界面新聞記者 | 王妤涵
自如開始做起了二手房買賣的生意。
近日，長租公寓龍頭企業(yè)自如董事長、CEO熊林發(fā)表內(nèi)部信，宣布公司正式進軍二手房買賣領(lǐng)域，推出“美家二手房”業(yè)務(wù)，其將通過嚴選品質(zhì)好房、房源全網(wǎng)聯(lián)賣、買賣傭金八折，打造房屋交易創(chuàng)新模式。
“自如進軍二手房并非‘顛覆行業(yè)’，而是將13年來對‘家’的理解，從租賃延伸至買賣”，熊林在公開信中強調(diào)。
這一動作也被業(yè)內(nèi)視為自如繼2021年推出“增益租”模式后的又一次重大戰(zhàn)略調(diào)整，既是對當下核心業(yè)務(wù)增長放緩的回應，也被市場解讀為其重啟IPO的關(guān)鍵布局。
從長租霸主到全鏈條服務(wù)商
自如成立于2011年，由時任鏈家副總經(jīng)理的熊林在創(chuàng)始人左暉支持下創(chuàng)立，以“分散式長租公寓”模式切入市場。
早期通過“二房東”模式快速擴張，即從業(yè)主手中收房后統(tǒng)一裝修出租，賺取租金差價和空置期收益，迅速成為行業(yè)標桿。
2016年，自如脫離鏈家獨立運營時，管理房源超20萬間，服務(wù)范圍覆蓋北上廣深等核心城市。至2017年，其房源規(guī)?？焖贁U張至50萬間，奠定了行業(yè)龍頭地位。
2021年為擺脫“二房東”的單一標簽并優(yōu)化財務(wù)模型，自如推出了“增益租”模式，業(yè)主需承擔裝修成本，自如則承諾保底租金（市場價的80%）和溢價分成。這一模式將其從重資產(chǎn)包租方轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)服務(wù)商，既降低了資金壓力，又通過家裝業(yè)務(wù)獲取利潤。
2023年，自如通過收購豪宅品牌“曼舍”和推出家裝APP“智愛家”，進一步向產(chǎn)業(yè)鏈下游延伸，形成“租賃+裝修+服務(wù)”的閉環(huán)生態(tài)。
從租賃到裝修，自如的生態(tài)布局為其此次切入二手房賽道埋下“伏筆”。
根據(jù)內(nèi)部信，此次自如推出的“美家二手房”業(yè)務(wù)包括：
三大產(chǎn)品線：選擇北京、上海等城市的優(yōu)質(zhì)樓盤房源，通過煥新好房、清水好房、心舍好房等產(chǎn)品線，結(jié)合智能設(shè)計與供應鏈改造房源。
房源全網(wǎng)聯(lián)賣：向合作伙伴開放自如美家房源，利用城市字典、VR看房、AI找房等數(shù)智化能力提升交易效率。
傭金優(yōu)惠：3月1日至31日期間，用戶可享買賣傭金八折優(yōu)惠，有效期至2025年8月31日。
此外，據(jù)界面新聞了解，初期自如將通過房源開放日等活動整合經(jīng)紀人網(wǎng)絡(luò)，避開線下門店重投入，以輕資產(chǎn)模式快速搶占市場。
“‘美家二手房’的核心邏輯是復用自如存量資源與能力”，某行業(yè)人士對界面新聞表示。
“盡管自如在2016年脫離鏈家后逐步降低依賴，但其早期通過鏈家網(wǎng)點獲取房源與數(shù)據(jù)的優(yōu)勢仍存。此次二手房業(yè)務(wù)中，鏈家系的房源數(shù)據(jù)與自如管理的100萬間租賃房源形成聯(lián)動，通過裝修美化、全網(wǎng)聯(lián)賣和傭金折扣等策略，打造差異化服務(wù)。”
這一模式與貝殼的ACN（經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)）形成差異化競爭，自如更側(cè)重“后市場服務(wù)”而非單純交易撮合，試圖在存量房市場中挖掘長期價值，但也需要警惕過度依賴外部合作方所帶來的潛在風險。
增長焦慮下嘗試多線突圍
長租公寓行業(yè)自2010年起步，經(jīng)歷了資本驅(qū)動的快速擴張期后，現(xiàn)已逐漸進入整合優(yōu)化階段。在這一背景下，近年來，自如的核心業(yè)務(wù)也面臨著多重挑戰(zhàn)。
首先在規(guī)模上，盡管自如有近100萬間房源，但國內(nèi)房源管理量自2019年突破100萬間后一直停滯不前。
租金回報率也在持續(xù)收窄，據(jù)自如此前透露，2024年前三季度，北京、上海的普租房源平均出租周期接近40天，租金同比下滑1%-4%。
在政策端，全國“十四五”期間計劃籌建870萬套保租房，其中一線城市占比超30%，低價保租房對市場化長租形成直接沖擊。
克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年核心八城集中式公寓規(guī)模超114萬間，保租房規(guī)模42.2萬間，市場占有率達到37%，三年內(nèi)市占率增長超13%。
例如，在深圳，保租房租金最低為市場價六折，且分布區(qū)域廣泛，其中不乏一些核心地段的樓盤，生活設(shè)施十分醇熟。
政策擠壓下，長租公寓存量市場的競爭也逐漸白熱化。
除國企系、資管系平臺外，以萬科泊寓、龍湖冠寓等為代表的房企系品牌憑借資金優(yōu)勢正在快速擴張?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至2024年第四季度，房企系品牌開業(yè)規(guī)模超過59萬間，占比47%，處于主導地位。
為突破瓶頸，近年來自如也在嘗試多線突圍。
一方面，依托“增益租”積累的裝修能力、向二手房改造延伸，將家裝業(yè)務(wù)規(guī)?；?。
另一方面，與資本進行合作，同全球資管巨頭景順房地產(chǎn)一起成立合資平臺，首發(fā)12億元保租房項目落地北京石景山，定位TOD智能社區(qū)，規(guī)劃1500間房源。
與此同時，自如也在探索海外市場。2024年5月，自如推出“自如比鄰ZABIT”平臺，首期在香港、英國上線2萬間房源，主攻留學生市場。
然而，國際化市場高度秩序化且競爭激烈，KKR、博楓等機構(gòu)已通過收購資產(chǎn)搶占學生公寓市場，自如能否通過輕資產(chǎn)模式突圍仍需觀察。
對IPO進程產(chǎn)生干擾？
2023年，市場頻傳自如計劃在香港進行IPO，并可能成為“港股長租公寓第一股”，但至今無實質(zhì)進展。
天眼查App數(shù)據(jù)顯示，自2018年以來，自如已完成四輪融資。
最近的一次融資為2020年3月份，軟銀愿景基金向自如投資10億美元，其中5億美元是直接投資，另外從其創(chuàng)始人手中購買了5億美元股票。
在軟銀注資后，自如的估值達到66億美元。
從估值方面來看，“此次美家二手房業(yè)務(wù)的擴張為自如IPO提升了估值想象空間”，中泰國際策略分析師顏招駿在接受界面新聞采訪時表示。
此次切入二手房賽道，自如以“裝修代賣”模式為核心。這一業(yè)務(wù)與現(xiàn)有租賃、裝修業(yè)務(wù)形成協(xié)同，復用其成熟的裝修供應鏈，可提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，增強“居住服務(wù)生態(tài)”的故事性，為資本市場提供新的增長敘事，或能突破此前單一長租公寓的估值瓶頸。
同時，二手房業(yè)務(wù)通過代賣溢價和傭金收入開辟新利潤池，也可能改善財務(wù)報表，彌補租賃主業(yè)盈利不足的短板。
“不過需要注意的是，公司的盈利模式尚未驗證，如果未來二手房代賣需承擔裝修墊資成本，若去化周期過長，可能反而會加劇現(xiàn)金流的壓力”，顏招駿分析表示。
從上市的角度來看，“自如此次開展二手房買賣業(yè)務(wù)確實可能對其IPO進程產(chǎn)生干擾”，匯生國際資本總裁黃立沖在接受界面新聞采訪時指出。
據(jù)黃立沖介紹，根據(jù)聯(lián)交所的上市規(guī)則，企業(yè)在申請上市時需要滿足一些關(guān)鍵要求：
比如，擬上市公司需具備至少三年的持續(xù)經(jīng)營記錄，并且核心業(yè)務(wù)應保持穩(wěn)定。如果公司在上市前突然擴展新業(yè)務(wù)，尤其是與核心業(yè)務(wù)（如長租公寓）性質(zhì)不同的業(yè)務(wù)，可能會被視為缺乏業(yè)務(wù)穩(wěn)定性。
其次，新業(yè)務(wù)需要證明其合規(guī)性和盈利能力，特別是像二手房買賣這種涉及較高政策風險和市場波動的業(yè)務(wù)，監(jiān)管機構(gòu)可能會要求公司提供更多的財務(wù)和運營數(shù)據(jù)以證明其可行性。
同時，聯(lián)交所還會審查新業(yè)務(wù)是否與公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)具有協(xié)同效應。如果新業(yè)務(wù)與核心業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性較弱，可能會被質(zhì)疑是否存在“規(guī)避上市規(guī)則”或“掩蓋核心業(yè)務(wù)下滑”的嫌疑。
而在當前的行業(yè)背景下，自如若想再次嘗試上市，除自身原因外，行業(yè)整體環(huán)境的不利因素也對自如的上市構(gòu)成了阻礙。
比如同行業(yè)的魔方公寓自2022年兩度遞表未果，折射出長租企業(yè)上市需滿足業(yè)務(wù)穩(wěn)定性與合規(guī)性的雙重門檻，也反映出資本市場或者聯(lián)交所對長租公寓行業(yè)的信心不足。
“在這種背景下，自如的上市申請可能會面臨更高的審查標準”，黃立沖認為。
長遠來看，自如的“新故事”雖具想象力，但無論是裝修代賣的溢價空間，還是保租房與國際化業(yè)務(wù)的投入產(chǎn)出比，均需更扎實的財務(wù)數(shù)據(jù)支撐。若能借此輪戰(zhàn)略調(diào)整完成從“規(guī)模擴張”到“質(zhì)量驗證”的轉(zhuǎn)身，或有機會叩開港股大門；反之，新業(yè)務(wù)也可能成為拖累其估值的新包袱。