記者 | 黃昱

編輯 | 彭飛

冬季來(lái)臨，海南又迎來(lái)了一波旅游旺季，即便是深陷違建風(fēng)波的海花島也不乏人氣。

1月4日晚8點(diǎn)，界面新聞?dòng)浾咦袭?dāng)天最后一趟從?？诿捞m機(jī)場(chǎng)到恒大?；◢u的機(jī)場(chǎng)專線大巴。沿著海南環(huán)島高速向西南方向行駛了大約140公里后，大巴?？吭诹说谝徽尽；◢u2號(hào)島。

幾乎所有的乘客都在2號(hào)島下車(chē)，這些人大多數(shù)都在這里擁有房產(chǎn)。多位2號(hào)島的房產(chǎn)中介透露，很多東北人都在這里置業(yè)，每年冬天都會(huì)來(lái)這邊住上3、4個(gè)月。

除了業(yè)主，不少游客近期也選擇來(lái)到?；◢u，他們大多會(huì)住在位于?；◢u1號(hào)島歐堡酒店，這是島上目前唯一一家平價(jià)酒店，也是島內(nèi)免費(fèi)接駁車(chē)的起始站。

近期受到關(guān)注的39棟待拆建筑只是整個(gè)海花島的一小部分，其余居住功能區(qū)已有不少業(yè)主入住，但相對(duì)項(xiàng)目整體的超大體量來(lái)說(shuō)，入住率并不高。

儋州市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)界面新聞表示，對(duì)于限期10日內(nèi)拆除39棟住宅建筑的行政處罰決定，恒大已于1月4日申請(qǐng)了行政復(fù)議。

接下來(lái)如何拆除，還需等待相關(guān)政府部分最終的決議。

這次海花島39棟住宅的拆除事件，是海南2017年以來(lái)整治人工島的一個(gè)縮影，也是海南實(shí)現(xiàn)“去地產(chǎn)化”道路上必須正視的一個(gè)問(wèn)題。

?；◢u現(xiàn)狀

海花島位于海南島西北邊的儋州市，填海面積約7.8平方公里，相當(dāng)于四分之一個(gè)澳門(mén)大小，是恒大計(jì)劃耗資1600億元建造的超大型文旅綜合體，項(xiàng)目設(shè)計(jì)包含三座獨(dú)立的離岸人工島，規(guī)劃平面形態(tài)為盛開(kāi)在海中的三朵花，故取名為“?；◢u”。

被定性為違法建筑的39棟住宅，位于?；◢u2號(hào)島東北角的2-14-1地塊，屬于2號(hào)島的三（六）期項(xiàng)目，原規(guī)劃為住宅，對(duì)應(yīng)樓棟為388-426，目前已經(jīng)為準(zhǔn)現(xiàn)樓。與距離最近的其他已建成住宅之間，隔了一大片未動(dòng)工地塊。

1月5日上午，通往該地塊的路段均被攔截，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員透露，從1月4日開(kāi)始已不允許非工作人員進(jìn)入。

在被攔截路口，也有不少前來(lái)圍觀待拆39棟樓的游客和業(yè)主，其中一對(duì)來(lái)自大連的老年夫婦告訴界面新聞，女兒幫他們?cè)?019年買(mǎi)了?；◢u的房子，當(dāng)時(shí)樓市很火熱，購(gòu)買(mǎi)單價(jià)達(dá)到2萬(wàn)多一平米，算是買(mǎi)在了最貴時(shí)候，但老兩口每年冬天都會(huì)來(lái)這邊過(guò)冬，覺(jué)得氣候很舒服，對(duì)房?jī)r(jià)的漲跌也不太在意。

海南政府公布的信息顯示，這39棟樓早前已全部辦理預(yù)售許可證，總建筑面積約為43.5萬(wàn)平方米，總套數(shù)為2839套，其中住宅2716套、商鋪123套。

在違法取得的規(guī)劃許可證和預(yù)售證被收回之前，這39棟樓已對(duì)外銷(xiāo)售了不少房源，其中部分房源已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽。

儋州市于2020年10月25日關(guān)閉了39棟樓的網(wǎng)簽備案登記系統(tǒng)，此后恒大?；◢u公司與已賣(mài)出的328套業(yè)主解除了購(gòu)房協(xié)議，并作出換房或退款的處理。

恒大方面表示，近期的拆除決定書(shū)僅針對(duì)位于?；◢u2號(hào)島的2-14-1地塊39棟樓，不涉及海花島其它地塊，也就是不涉及60567戶已收樓業(yè)主及628戶未收樓業(yè)主的地塊和樓宇。

還未收樓的這628戶中，有不少房源位于距離待拆除39棟樓最近的住宅小區(qū)。

界面新聞現(xiàn)場(chǎng)了解到，在這個(gè)小區(qū)中，有一棟樓號(hào)為342的建筑正在施工，同小區(qū)其它樓棟已經(jīng)有業(yè)主入住。

根據(jù)?；◢u整體規(guī)劃定位，2號(hào)島和3號(hào)島均為居住功能區(qū)，其中2號(hào)島的定位為剛需、投資類(lèi)公寓、高層住宅，目前比規(guī)劃為別墅以及低層洋樓的3號(hào)島人氣更旺。

作為旅游度假區(qū)的1號(hào)島，是?；◢u重點(diǎn)打造的板塊。按照規(guī)劃，1號(hào)島將擁有童世界、水上王國(guó)、海洋樂(lè)園、國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際購(gòu)物中心等28大業(yè)態(tài)，恒大原計(jì)劃在2021年底全面開(kāi)業(yè)。

目前1號(hào)島首期業(yè)態(tài)已于2021年元旦啟動(dòng)試運(yùn)營(yíng)，包括風(fēng)情商業(yè)街、五國(guó)溫泉城、歐堡酒店以及游艇俱樂(lè)部。

隨后，海洋樂(lè)園、水上王國(guó)、博物館、運(yùn)動(dòng)健身中心、?；◢u希爾頓酒店等在2021年陸續(xù)開(kāi)業(yè)，但童世界、國(guó)際購(gòu)物中心、娛樂(lè)中心、大劇院等仍未營(yíng)業(yè)。

燈光秀是當(dāng)前海花島上人氣最旺的節(jié)目，目前每晚8點(diǎn)半和9點(diǎn)半有兩場(chǎng)表演，最佳觀賞點(diǎn)是觀光塔、位于風(fēng)情商業(yè)街的婚禮莊園以及希爾頓酒店，大多數(shù)游客只能聚集在婚禮莊園，觀光塔并未對(duì)外開(kāi)放。

據(jù)恒大公布的數(shù)據(jù)顯示，自2021年元旦試運(yùn)營(yíng)以來(lái)，海花島已累計(jì)接待游客近500萬(wàn)人次。雖處于風(fēng)波中，但目前的?；◢u已成為海南西線重點(diǎn)的旅游目的地。

十二年開(kāi)發(fā)歷程

作為旗下規(guī)模最大的文旅綜合體，?；◢u過(guò)去一直是恒大對(duì)外宣傳的“明星項(xiàng)目”。

整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)分為三個(gè)階段，第一階段是2009-2013年調(diào)研規(guī)劃報(bào)批階段；第二階段是2013-2015年填海和招拍掛階段；第三階段是2015年至今的全面建設(shè)階段。

恒大在1月3日晚間曾對(duì)外表示，經(jīng)過(guò)六年多的建設(shè)，?；◢u已累計(jì)投入約810億元，擁有6萬(wàn)多戶業(yè)主。

與海南省會(huì)海口和旅游勝地三亞相比，坐落于海南島西北邊的儋州在全國(guó)不算有名，但卻擁有307公里的海岸線，約占海南全省的1/6，在海南省內(nèi)的市縣中土地面積最大、海岸線最長(zhǎng)。這也是當(dāng)初恒大選址這里的主要原因之一。

通過(guò)招商引資的方式，2010年10月14日，儋州市政府與恒大集團(tuán)簽訂了《海南省儋州市白馬井填海項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)框架協(xié)議》。

此后恒大在儋州市填海造島的進(jìn)展很順利，2012年12月3日，國(guó)家海洋局海洋環(huán)境保護(hù)司出具了《關(guān)于對(duì)儋州市白馬井?；◢u旅游綜合體區(qū)域建設(shè)用海規(guī)劃海洋環(huán)境影響專題篇章審查意見(jiàn)的函》。

僅十日后，也就是2012年12月14日，國(guó)家海洋局批復(fù)了《儋州市白馬井海花島旅游綜合體區(qū)域建設(shè)用海規(guī)劃》。恒大稱，截止2013年8月28日，其取得了?；◢u建設(shè)的全部《海域使用權(quán)證書(shū)》。

從2013年起，恒大在儋州市浦港與洋浦港之間的海灣區(qū)域陸續(xù)填海1.2萬(wàn)畝。自2015年起，恒大陸續(xù)通過(guò)公開(kāi)招拍掛方式取得土地使用權(quán)，并開(kāi)發(fā)建設(shè)至今。

2015年底，?；◢u首期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。當(dāng)時(shí)創(chuàng)下銷(xiāo)售金額122.05億、銷(xiāo)售面積136萬(wàn)平方米、認(rèn)籌到訪10萬(wàn)人的開(kāi)盤(pán)成績(jī)，更是在當(dāng)時(shí)喊出了“3.2秒賣(mài)出一套房”的營(yíng)銷(xiāo)口號(hào)。

當(dāng)時(shí)?；◢u的首期公寓價(jià)格為5688元/平方米起，到2020年價(jià)格已漲至2萬(wàn)元/平方米以上，漲幅近4倍。這5年間，?；◢u不僅趕上了海南房地產(chǎn)發(fā)展的新一輪高點(diǎn)，價(jià)格也是水漲船高。

作為一個(gè)超大型填海造島項(xiàng)目，海湖島在前期的報(bào)批與填海拿地階段，得到了當(dāng)時(shí)儋州市政府的支持，但其規(guī)避政策“化整為零”獲取土地的方式，也為日后遭到環(huán)保整治埋下伏筆。

2021年1月27日，中央紀(jì)委國(guó)家監(jiān)委網(wǎng)站發(fā)布的《糾治“坐地生財(cái)”“借島發(fā)財(cái)”防止工程建起來(lái)干部倒下去》一文指出，時(shí)任儋州市委書(shū)記張琦，違規(guī)推動(dòng)海花島項(xiàng)目，涉及填?？偯娣e783公頃。在他的極力推動(dòng)下，儋州市政府及海洋部門(mén)通過(guò)“化整為零”的方式，將填海項(xiàng)目拆分成36個(gè)面積小于27公頃的子項(xiàng)目，使得不過(guò)關(guān)的項(xiàng)目得以推進(jìn)，該禁止的項(xiàng)目得以審批，造成大面積珊瑚礁和白蝶貝被永久破壞。

違規(guī)填海埋下的隱患，是如今?；◢u上被定性為違法建筑的39棟樓的根源所在。

2017年8月10日至9月10日，中央環(huán)保督察組對(duì)海南省開(kāi)展第一輪督察，點(diǎn)名批評(píng)儋州政府及海洋部門(mén)對(duì)恒大海花島“化整為零”違規(guī)審批；海洋部門(mén)對(duì)項(xiàng)目未批先建等違法行為處罰不到位，項(xiàng)目施工對(duì)珊瑚礁和白蝶貝造成大面積破壞。

第一輪督察整改方案明確，?；◢u項(xiàng)目用海范圍內(nèi)違法違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)停止建設(shè)，整改到位后才予以復(fù)工。

然而，2019年7月14日至8月14日，中央第三生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察組對(duì)海南開(kāi)展第二輪環(huán)保督察時(shí)發(fā)現(xiàn)，儋州市雖于2017年8月至2018年6月間，對(duì)?；◢u未批先建等違法行為進(jìn)行了處罰，但并未對(duì)違法建筑采取實(shí)際措施。

第二輪督察后，儋州市政府開(kāi)始啟動(dòng)對(duì)海花島的整改，除了39棟樓全面停工、收回預(yù)售許可證外，此前違規(guī)建設(shè)的4條涵管橋也已啟動(dòng)拆除。

此后為完成中央第三生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察整改任務(wù)（序號(hào)70），儋州市人民政府在2020年5月10日對(duì)39棟樓下達(dá)停工令，項(xiàng)目全面停工，同時(shí)并依法依規(guī)暫扣39棟住宅建筑2宗施工許可證。

2020年5月11日，政府收回了39棟住宅建筑預(yù)售許可證，項(xiàng)目全面停售。2020年5月15日，環(huán)保部門(mén)撤銷(xiāo)39棟住宅建筑的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表》。

到了2021年11月20日，海南省政府對(duì)外公開(kāi)的《中央生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察整改情況》顯示，恒大海花島公司已制定?；◢u39棟建筑后續(xù)處置方案，確定轉(zhuǎn)型為酒店經(jīng)營(yíng)、辦公租賃、員工宿舍以及人才公寓等四種模式，所有房源堅(jiān)決不得用于銷(xiāo)售。

但這一整改方案并未獲得相關(guān)政府部門(mén)的認(rèn)可。直到2021年12月30日，儋州市綜合行政執(zhí)法局下發(fā)《行政處罰（限期拆除）決定書(shū)》，明確提出限期十日拆除這39棟住宅建筑。

這份決議書(shū)中也提到，如相關(guān)開(kāi)發(fā)商不同意拆除決定，可在收到本決定書(shū)之日起60天內(nèi)向儋州市人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可依法在收到本決定書(shū)之日起6個(gè)月內(nèi)向具有管轄權(quán)的人民法院提起行政訴訟。

此后恒大在今年1月4日已申請(qǐng)了行政復(fù)議。后續(xù)如何拆除，還需相關(guān)政府部門(mén)最終決議。

但拆除的處罰結(jié)果，還是讓外界頗感意外?！霸缭?019年的時(shí)候就聽(tīng)說(shuō)39棟住宅建筑屬于違規(guī)違建不能再賣(mài)了，但沒(méi)想到最后的結(jié)果可能會(huì)被拆除。”一位在海花島多年的業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞。

告別大舉“填海造島”

在海南，像?；◢u這樣被責(zé)令拆除的圍填海項(xiàng)目還有不少，例如三亞市鳳凰島二期項(xiàng)目、文昌市南海度假村和東郊椰林灣人工島項(xiàng)目、萬(wàn)寧市月島項(xiàng)目、?？谑泻J島項(xiàng)目等。目前這些項(xiàng)目均進(jìn)入了拆除違建的階段。

海南省政府公開(kāi)的《中央生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察整改情況》中提到，克服業(yè)主拒不配合拆除等困難，萬(wàn)寧市月島項(xiàng)目的拆除工程已啟動(dòng)，截至2021年6月，已完成拆除工程投資額總進(jìn)度約5.5%；?？谑泻J島項(xiàng)目正在加快推進(jìn)拆除工作，已完成工程量總投資占比33%。

自1988年建省以來(lái)，海南就興起了填海造地的高潮，到2008年更是邁入“大躍進(jìn)時(shí)代”，共填出12個(gè)人工島，總面積達(dá)約4700公頃；2013年至2016年，海南省年均填海面積達(dá)550公頃，為之前20年年均填海面積的5倍。

海南省海洋監(jiān)測(cè)預(yù)報(bào)中心人員曾發(fā)文指出，海南省填海造地活動(dòng)逐年活躍，這為海南國(guó)際旅 游島發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施提供了土地與空間資源保障，可以帶來(lái)較大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，然而填海造地活動(dòng)又是一種完全改變海域空間自然屬性的人類(lèi)海洋開(kāi)發(fā)活動(dòng)，控制不好極易引發(fā)海洋生態(tài)環(huán)境損害、海域自然資源破壞，海洋開(kāi)發(fā)利用秩序錯(cuò)亂等多種問(wèn)題，從而制約沿海地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。

過(guò)去幾年，海南省內(nèi)的違法建設(shè)不少，且屢禁不止。一位受訪學(xué)者告訴界面新聞，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能以破壞生態(tài)為代價(jià)，違法建設(shè)使少數(shù)人不當(dāng)?shù)美?，侵害了大多?shù)群眾合法權(quán)益，帶來(lái)了嚴(yán)重環(huán)境、安全問(wèn)題，破壞法治的行為也損害政府公信力。而近年來(lái)開(kāi)展違法建設(shè)治理是維護(hù)規(guī)劃?rùn)?quán)威性、促進(jìn)發(fā)展轉(zhuǎn)型的必然選擇，有利于完善治理機(jī)制，改善人居環(huán)境、增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力。在環(huán)保和發(fā)展建設(shè)之間，不能簡(jiǎn)單地要發(fā)展，更應(yīng)注重環(huán)保，特別是針對(duì)填海項(xiàng)目，前期環(huán)評(píng)的重要性更要凸顯。

自2017年中央環(huán)保督察組對(duì)海南省開(kāi)展第一輪督察后，整個(gè)海南就掀起了一場(chǎng)“環(huán)保風(fēng)暴”， 海南省要求各市縣對(duì)照中央環(huán)境保護(hù)督察反饋意見(jiàn)中提及的多個(gè)違規(guī)違法人工島項(xiàng)目實(shí)施“雙暫?！保〞和＝ㄔO(shè)、暫停營(yíng)業(yè)）。

在中央環(huán)保督察組數(shù)輪整治后，“填海造地時(shí)代”正式在海南落幕，這與海南整體的去房地產(chǎn)化政策也是一脈相承。

從近幾年海南自貿(mào)港政策發(fā)布到落地，海南在2018年也同步實(shí)施房地產(chǎn)全域限購(gòu)，加強(qiáng)地產(chǎn)違規(guī)的監(jiān)管力度的同時(shí)，也決心改變以地產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

一些違規(guī)填出的人工島被整治，疊加近年來(lái)海南土地成交以工業(yè)用地、商辦性質(zhì)用地和安居房用地為主，海南的房地產(chǎn)發(fā)展模式已發(fā)生根本性變化。

海南錦誠(chéng)咨詢中心總經(jīng)理陳明輝表示，房企在海南新拿地難度越來(lái)越大，發(fā)展規(guī)模受限嚴(yán)重。

海南去房地產(chǎn)化的效果明顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從2017年2053億元的峰值，下降至2020年的1341億元，總量減少35%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重由2017年的49.8%下降至2020年的38.7%，下降11.1個(gè)百分點(diǎn)。

商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額也大幅下降。商品房銷(xiāo)售面積從2017年的2292萬(wàn)平方米下降至2020年的751萬(wàn)平方米，下降67%；銷(xiāo)售金額從2017年的2713億元下降至2020年的1232億元，下降55%。

海南正在自貿(mào)港建設(shè)的道路上不斷推進(jìn)，“坐地生財(cái)”的時(shí)代終將過(guò)去。