文 | 丸子君
3月31日上午，萬(wàn)科舉行了2020年線上業(yè)績(jī)推介會(huì)。
“我相信，雖然我們不能再賺大錢、快錢，但我們還是可以靠自己的努力，做到掙慢錢、長(zhǎng)錢、老實(shí)錢?！痹跁?huì)上，董事會(huì)主席郁亮表示。
話雖如此，萬(wàn)科在2020年的業(yè)績(jī)并不遜色，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售金額破7000億大關(guān)，營(yíng)業(yè)收入也超過(guò) 4000億元，均同比增長(zhǎng)超過(guò)10%。現(xiàn)金流方面依然充裕，持有貨幣資金近2000億元，足以覆蓋一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的2倍有余。
每天賣房收入約19億，仍堅(jiān)持跨界發(fā)展
從年報(bào)來(lái)看，萬(wàn)科的業(yè)績(jī)算是穩(wěn)健上升：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售金額7041.5 億元，同比增長(zhǎng)11.6%；銷售均價(jià)1.51萬(wàn)元/平方米，同比微降200元/平方米；營(yíng)業(yè)收入4191.1 億元，同比增長(zhǎng)13.9%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)415.2 億元，同比增長(zhǎng)6.8%；集團(tuán)房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的毛利率為22.6%，同比下降4.6%；截至報(bào)告期末，持有貨幣資金1952.3億元，凈負(fù)債率18.1%。
在占營(yíng)收95.5%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，萬(wàn)科在全國(guó)的市占率為4.03%，在23個(gè)城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝?，?4個(gè)城市排名第二，帶來(lái)4004.5億元的營(yíng)收。
2020年，萬(wàn)科新增項(xiàng)目168個(gè)，總建面3366.5萬(wàn)平方米，權(quán)益面積2058.8 萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)總額1381.5億元，平均地價(jià)6710元/平方米。
但也由于拿地成本的增加，萬(wàn)科的毛利率有所下降。在2019年，萬(wàn)科拿地的均價(jià)為6252元/平方米，今年同比上升7.3%。
現(xiàn)金流和負(fù)債率方面，截至報(bào)告期末，持有貨幣資金1952.3億元，凈負(fù)債率18.1%——連續(xù)20年低于40%。而根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2020年國(guó)內(nèi)500強(qiáng)房企的凈負(fù)債率均值為85.1%。
以“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，萬(wàn)科僅剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率“超標(biāo)”4個(gè)百分點(diǎn)，為70.4%。
對(duì)此，萬(wàn)科方面也輕松地表示，2021年一季度內(nèi)預(yù)計(jì)能全部達(dá)標(biāo)。
連續(xù)20年都?jí)旱拓?fù)債率，導(dǎo)致業(yè)績(jī)會(huì)上有投資者提出：是否考慮放寬凈負(fù)債率要求，以滿足新業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。
而萬(wàn)科的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華和郁亮均謝絕了這一提議。
“如果有時(shí)候凈負(fù)債率低一點(diǎn)，那是萬(wàn)科為了等待機(jī)會(huì)。”郁亮表示，今年土地集中供應(yīng)對(duì)企業(yè)的資金鏈提出較高的要求，而對(duì)于低負(fù)債率的萬(wàn)科而言，這是個(gè)機(jī)會(huì)。
值得注意的是，萬(wàn)科在業(yè)績(jī)推介會(huì)上重點(diǎn)提及了多種“副業(yè)”，如物業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物流、教育等多領(lǐng)域業(yè)務(wù)。并且，萬(wàn)科還于2020年收購(gòu)了利津華育養(yǎng)豬有限公司，正式開(kāi)啟養(yǎng)豬業(yè)務(wù)。
外界分析認(rèn)為，萬(wàn)科在積極跨界發(fā)展，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在的不確定性和毛利率不斷下降的問(wèn)題。
深圳多點(diǎn)開(kāi)花，今年或入市網(wǎng)紅項(xiàng)目
作為深圳起家的房企，萬(wàn)科在深圳扎根38年，是本地人熟知的房企品牌。
在2020年，萬(wàn)科在為深圳人帶來(lái)了萬(wàn)科星城、萬(wàn)科啟城、萬(wàn)科北宸之光、萬(wàn)科瑧山海、深國(guó)際萬(wàn)科和頌軒五個(gè)居住項(xiàng)目。
其中，3月開(kāi)盤的萬(wàn)科星城，雖然主推的是公寓房源，推售288套，均價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米，卻也能在線上開(kāi)盤后的8分鐘內(nèi)被一搶而空。
萬(wàn)科啟城、萬(wàn)科北宸之光都位于龍華觀瀾，前者備案均價(jià)5.7萬(wàn)元/平方米，后者4.8萬(wàn)元/平方米；深國(guó)際萬(wàn)科和頌軒則在龍華民治街道，主推公寓產(chǎn)品，均價(jià)5.2萬(wàn)元/平方米，也同樣熱賣。
萬(wàn)科瑧山海位于南山前海，備案260套，均價(jià)10.6萬(wàn)元/平方米，擁有一定的倒掛空間，受到深圳人的熱捧。
項(xiàng)目?jī)?yōu)先無(wú)房人士，按房源數(shù)量的三倍，選取社保時(shí)長(zhǎng)較長(zhǎng)的客戶入圍，共入圍773人，最終項(xiàng)目成功日光。
而在2021年1月底，萬(wàn)科還推出了萬(wàn)科光年四季，均價(jià)5.1萬(wàn)元/平方米，房源777套，吸引2022批客戶認(rèn)籌，順利日光。
目前，從萬(wàn)科的官網(wǎng)來(lái)看，今年或入市位于寶安新安片區(qū)的萬(wàn)科大都會(huì)。
項(xiàng)目位于5號(hào)線靈芝站旁，周邊有中洲6萬(wàn)平方米商業(yè)、在建的16萬(wàn)平方米大悅城Mall，還有寶安中醫(yī)院、寶安藝術(shù)城（在建）、靈芝公園，配套較好，預(yù)計(jì)將非常受市場(chǎng)歡迎。
并且，2月日光的萬(wàn)科光年四季或?qū)⒓油菩缕贰?/p>
項(xiàng)目在光明大街站旁，除了擁有地鐵便利外，項(xiàng)目周邊有星河天地的集中商業(yè)，還將配建幼兒園和小學(xué)，配套較好，加上光明的熱度居高不下，也因此非常受歡迎。
此外，萬(wàn)科在2020年還拍下了一宗宅地。
在去年11月，萬(wàn)科以59.98億元、配建6.6萬(wàn)平方米只租不售人才房的條件，拿下這宗尖崗山宗地，用于建設(shè)住宅和教育配套，預(yù)計(jì)將成為又一豪宅。
除此之外，萬(wàn)科在深圳還有位于龍崗坂田的自行車舊改項(xiàng)目、羅湖食品大廈項(xiàng)目、南頭古城項(xiàng)目等，存貨不少，將助力萬(wàn)科繼續(xù)在深圳持續(xù)發(fā)展。
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