“外省人打飛滴來定房”“讓昆明城北客戶扎堆轉(zhuǎn)戰(zhàn)城南”“一個月狂賣了4棟樓”……開發(fā)接近半程的昆明會展片區(qū)，又要再次“狂飆”了。

十多年前還是一片荒蕪，如今片區(qū)總體經(jīng)濟(jì)效益早已實現(xiàn)上百億，是面向南亞和東南亞經(jīng)濟(jì)核心區(qū)的“黃金熱土”。

再現(xiàn)大規(guī)模集中供地潮，環(huán)湖開發(fā)的主戰(zhàn)場烽煙再起

臨近年關(guān)，昆明卻意外迎來一波土地集中供應(yīng)潮，19宗共617.6畝土地上架，起拍總價達(dá)34.8億，主要集中在官渡區(qū)。

不出意外的是，本輪供地中有234畝住宅和商業(yè)地塊，都位于滇池前灣都會區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，占了總供應(yīng)量的將近四成，體量、規(guī)模，可都不小。

低迷的土地市場背景下，上一次會展片區(qū)如此大規(guī)模供地，時隔剛好一年，卻震耳發(fā)聵。

據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，會展片區(qū)住商辦土地供銷集中在2020年以前，2019年創(chuàng)供應(yīng)峰值，受疫情疊加市場下行影響，2020年起板塊連續(xù)三年無土地供應(yīng)及成交。

直到去年年底，萬科猶如逆勢中的“一束光”，接連兩次出手，將合計約150畝的土地拿下。

縱觀當(dāng)前的昆明城市發(fā)展格局，能夠提供大量土地進(jìn)行集中開發(fā)的區(qū)域，其實并不算多。

隨著昆明城市建設(shè)的推進(jìn)，草海、滇池國際度假區(qū)開發(fā)已近尾聲，能用土地所剩不多，會展片區(qū)成為了主城最后一個臨滇且可連片開發(fā)的區(qū)域。

北接巫家壩，南臨滇池，整體地勢開闊平整，也是主城連片開發(fā)面積最大的區(qū)域之一。

也就是這個滇池會展片區(qū)，從南博會定址開始，成為了昆明主城向南的第一站，被安上了“加速器”。

2017年起，會展板塊開發(fā)提速，房企加速拿地進(jìn)駐，萬科、中海、招商、金科、藍(lán)光、恒大等多家一線房企搶灘布局。

尤其自昆明滇池國際會展中心建成使用后，板塊價值日益顯現(xiàn)，區(qū)域土地市場競爭激烈，樓板價逐年上漲。

如無意外，這一次的234畝地，將再掀會展片區(qū)土地爭奪戰(zhàn)。最終，又會花落誰家呢？土地剛上架供應(yīng)，就把期待值拉滿了。

會展片區(qū)開發(fā)進(jìn)度過半，發(fā)展格局初具規(guī)模

在本地人的記憶里，2018年以前，這里還是一片大荒地。

如今，曾經(jīng)的很荒涼，零星散落的村莊，蜿蜒復(fù)雜的路網(wǎng)，都已成為歷史。曾經(jīng)的很多生地變成了熟地，這個交通不便的城郊變成了宜居之地。

一個有著國際都市核心區(qū)的版圖愿景正在慢慢鋪展開來，高端、改善、國際化的未來城市格局雛形初現(xiàn)，板塊內(nèi)教育、商業(yè)、休閑配套已基本完善。

依托環(huán)湖東路、廣福路、昌宏西路、珥季路等城市干道，形成完善、覆蓋面廣的內(nèi)外交通網(wǎng)路。地鐵5號線已于2022年6月正式開通運行，會展片區(qū)加入地鐵路網(wǎng)。

另據(jù)公開信息顯示，預(yù)計明年年底，目前昆明唯二尚在正常施工的地鐵2號線延長線即將建成通車。北至北部客運站，橫穿同德昆明廣場商圈、市中心恒隆廣場商圈、昆明站核心交通樞紐，南至滇池國際會展中心、大漁片區(qū)。

用最快捷的地鐵，為昆明打開一條直連南北城市主干道的“新高速”，路程將縮短至少20分鐘，一路上串聯(lián)著昆明最繁華的高價值地段，半個小時直達(dá)市中心，一個小時通達(dá)全城。

遠(yuǎn)期規(guī)劃中，還有地鐵7號線、8號線、南北快線，路網(wǎng)格局大局已定。

片區(qū)內(nèi)的公交路線也增至十余條，還具有滇池、盤龍江、濕地公園等強景觀資源；有云大附屬會展學(xué)校、昆十二中環(huán)湖校區(qū)、中加國際學(xué)校等品牌院校教育資源；有周邊滇池國際會展中心、王府井旅游商貿(mào)小鎮(zhèn)商業(yè)環(huán)繞。

從全齡段教育配套到商業(yè)配套，從路網(wǎng)格局到居住氛圍，逐一落地。人來了，路通了，商業(yè)有了，煙火氣更濃了。

一場始于6年前的潛心謀局

回望來時路，會展片區(qū)已建待建的會展中心、公園、學(xué)校等配套設(shè)施和樓盤開發(fā)，用掉的土地已超過一半。

而在會展片區(qū)的提速發(fā)展之路上，充滿著許多積極助力，萬科便是其一。

更準(zhǔn)確得說，如今會展片區(qū)所呈現(xiàn)的城市界面，萬科的功勞占了一半。

短短幾年時間里，持續(xù)重倉，是萬科在會展片區(qū)不變的動作。

與眾多搶灘會展片區(qū)的房企所有不同，自從將目光錨定在這一區(qū)域，萬科想的很明白。

事實上，自2015年開始，萬科緊隨昆明城市發(fā)展脈絡(luò)布局南市區(qū)。

2016年，萬科與昆明市/區(qū)政府達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，率先落子銀海泊岸。

2018年短短一年左右，萬科就在會展片區(qū)布局了萬科銀海泊岸、萬科翡翠濱江、萬科大都會、萬科500里、萬科公園城市五個項目，后也被統(tǒng)稱為“滇池前灣都會區(qū)”。

2020年萬科提出了“大南城”的概念，會展片區(qū)隨后被定義為“滇池前灣都會區(qū)”，北至廣福路，南至環(huán)湖東路，東起萬科銀海泊岸，西至云秀路。占地基底面積約17平方公里，其中可開發(fā)用地約5515畝，萬科合作開發(fā)面積約3852畝。

滇池前灣都會區(qū)以“三江兩軸一湖兩核心”為空間發(fā)展格局，面對超級龐大的開發(fā)體量，以及超前的未來社區(qū)設(shè)想，萬科將其在會展片區(qū)的謀局一分為三，分則各有定位，合則依舊是一盤棋的模式發(fā)展。

其中，臨近滇池最近可開發(fā)區(qū)域便是萬科500里所在的區(qū)域，即會展半島區(qū)，是主城唯一的一個深入滇池的區(qū)域，被譽為滇池上的皇冠。三面臨水面積約9平方公里，擁有約12平方公里的湖岸線?？蛇h(yuǎn)眺西山，漫步滇池，且公園環(huán)繞，是昆明最好的高端住宅區(qū)。

萬科500里項目耗時6年的布局和開發(fā)下，片區(qū)配套、產(chǎn)業(yè)、人口導(dǎo)入都已逐漸成熟。項目的大面積連片開發(fā)，幾乎占據(jù)了會展半島區(qū)的半壁江山。

據(jù)了解，截至目前，萬科500里已先后經(jīng)歷5次集中交付，總規(guī)模達(dá)4000多戶業(yè)主入住。按每戶3人計算，就為片區(qū)帶來了約1.2萬的人口導(dǎo)入。

更重要的是，片區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)、路網(wǎng)、各項城市配套等，伴隨著陸續(xù)交付，已初具規(guī)模。

萬科出資7.23億建設(shè)了官渡區(qū)規(guī)模最大的“三名工程”，引入144班的上海師范大學(xué)附屬官渡實驗學(xué)校早已開學(xué)，15年海派教育名校包含了從小學(xué)到高中的全齡教育階段；還引入了艾諾濱江幼兒園、艾爾西幼兒園（500里分園）、艾爾西幼兒園（大都會分園），填補片區(qū)教育資源緊張的空白，不僅僅規(guī)模上實現(xiàn)超越，在教育質(zhì)量上也有相應(yīng)保障。

3公里范圍內(nèi)，約12萬方城市級商業(yè)王府井奧萊小鎮(zhèn)已呈現(xiàn)。萬科自己也在加速建設(shè)約8580㎡社區(qū)級桂語小篆街商業(yè)，中期還將結(jié)合地鐵2號線規(guī)劃TOD片區(qū)級商業(yè)。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，未來待開發(fā)住宅總面積約275.6萬㎡，商業(yè)約25.7萬㎡，教育用地約8.5萬㎡（24班小學(xué)+27班高中）。其中，待拆遷開發(fā)住宅面積約165.4萬㎡，商業(yè)約16.7萬㎡；待開發(fā)凈地住宅約110.23萬㎡，商業(yè)約9萬㎡。

生長中的萬科500里，未來還有很大的發(fā)展空間，住宅用地體量依然龐大。

規(guī)劃中，還有多個教育用地、商業(yè)用地的開發(fā)在途，人口的導(dǎo)入也將是成倍數(shù)級的增長。

空間意味著未來，一數(shù)一數(shù)二的超級社區(qū)還不是完全體

按照規(guī)劃，整個“滇池前灣都會區(qū)”東至云秀路，西至盤龍江，北至廣福路，南至環(huán)湖東路，占地面積約17萬畝，其中萬科合作開發(fā)面積約2826畝。

如此龐大的規(guī)模，可以說涵蓋了昆明南市區(qū)的半壁江山。

最近純新入市的萬科桂語東方所在地塊，屬于整個500里項目的“心臟地塊”?？偨ㄖ娣e約11萬方，容積率3.2，綠地率40%，建筑密度24.98%。

首開就勁銷3億+，入市一個多月，去化已超三分之二，僅剩不到80套房源，是昆明近3年來最好的開盤。

從地塊來看，萬科現(xiàn)已“基本鎖定”4個地塊，短期內(nèi)還有4個地塊待開發(fā)。中長期來看，片區(qū)內(nèi)未來還有200-300萬方土地可開發(fā)。

據(jù)悉，截至目前萬科500里·桂語東方所在會展片區(qū)，以及萬科公園城市所在飛虎片區(qū)土地已全部完成拆遷工作，土地均為待開發(fā)凈地。這也意味著，一旦進(jìn)入開發(fā)，推進(jìn)速度也會將十分迅速。

如此迅猛的去化速度加持下，可以推測未來萬科桂語東方的開發(fā)進(jìn)度將再現(xiàn)“萬科速度”，只快不慢，或許僅需3年左右的時間，會展半島區(qū)將“大城已成”。

片區(qū)內(nèi)僅剩的痛點，在商業(yè)資源方面的欠缺，項目也早就規(guī)劃有總體量為8580㎡的桂語小篆街，近200家商戶，三大主題市集，涵蓋滇派美食、休閑生活、樂活便利等。

據(jù)介紹，桂語小篆街將于下個月開業(yè)。

桂語東方小區(qū)門口的小篆集約2980㎡，涵蓋餐飲、娛樂、健身、超市等多家社區(qū)商業(yè)。目前已有50+商家品牌進(jìn)駐，包含霸王茶姬、德克士、711便利店、一心堂等，以及農(nóng)大咖啡研究院共同聯(lián)名的萬科自營咖啡品牌。

從大盤視野來看，雖然開發(fā)近半，但還不是完全體，也意味著會展半島片區(qū)未來仍有很多的可能性。

按照規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)的人口數(shù)量將近30萬左右。截至目前，萬科在片區(qū)布局的幾個項目已實現(xiàn)多次交付，僅萬科500里一個項目的全部人口規(guī)劃就達(dá)5萬人，若加上其他在建項目，未來萬科業(yè)主可達(dá)近10萬。

片區(qū)內(nèi)已建成學(xué)校約10所，待建設(shè)中小學(xué)教育用地10塊，規(guī)劃幼兒園共43所，學(xué)校教育資源還在繼續(xù)補強中。

商業(yè)方面，開業(yè)第五個年頭的王府井奧特萊斯有約50萬方的商業(yè)體量，業(yè)績始終保持著每年超過10%的正增長，還在持續(xù)業(yè)態(tài)升級中。據(jù)統(tǒng)計，僅在2024年就引進(jìn)“奧萊首店”7家，引進(jìn)“區(qū)域首店”12家，洽談“最新形象首店”17家，上半年昆明店總品牌數(shù)上升至292個，其中新引進(jìn)品牌34個，調(diào)整品牌23個，淘汰品牌23個。

此外，在萬科翡翠濱江項目，還有2個商業(yè)地塊待開發(fā)，預(yù)計體量約8萬㎡。從高端商業(yè)到社區(qū)商業(yè)，片區(qū)內(nèi)商業(yè)配套資源的再次升級和完善，只是時間問題。

與昆明其他臨滇板塊不同的是，會展片區(qū)目前搭乘滇池旅游黃金岸線打造工程，還有著體量龐大的農(nóng)文旅融合重點項目——“福保半島共建計劃”?，F(xiàn)已經(jīng)啟動建設(shè)，是昆明主城內(nèi)被爭相看好的一塊新“洼地”。既是福保半島鄉(xiāng)村振興項目，也是會展片區(qū)未來城市文旅的實踐地，其所能帶來的能量場毫無疑問是巨大的。

滇池國際會展中心強大的經(jīng)濟(jì)虹吸和輻射，獨特的生態(tài)環(huán)境和居住體驗，價值周邊一眾高端住宅區(qū)，高含金量的圈層效應(yīng)，以及滇池旅游黃金岸線重點打造成員之一，正在騰飛的福保半島農(nóng)文旅新勢力，這場六年前就已經(jīng)布下的謀局，方興未艾。

不可否認(rèn)的是，萬科理想之地模式落地昆明的唯一選擇，已經(jīng)起勢，尚有巨大的能量即將爆發(fā)。