng)理兼華東區(qū)總經(jīng)理等職務(wù)，負(fù)責(zé)中海地產(chǎn)上海、南京、杭州等城市項(xiàng)目。
2008年，在調(diào)往華東區(qū)僅半年后，朱榮斌從中海地產(chǎn)離職，并在當(dāng)年9月加入富力地產(chǎn)，擔(dān)任富力地產(chǎn)總經(jīng)理、華南區(qū)總經(jīng)理。
2013年5月，朱榮斌加入碧桂園，擔(dān)任聯(lián)席總裁及執(zhí)行董事，負(fù)責(zé)碧桂園及其附屬公司投資、商業(yè)及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的管理工作。
也正是從這一時(shí)期，朱榮斌真正在行業(yè)間名聲鵲起。在他到來(lái)之前，碧桂園總裁莫斌已經(jīng)到位，加上同為中海地產(chǎn)出身的首席執(zhí)行官吳建斌的加入，碧桂園開(kāi)啟了“三斌”時(shí)代。
這也正是碧桂園的大發(fā)展時(shí)期。從2013年的破千億，到2016年達(dá)到3088億元，躍居行業(yè)排名前三。
“黑馬房企”的出現(xiàn)，以及這一時(shí)期房企普遍對(duì)規(guī)模增速的需求，使得負(fù)責(zé)具體運(yùn)營(yíng)、投資、營(yíng)銷工作的職業(yè)經(jīng)理人，備受關(guān)注。朱榮斌也正是在此時(shí)，一躍成為行業(yè)的“明星經(jīng)理人”。
這一階段正進(jìn)入快速增長(zhǎng)期的陽(yáng)光城，也需要一位新領(lǐng)導(dǎo)者的加入。
在2012年之前，起家福建的陽(yáng)光城，還是一家以福州及周邊地區(qū)作為主要市場(chǎng)的區(qū)域型房企，盡管在2010-2011年間陸續(xù)進(jìn)入西北、華東、海南等地區(qū)市場(chǎng)，但全國(guó)化路線尚不明顯。
2012年，陽(yáng)光城實(shí)控人林騰蛟，從龍湖挖來(lái)了陳凱擔(dān)任總裁，由此開(kāi)始了陽(yáng)光城快速發(fā)展的3年，不僅將當(dāng)時(shí)年銷售額不足百億規(guī)模的房企，迅速拉升至超過(guò)230億元規(guī)模，開(kāi)啟了“高周轉(zhuǎn)+高杠桿”模式，還進(jìn)入全國(guó)多個(gè)城市，并正式將總部遷至上海，開(kāi)始了陽(yáng)光城的全國(guó)化路線。
2015年陳凱辭任之后，由時(shí)任萬(wàn)科深圳地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理張海民，接任了陽(yáng)光城總裁職務(wù)。這一時(shí)期，正是房地產(chǎn)行業(yè)“收并購(gòu)”最火熱的階段，張海民帶領(lǐng)陽(yáng)光城在收并購(gòu)市場(chǎng)上大舉進(jìn)擊，僅在2015-2016年間，就并購(gòu)了29宗，銷售規(guī)模也踏上了500億，陽(yáng)光城當(dāng)時(shí)也被冠上“并購(gòu)?fù)?/span>”的稱號(hào)。
但在短時(shí)間內(nèi)的快速收購(gòu)，也給后來(lái)的經(jīng)營(yíng)埋下隱患：一方面企業(yè)高速周轉(zhuǎn)，資金需求強(qiáng)烈，債務(wù)攀升；另一方面，一些收并購(gòu)項(xiàng)目存在的土地、股權(quán)、債務(wù)等復(fù)雜問(wèn)題，也被一并納入陽(yáng)光城之中。
還有一個(gè)問(wèn)題是，行業(yè)前十的門(mén)檻在2016年邁進(jìn)千億規(guī)模，原本把千億目標(biāo)定在2020年的陽(yáng)光城，顯然等不及了。
而在此前擅長(zhǎng)拿地、高周轉(zhuǎn)、布局三、四線，并且在碧桂園經(jīng)歷過(guò)3000億規(guī)模管理的朱榮斌，和善于籌資、融資的吳建斌，作為“雙斌”組合，在2017年正式加入陽(yáng)光城。
分崩離析
彼時(shí)的朱榮斌和林騰蛟，惺惺相惜。林騰蛟提到朱榮斌時(shí)說(shuō)”人品是最好的風(fēng)水”、朱榮斌也一再說(shuō)，陽(yáng)光城會(huì)是自己職業(yè)生涯的“最后一站”，并豪邁地提出了要在3年時(shí)間，跨越1500億-3500億的規(guī)模目標(biāo)。
林騰蛟給朱榮斌開(kāi)出了600萬(wàn)的年薪，朱榮斌也拿出了真金白銀，在2017-2018年陸續(xù)增持陽(yáng)光城股份，加上2020年的股票期權(quán)和員工持股計(jì)劃，累計(jì)持有2022萬(wàn)股份，耗資1.36億元，和陽(yáng)光城深度綁定。
同時(shí)，更多“中海系”出身的經(jīng)理人，被帶入了陽(yáng)光城體系內(nèi)，包括前世茂副總裁闞乃桂，以及前龍湖副總裁徐愛(ài)國(guó)，均在這一時(shí)期加入陽(yáng)光城擔(dān)任副總裁。
這也意味著，陽(yáng)光城在內(nèi)部架構(gòu)和人事調(diào)整上，也發(fā)生了大變動(dòng)。到2018年中旬，時(shí)任陽(yáng)光城副總裁陳林、許珂，以及北京區(qū)域公司總裁李軍、上海公司總經(jīng)理宋友強(qiáng)就先后離職，這些職業(yè)經(jīng)理人基本都是陽(yáng)光城上一階段發(fā)展的重要管理者。
朱榮斌和陽(yáng)光城有過(guò)甜蜜期，加入后也不負(fù)眾望，僅用1年時(shí)間，就將陽(yáng)光城銷售規(guī)模拉進(jìn)了1000億的門(mén)檻。到了2019年末，更是直接站上了2000億規(guī)模，實(shí)現(xiàn)快速跨越。
要知道在他加入的2017年，陽(yáng)光城當(dāng)年在土地市場(chǎng)收獲了驚人的120宗地塊，權(quán)益貨值接近5000億元。
但此時(shí)行業(yè)內(nèi)一些老板和職業(yè)經(jīng)理人對(duì)“房住不炒”提出后行業(yè)的趨勢(shì)發(fā)展預(yù)判不足，依然在大干快上。陽(yáng)光城這個(gè)階段跨越式增長(zhǎng)的背后，也存在的財(cái)務(wù)隱憂。
2018年度業(yè)績(jī)會(huì)上，朱榮斌表達(dá)出對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的不滿。當(dāng)時(shí)公司超過(guò)1600億規(guī)模的銷售額，凈利潤(rùn)只有30億元，凈利潤(rùn)率為6.9%，凈負(fù)債率則仍然超過(guò)182%，這還是努力降債70個(gè)百分點(diǎn)的結(jié)果。
到2019年8月，朱榮斌已經(jīng)感受到了一些“高處不勝寒”，并坦言2000億銷售額的陽(yáng)光城“大但還不夠強(qiáng)”，提到產(chǎn)品要回歸品質(zhì)，發(fā)展速度要跟杠桿、負(fù)債保持好平衡關(guān)系，要在財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)化下達(dá)成。
或許他和吳建斌此時(shí)已經(jīng)感受到了行業(yè)的涼意，但想掉頭調(diào)整，速度還是慢了。
2020年疫情的到來(lái)，以及連續(xù)的調(diào)控，使得行業(yè)整體增速開(kāi)始放緩。也正是在這一年，泰康系作為戰(zhàn)投股東，進(jìn)入了陽(yáng)光城。
2020年9月，泰康人壽及泰康養(yǎng)老，以33.78億元的代價(jià)，從陽(yáng)光城當(dāng)時(shí)的第二大股東上海嘉文聞投資手中，獲得了13.46%股權(quán)，共計(jì)5.547億股，躋身第二大股東。
按照當(dāng)時(shí)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的對(duì)賭協(xié)議來(lái)看，要求在2020年-2024年，歸母凈利潤(rùn)年均復(fù)合增長(zhǎng)率不低于15%，累計(jì)數(shù)不低于340.59億元；2025年-2029年，歸母凈利潤(rùn)數(shù)分別達(dá)到101.72億元、111.90億元、123.08億元、129.24億元和135.70億元。
也就是說(shuō)，從2020-2029年間，陽(yáng)光城的歸母凈利潤(rùn)要在10年間達(dá)到942億元，如果沒(méi)有達(dá)標(biāo)，陽(yáng)光城要對(duì)泰康進(jìn)行相應(yīng)的現(xiàn)金補(bǔ)償。另外，還有限制陽(yáng)光城減持，每年現(xiàn)金分紅等一系列要求。
雖然在當(dāng)時(shí)“險(xiǎn)資+地產(chǎn)”的模式普遍出現(xiàn)，但承諾如此高額的凈利潤(rùn)，還是引起行業(yè)側(cè)目。此時(shí)的陽(yáng)光城已經(jīng)遭遇發(fā)展瓶頸期，合約銷售額和營(yíng)收，在疫情的影響下增長(zhǎng)放慢，上半年甚至出現(xiàn)降速。
誰(shuí)能想到，僅僅1年之后，陽(yáng)光城股價(jià)大幅縮水，泰康系選擇將9.41%的股票，轉(zhuǎn)讓給泰禾建設(shè)，虧本套現(xiàn)12億元離場(chǎng)，剩余持股數(shù)量剩3.997%。
而此時(shí)地產(chǎn)圈內(nèi)，又開(kāi)始傳出朱榮斌要離職的消息。雖然之后朱榮斌表示自己和林騰蛟有“五年之約”，不會(huì)離開(kāi)陽(yáng)光城，但也間接承認(rèn)了，的確有獵頭找上門(mén)來(lái)的事實(shí)。
但更大的危機(jī)，則在2021年到來(lái)。隨著年初“三道紅線”的提出，金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商融資進(jìn)行限制，包括陽(yáng)光城在內(nèi)的高負(fù)債、高杠桿企業(yè)，遭遇了持續(xù)高速周轉(zhuǎn)的資金端突如其來(lái)的剎車。陽(yáng)光城難以獨(dú)善其身，下半年開(kāi)始出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。
去年10月底便有消息傳出，金融機(jī)構(gòu)對(duì)陽(yáng)光城資金已經(jīng)出現(xiàn)緊縮態(tài)勢(shì)，數(shù)日后陽(yáng)光城便正式為旗下多只債券尋求展期。同時(shí)召開(kāi)董事會(huì)，以解決債務(wù)清償、銷售回款等一系列財(cái)務(wù)措施，之后公布了展期或?qū)嵨镔Y產(chǎn)兌付的理財(cái)解決方案。
繃緊的財(cái)務(wù)狀況也讓林騰蛟親自下場(chǎng)，出售了其持有的興業(yè)銀行部分股份，以協(xié)助陽(yáng)光城紓困。到了12月，開(kāi)始傳出高管降薪并緩發(fā)薪資的消息。
此時(shí)陽(yáng)光城內(nèi)部發(fā)生的一系列人事變化，讓局面更加微妙。在公布了去年第三季度業(yè)績(jī)后不久，朱榮斌被任命要求負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營(yíng)管理、董事會(huì)戰(zhàn)略管理和公司新賽道的研究及拓展；在福建大區(qū)擔(dān)任總裁多年的徐國(guó)宏，則升為執(zhí)行總裁，負(fù)責(zé)公司日常業(yè)務(wù)管理工作；原集團(tuán)CFO陳霓則晉升為集團(tuán)執(zhí)行副總裁。
而跟隨朱榮斌到來(lái)、分管投資的副總裁徐愛(ài)國(guó)，卻在此時(shí)從陽(yáng)光城離職。隨著朱榮斌之后的陸續(xù)減持，似乎已經(jīng)提前預(yù)示著離開(kāi)的結(jié)局。
朱榮斌加入陽(yáng)光城不到5年的時(shí)間里，這家公司經(jīng)歷了千億、跨越、行業(yè)TOP20，再到增長(zhǎng)緩慢、資金緊繃、債務(wù)壓力的現(xiàn)狀。
2021年中期業(yè)績(jī)顯示，陽(yáng)光城剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.8%，凈負(fù)債率為93.8%，現(xiàn)金短債比為1.53，在“三條紅線”要求下，維持“黃檔”水平。
以高光開(kāi)始的朱榮斌，則以黯淡落幕，在搭上了行業(yè)增速的最后一班過(guò)山車后，卻并未能準(zhǔn)確搭準(zhǔn)行業(yè)變革的脈搏，及時(shí)調(diào)整企業(yè)發(fā)展節(jié)奏，最終陷入兩難境地。
但他和陽(yáng)光城的關(guān)聯(lián)還未就此完結(jié)。根據(jù)公告顯示，朱榮斌仍持有陽(yáng)光城1175.44萬(wàn)股股票，占總股本比例0.28%。按照目前3.25元/股的價(jià)格，價(jià)值約為3820萬(wàn)元。
而陽(yáng)光城的麻煩，也并未結(jié)束。就在1月7日下午，陽(yáng)光城的控股股東陽(yáng)光集團(tuán)所持有公司的1705萬(wàn)股，遭到司法凍結(jié)，所占公司股比0.41%。
一貫愛(ài)從外部挖角的林騰蛟，這一次只能選擇相信“自己人”，提拔了在內(nèi)部實(shí)戰(zhàn)多年的徐國(guó)宏，以及原浙江、上海的大區(qū)總裁。
陽(yáng)光城前兩年的熱鬧已經(jīng)落幕，在2022年伊始上任的新一代管理層，能否將陽(yáng)光城帶出迷霧，還是未知數(shù)。