文｜斑馬消費(fèi) 楊柘
盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇，也沒能打消格力地產(chǎn)退出地產(chǎn)行業(yè)的決心，在珠海國資的助力下，這一轉(zhuǎn)型日前終于有了結(jié)果。
上周，格力地產(chǎn)公告，將以旗下多家公司股權(quán)及對(duì)外債務(wù)，與海投公司持有的珠海免稅集團(tuán)51%股權(quán)置換。此番操作若順利完成，公司將一腳跨進(jìn)免稅行業(yè)。
早在4年前，這家區(qū)域房企就覬覦免稅業(yè)務(wù)，磕磕絆絆至今。受此影響，昨日公司股價(jià)開盤即漲停，收?qǐng)?bào)于8.64元，漲幅10.06%，總市值162.86億元。
重組敲定
格力地產(chǎn)（600185.SH）籌劃多年的轉(zhuǎn)型，日前正式落下帷幕。
公司11月23日公告披露，董事會(huì)會(huì)議已審議并通過重大資產(chǎn)置換暨關(guān)聯(lián)交易方案等相關(guān)議案。
根據(jù)草案，公司擬將其持有的上海?？睾下?lián)、上海海控保聯(lián)、上海?？靥?lián)、三亞合聯(lián)建設(shè)、重慶兩江新區(qū)格力地產(chǎn)各自100%股權(quán)，以及公司向橫琴金融投資集團(tuán)的5億元借款，與珠海投資控股有限公司（下稱：海投公司）持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)51%股權(quán)進(jìn)行置換，估值差額部分以現(xiàn)金進(jìn)行補(bǔ)足。
公司擬置出資產(chǎn)、債務(wù)分別約55.05億元、5億元，珠海免稅企業(yè)集團(tuán)51%股權(quán)作價(jià)約45.79億元。差額部分約4.26億元，由海投公司向上市公司支付現(xiàn)金。
相比之前的重組方案，這次已大幅簡(jiǎn)化。
原重組方案是，公司擬通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海國資委和城建集團(tuán)持有的珠海免稅集團(tuán)100%股權(quán)，同時(shí)，擬向不超過35名符合條件的特定對(duì)象發(fā)行股票募集配套資金，斥資總規(guī)模約122.15億元。
由于重組時(shí)間長、募資規(guī)模大，加之內(nèi)外環(huán)境變化和復(fù)雜性，今年7月初，經(jīng)董事會(huì)審議通過，撤回原重組方案，形成如今的方案。
本次交易完成后，珠海免稅集團(tuán)將成為公司控股子公司，公司退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，形成免稅業(yè)務(wù)為主，并與口岸經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)等業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的新業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。
海投公司承諾，若置入資產(chǎn)在今年完成交割，2024年至2026年，珠海免稅集團(tuán)凈利潤分別不低于約5.67億元、6.20億元和6.61億元。
熬了4年
如果不是橫生枝節(jié)，這一重組案可能早已塵埃落定。
2020年5月，格力地產(chǎn)公告擬收購珠海免稅集團(tuán)100%股權(quán)，久受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累的公司迎來一線生機(jī)。公司股價(jià)曾在重組預(yù)案披露后，連續(xù)拉出8個(gè)漲停板。
當(dāng)年底，時(shí)任董事長魯君四因涉嫌證券市場(chǎng)內(nèi)幕交易違法行為，被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，重組暫時(shí)按下暫停鍵。
這一耽擱就是兩年多時(shí)間。2022年11月，公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)完成換屆，一舉掃除上述重大資產(chǎn)重組的障礙。
魯君四是格力地產(chǎn)靈魂人物。2004年，他帶著7位員工，在珠海開始拓荒之旅。2009年，公司借殼海星科技，登陸資本市場(chǎng)，與格力電器（000651.SZ）同為格力集團(tuán)旗下控股企業(yè)。
2015年，格力集團(tuán)將所持格力地產(chǎn)3億股股份劃轉(zhuǎn)至珠海投資。公司雖頂著格力兩字，已和格力電器沒有任何關(guān)系。
單飛后，在魯君四的主導(dǎo)下，格力地產(chǎn)開啟多元化發(fā)展之路。除了地產(chǎn)外，在海洋、旅游、口岸和農(nóng)業(yè)多個(gè)領(lǐng)域布局。
盡管如此，公司主要收入來源還是靠地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2013年至2021年，地產(chǎn)收入貢獻(xiàn)占比維持在50%以上。其中，5個(gè)財(cái)年地產(chǎn)收入貢獻(xiàn)占比9成以上。
不過，經(jīng)過十多年發(fā)展，格力地產(chǎn)始終沒能進(jìn)入百強(qiáng)房企，僅為珠海當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)龍頭企業(yè)。
2022年底，陳輝掌舵格力地產(chǎn)，繼續(xù)推進(jìn)對(duì)珠海免稅集團(tuán)的重組，同樣一波三折。
去年5月，因?yàn)橹亟M方案財(cái)務(wù)資料接近有效期，公司遂向交易所申請(qǐng)中止審核，待財(cái)務(wù)資料更新完畢，再申請(qǐng)恢復(fù)審核。
兩個(gè)月后，公司因涉嫌信披違法違規(guī)，被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，重組一時(shí)無法持續(xù)推進(jìn)。去年9月，監(jiān)管部門完成調(diào)查和審結(jié)，重組才得以恢復(fù)。
癡心“免稅”
在魯君四時(shí)代，格力地產(chǎn)試圖在地產(chǎn)主業(yè)之外，培育第二增長曲線，無論是后來涉足的口岸經(jīng)濟(jì)，還是海洋經(jīng)濟(jì)和生物醫(yī)藥，甚至特殊時(shí)期啟動(dòng)的口罩業(yè)務(wù)，都難堪大任。
另一邊，公司不再輕易拿地，對(duì)房產(chǎn)業(yè)務(wù)僅采取維持性發(fā)展，其待開發(fā)項(xiàng)目集中于珠海、重慶、上海和三亞4地。
隨著行業(yè)調(diào)整，公司走進(jìn)低谷。2022年，其房地產(chǎn)收入34.13億元，對(duì)公司營收貢獻(xiàn)84.35%。受地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)減值及投資性房產(chǎn)公允值下降等影響，當(dāng)年歸母凈利潤虧損20.57億元。
這一勢(shì)頭沒能止住，去年，虧損雖有所收窄，仍有-7.33億元。今年前三季度，歸母凈利潤虧損9.21億元。
在這樣的經(jīng)營狀況下，公司亟待持續(xù)輸血的業(yè)務(wù)，而免稅業(yè)務(wù)成了最現(xiàn)實(shí)，同時(shí)也是為數(shù)不多的選擇。
數(shù)據(jù)顯示，2022年、2023 年及 2024 年上半年，珠海免稅集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入分別為約16.38億元、22.86億元、13.13億元，歸母凈利潤分別約2.43億元、6.73億元、4.36億元。
格力地產(chǎn)其實(shí)一直在押注免稅業(yè)務(wù)，4年前啟動(dòng)重組不久就開始自動(dòng)布局。2020年9月，斥資16.51億元在三亞拿下兩宗商業(yè)地塊；2021年1月，8.8億元拿下港珠澳大橋口岸的免稅商務(wù)用地。
但是，現(xiàn)在的免稅生意真的還香嗎？
一方面，免稅市場(chǎng)正在回調(diào)。?？诤ｊP(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，海南離島免稅購物金額184.6億元，同比下降近30%，同期購物人數(shù)同比下降10%。
反映到行業(yè)頭部企業(yè)的業(yè)績(jī)不太樂觀，中國中免（601888.SH）今年上半年收入312.6億元、歸母凈利潤32.83億元，同比分別下降12.81%和15.07%。
另一方面，跨境電商為消費(fèi)者購買進(jìn)口商品提供了便利，進(jìn)一步削弱免稅商店的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
短期內(nèi)，珠海免稅集團(tuán)收入貢獻(xiàn)可以緩解公司經(jīng)營壓力，但是，如何與行業(yè)龍頭切分市場(chǎng)蛋糕，還是一個(gè)未知數(shù)。