界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
作為中冶集團(tuán)旗下房地產(chǎn)平臺(tái)、國資委確定的首批16家房地產(chǎn)央企之一，中冶置業(yè)背景深厚，可以說，中冶置業(yè)是含著金鑰匙出生自帶一副好牌的地產(chǎn)商。但由于開發(fā)管理水平、內(nèi)部經(jīng)營能力等問題，中冶置業(yè)近年來業(yè)績掉隊(duì)。
11月18日，中冶置業(yè)官微推文為“大干60天、沖刺全年旺 |杭州中冶·錦繡公館項(xiàng)目首期開盤即售罄”。這個(gè)從拿地到一期銷售歷時(shí)近7年的杭州地產(chǎn)項(xiàng)目，將中冶置業(yè)這家房地產(chǎn)公司再次推到公眾面前。
2017年4月26日，經(jīng)8輪報(bào)價(jià)封頂，12輪自持投報(bào)，杭州錦繡公館腳下的地塊被中冶以39571元/平米的樓面價(jià)拿下，溢價(jià)率70%，自持16%。同時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)的土地出讓規(guī)則，項(xiàng)目須現(xiàn)房銷售。
7年多過去了，該項(xiàng)目終于得以入市，中冶定下了一個(gè)杭州目前住宅單價(jià)最高的價(jià)格，7.94萬/平米。項(xiàng)目戰(zhàn)績也不錯(cuò)，首開33套房源，最終267組登記，平均中簽率12.36%。
在開盤之前，中冶還特意組織了一場名為“時(shí)間的朋友”的發(fā)布會(huì)。一位杭州地產(chǎn)商人士吐槽稱，幾年前的公區(qū)、車庫設(shè)計(jì)已經(jīng)落后成這樣，這更像是“時(shí)間的眼淚”。
中冶錦繡公館是中冶置業(yè)管理水平、開發(fā)能力和經(jīng)營能力的一個(gè)縮影。雖然中冶錦繡公館一期開盤戰(zhàn)績不錯(cuò)，但從中冶置業(yè)整體來看，中冶的經(jīng)營業(yè)績深受這種開發(fā)模式拖累，管理水平和開發(fā)能力也被質(zhì)疑。
高點(diǎn)拿地
中冶置業(yè)一度胸懷揚(yáng)名立萬的野心，馳騁在南京、天津、廣州、珠海等土地市場上，拿下多宗地王。
在被國資委確立為首批16家房地產(chǎn)央企之一的同年，中冶置業(yè)就開始在土地市場上開疆拓土，豪橫高價(jià)拿地。
2010年9月，中冶置業(yè)以總價(jià)200.34億元競得南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西1號(hào)地塊和3號(hào)地塊。2012年11月底，又以56.2億元拍下2號(hào)地塊。三塊地連為整體，地價(jià)款合計(jì)256.54億元，被稱為“南京總價(jià)地王”，也是“全國總價(jià)地王”。
2014年，中冶在天津以49.49億元總價(jià)拿下“新八大里”地塊，該宗地天津年內(nèi)總價(jià)單價(jià)雙“地王”。
2016年3月，中冶置業(yè)武漢公司以22億元總價(jià)拿下武漢青山濱江商務(wù)區(qū)P（2016）009號(hào)純住宅用地，成交樓面價(jià)9310.7元/平方米，溢價(jià)率130.8%，這是武漢青山區(qū)新地王。
2016年8月，中冶置業(yè)以36.79億元總價(jià)拿下廣州長嶺居苗圃宅地，折合樓面價(jià)超過2.7萬/平，溢價(jià)241%，是當(dāng)時(shí)廣州黃埔新地王。同年8月，中冶置業(yè)以36.79億元拿下廣州長嶺居地塊，溢價(jià)率240.9%，樓面價(jià)約27273元/平米，是當(dāng)時(shí)廣州蘿崗區(qū)單價(jià)地王。
2016年12月，中冶經(jīng)過103輪的激戰(zhàn)后，以41.4億元競得天津河北區(qū)天泰路地塊，綜合樓面價(jià)約為33441元/平方米，溢價(jià)率97%，成為當(dāng)時(shí)河北區(qū)的單價(jià)、總價(jià)雙料地王。
2017年6月，中冶置業(yè)以總價(jià)50.12億元拿下珠海橫琴一宗住宅用地，是橫琴史上出讓起始樓面價(jià)最貴的地塊。2017年10月，中冶在南京以14.2億拿下老城秦淮區(qū)的G59地塊，樓面地價(jià)32544元/平米，刷新了當(dāng)年南京成交樓面地價(jià)記錄。
這一年，中冶拿下的杭州錦繡公館地塊雖然不是地王，但中冶將溢價(jià)率舉到70%。
中冶在全國的一二線樓市高價(jià)拿地，側(cè)面印證中冶置業(yè)一度想要在房地產(chǎn)行業(yè)有所作為。
開發(fā)業(yè)績掉隊(duì)
但中冶開發(fā)能力和管理經(jīng)營能力，沒能像拿地王一樣“一鳴驚人”。
在中冶集團(tuán)披露的2024年半年報(bào)中，中冶共披露了24個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)，僅有石家莊中冶德賢御府、河北雄安名卓、中冶名城、二冶如意境和秦皇島德賢新城一區(qū)是正常三年開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目，其余項(xiàng)目從開工到竣工最長達(dá)17年，該項(xiàng)目為河北省秦皇島玉帶灣項(xiàng)目，最短也要4年。
中冶拿下的南京下關(guān)濱江項(xiàng)目盡管退出了兩宗地，但項(xiàng)目目前仍在開發(fā)中，竣工時(shí)間是明年，該項(xiàng)目周期歷時(shí)14年。
在房地產(chǎn)商在“快者為王”的年代，中冶卻始終保持著慢開發(fā)節(jié)奏，即便是土地成本高的“地王”項(xiàng)目，中冶也仍然“慢”開發(fā)。
以杭州中冶錦繡公館為例，同期拿地的現(xiàn)房銷售項(xiàng)目建發(fā)養(yǎng)云靜舍、紫璋臺(tái)已于2020年相繼入市，建發(fā)靠著這兩個(gè)項(xiàng)目在杭州市場上一舉成名，項(xiàng)目去化回籠資金后，其又在杭州市場上接連拿下多宗地塊。截止目前，建發(fā)已經(jīng)是杭州地產(chǎn)商權(quán)益榜單上的第三名。
對(duì)比建發(fā)，中冶雖然高價(jià)賣出了房子，但時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本疊加，中冶失去的可能更多。
中冶置業(yè)胸懷野心全國一二線拿地王，但公司又被地王拖累，沉寂掉隊(duì)。這個(gè)周期中，中冶置業(yè)的決策和董事長劉福明分不開。
也是在國資委確立中冶為首批16家央企房地產(chǎn)商之一的同年，劉福明擔(dān)任中冶置業(yè)有限責(zé)任公司董事、總經(jīng)理、黨委副書記。2013年4月起，劉福明任中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司董事長、法定代表人、黨委書記。
在這之前，劉福明歷任中國第二十二冶金建設(shè)公司管道鐵路工程公司技術(shù)員、助理工程師，安北隊(duì)副隊(duì)長、隊(duì)長，經(jīng)理助理、副經(jīng)理、經(jīng)理，中國第二十二冶金建設(shè)公司總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理、任中冶京唐建設(shè)有限公司副總經(jīng)理等職務(wù)。
今年4月25日，中冶公告副總裁劉福明因個(gè)人原因辭職，同日，中冶置業(yè)宣布，免去劉福明中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司董事長職務(wù)。
在劉福明辭任前，中冶原黨委書記、總裁張孟星涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法被查。
4月1日，中冶置業(yè)2024年年度工作會(huì)議的一號(hào)人物不再是劉福明，取而代之的是中冶置業(yè)集團(tuán)黨委副書記、副董事長雷晴。
劉福明時(shí)代，中冶置業(yè)的戰(zhàn)略是推進(jìn)“3+6”區(qū)域布局戰(zhàn)略和“3+1”區(qū)域深耕，以“京津冀、長三角、珠三角”為中心，布局北京、天津、南京、杭州、廣州、深圳、珠海等重點(diǎn)城市，同時(shí)兼顧青島、西安、煙臺(tái)等二線重點(diǎn)城市，在已進(jìn)入城市或區(qū)域進(jìn)行深耕，形成京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三足鼎立、各重點(diǎn)城市競相發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
同時(shí)，劉在位時(shí)，中冶置業(yè)一個(gè)任務(wù)是整合中冶內(nèi)部的地產(chǎn)公司，有中冶集團(tuán)內(nèi)部人士曾接受采訪時(shí)稱，二十二冶基本上每個(gè)冶都有自己單獨(dú)的房地產(chǎn)公司，體系龐大，整個(gè)集團(tuán)文化都很松散，部門小利益各自為政。
目前，雷晴已經(jīng)全面接管中冶置業(yè)各項(xiàng)工作事宜，官微推文中，取代劉福明前往各地城市公司調(diào)研的人成了雷晴。
在雷晴主持召開的第一次2024年年度工作大會(huì)上，深刻剖析了中冶置業(yè)的問題和不足：一是項(xiàng)目一把手操盤能力有待提升；二是銷售水平和商業(yè)運(yùn)營能力需要持續(xù)提高；三是企業(yè)經(jīng)營模式有待轉(zhuǎn)變。
他還指出，中冶置業(yè)的工作任務(wù)是，一要凝心聚力謀發(fā)展，全力探索新模式；二要“一案一策”去庫存，堅(jiān)決打贏銷售攻堅(jiān)戰(zhàn)；三要千方百計(jì)抓回款、控成本，確保現(xiàn)金流穩(wěn)健充裕；四要扎實(shí)推進(jìn)深化改革，充分激發(fā)高水平企業(yè)治理內(nèi)生動(dòng)力；五要樹牢安全發(fā)展理念，完善風(fēng)險(xiǎn)防控體系；六要加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，發(fā)揮“第一資源”支撐作用；七要發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，確保企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展正確方向。
在中冶置業(yè)2024年年中會(huì)議上，雷晴再次表示，堅(jiān)持“一切為了銷售”，推進(jìn)落實(shí)“四大核心任務(wù)”。一是統(tǒng)一思想，“一案一策”促去化、“兩優(yōu)一控”抓清欠；二是健全體系，深化改革，完善管理機(jī)制；三是加強(qiáng)黨建，引領(lǐng)保障公司高質(zhì)量發(fā)展；四是提高站位，切實(shí)抓好巡視整改工作。
中國中冶2024中報(bào)顯示，四大核心業(yè)務(wù)中，綜合地產(chǎn)板塊營收降幅最大，上半年?duì)I收50.3億元，較去年同期減少27.55億元，降幅超過35%。同時(shí)，簽約銷售額32.5億，同比下降43%，新開工面積0.18萬平方米，同比下降99.7%。綜合地產(chǎn)板塊的毛利率只有6.76%。
中冶置業(yè)2024年中期債券報(bào)告指出，報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入20.35億元，距離去年同期下滑53.97%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為-10.91%，而去年同期毛利率為1.77%，毛利率較去年同期直接由正轉(zhuǎn)負(fù)。
中冶置業(yè)在中報(bào)中解釋稱，毛利率下降主要是2016-2018年高價(jià)獲取土地項(xiàng)目，成本較高，同時(shí)，去化周期拉長導(dǎo)致成本增加。
2024年1-6月，中冶置業(yè)凈利潤為-34.98億元，虧損金額占上一年末凈資產(chǎn)的36.79%。其中，煙臺(tái)中冶京誠凈利潤為-5.47億元。承德中冶名隆凈利潤為-4.37億元。廣州中冶名捷凈利潤為-4.71億元。珠海中冶名恒凈利潤為-2.5億元。
中冶解釋稱，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及宏觀環(huán)境等多重影響，項(xiàng)目銷售進(jìn)度未及預(yù)期，項(xiàng)目資金占用時(shí)間延長。
劉福明時(shí)代，中冶房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收的高峰是2017年，營收高達(dá)249.15億元?，F(xiàn)在的中冶集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收僅是高峰時(shí)的五分之一。公開資料顯示，雷晴稱將積極探索“聚焦住宅主業(yè)，走輕資產(chǎn)發(fā)展之路”的新發(fā)展模式。