記者｜趙陽戈

中交地產(chǎn)（000736.SZ）近期股價出現(xiàn)劇烈波動，近5萬投資者如坐過山車。

1月22日至27日，這家公司股價累計跌幅27.84%。

股價如此表現(xiàn)背后，中交地產(chǎn)近期大消息不斷，包括業(yè)績預告大虧且即將“戴帽”，計劃剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關(guān)資產(chǎn)及負債，大股東解禁等。作為中交房地產(chǎn)集團旗下A股地產(chǎn)上市平臺，公司如果不再經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)，未來轉(zhuǎn)型方向又在何方？

前所未有的巨虧

中交地產(chǎn)預計2024年虧損53億元，基本每股收益約-7.33元，預計歸屬于母公司所有者權(quán)益為-37億元。

如果公司2024年度經(jīng)審計的凈資產(chǎn)確定為負值，那么根據(jù)規(guī)定深交所將在中交地產(chǎn)披露2024年年報后，對其實施退市風險警示。中交地產(chǎn)的年報披露時間預計為4月8日。

界面新聞注意到，此前中交地產(chǎn)也有虧損年，諸如2004年虧損9.3億元，2023年虧損16.73億元，像2024年這樣巨虧53億元，從未有過。

此外，中交地產(chǎn)背負著沉重的包袱。

1月17日公告，中交地產(chǎn)及下屬子公司連續(xù)12個月內(nèi)新增累計訴訟、仲裁案件金額人民幣合計23897.01萬元，占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的14.79%。2024年三季報顯示，公司一年內(nèi)到期的非流動負債為161.77億元，貨幣資金則為99.41億元。

對于業(yè)績的表現(xiàn)，中交地產(chǎn)表示，一方面本期達到交付條件的項目較上年同期有所減少，同時為加速庫存去化和資金回籠交付項目的毛利率有所下降；另一方面公司費用化利息增加，本期財務費用較上年同期有所上升；再者報告期內(nèi)，公司對存在減值跡象的房地產(chǎn)項目計提資產(chǎn)減值損失。

除了業(yè)績壓力，界面新聞注意到，中交地產(chǎn)1月10日有2583.24萬股解禁流通，占比3.46%，涉股東12名。那么股價波動是否受解禁股影響？

“限售股我們也管控不了”，中交地產(chǎn)工作人員稱，目前沒有收到前幾位股東減持的消息，“不止一個人打電話來咨詢了，其實管理層也在積極想辦法讓公司變好”。

往輕資產(chǎn)物業(yè)服務轉(zhuǎn)型

巨虧之下，中交地產(chǎn)擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關(guān)資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團，交易擬采用的是現(xiàn)金方式。根據(jù)初步研究和測算，交易預計構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，同時也構(gòu)成了關(guān)聯(lián)交易。交易尚處于籌劃階段。

“公司打算將地產(chǎn)業(yè)務剝離，后續(xù)暫以物業(yè)為主營”。根據(jù)中交地產(chǎn)方面的描述，交易之后，公司將聚焦于物業(yè)服務、資產(chǎn)管理與運營等輕資產(chǎn)業(yè)務，實現(xiàn)業(yè)務的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。中交地產(chǎn)工作人員也表示，以前開發(fā)的樓盤項目，就曾交給過物業(yè)公司在打理。

界面新聞注意到，2024年12月，中交地產(chǎn)以現(xiàn)金方式拿下中交物業(yè)服務集團100%股權(quán)，交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，標的公司100%股權(quán)的評估結(jié)果為7億元。

中交物業(yè)服務集團成立于2022年12月13日，注冊資本3億元，主營業(yè)務為物業(yè)管理及相關(guān)服務，布局全國5大區(qū)域、60余座城市，以住宅、商寫、公建、陸路、空港、港口為核心服務業(yè)態(tài)。中交物業(yè)服務集團是中國交通建設集團有限公司唯一的物業(yè)資源整合平臺、總控平臺和發(fā)展平臺。

中交物業(yè)服務集團2023年營業(yè)收入5.63億元，凈利潤6952.27萬元，2024年上半年營業(yè)收入4.01億元，凈利潤1028.33萬元。

“物業(yè)方面目前的具體數(shù)據(jù)還不太清楚，還請關(guān)注后續(xù)公告”，中交地產(chǎn)工作人員稱。

“這個要關(guān)注管幅”，某物業(yè)領(lǐng)域人士告訴界面新聞記者，一般來說或許在年初年末因為預繳活動等會導致現(xiàn)金流大一些，但物業(yè)管理并無明顯的季節(jié)性。如果出現(xiàn)數(shù)據(jù)波動，需要關(guān)注到公司的管幅是否出現(xiàn)了變化?！盀檫M場老項目，爭取到業(yè)委會青睞，前期投入可能就會大一些”，該人士表示，承接老項目，前期可能投入很多，對老項目進行調(diào)改，這或許是出于戰(zhàn)略上的考慮，為擴大規(guī)模，犧牲短期利潤，換來長期更好的現(xiàn)金流。

“物業(yè)現(xiàn)在是比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)”，上述人士告訴界面新聞記者，以前在房開領(lǐng)域，物業(yè)的現(xiàn)金流太小企業(yè)看不上，但自房企開發(fā)商暴雷以來，能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流貢獻的物業(yè)管理，反而生存較好，資產(chǎn)的優(yōu)勢得以體現(xiàn)。這也成了房地產(chǎn)開發(fā)往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向。

另一個平臺綠城中國

界面新聞注意到，中國交通建設集團有限公司旗下還有一家港股平臺：綠城中國（03900.HK），持股比例23.81%，主要業(yè)務為于中國發(fā)展供銷售住宅物業(yè)。是否中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務后續(xù)會劃撥到綠城中國？

“后續(xù)進展還是以公告為主”，中交地產(chǎn)工作人員如是說。數(shù)據(jù)顯示，綠城中國2024年上半年營業(yè)收入695.62億元，歸母凈利潤20.45億元，表現(xiàn)可圈可點。

“2025全國處于慢慢回暖的節(jié)奏”，貝殼研究院西南分院院長孫堃告訴界面新聞記者，回暖應該是階梯性的，先是一線城市實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，量價方面表現(xiàn)正面，即價格能回升量也保持住，只有一線城市立住腳，才能帶動個二三線。

孫堃表示，未來要看財政和貨幣兩個方面。財政手段不管是白名單還是地方債去收購房企，都能緩解企業(yè)的生存壓力，“白名單為了企業(yè)融資更方便，地方債落實可收儲存量的項目或者閑置的土地，那都是對企業(yè)的利好，幫助去化沉淀的庫存項目和庫存土地”。孫堃稱，回流的資金一方面可促進企業(yè)的轉(zhuǎn)型，另一方面可以聚集在新開的項目上，避免企業(yè)的攤子鋪得太大。貨幣政策則是指降息，是針對消費者的利好，“我們預計一季度不會明顯變化”。

另外，市場也留意到一種代建模式。孫堃表示，代建房企有經(jīng)驗資質(zhì)有人馬，和手上有土地的平臺公司合作，是現(xiàn)今環(huán)境下衍生出來的新業(yè)態(tài)，“雖說相對利潤薄一點，但好在旱澇保收，是開發(fā)領(lǐng)域的輕資產(chǎn)模式”。