界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
“500多戶居民自籌資金約4.7億原拆原建”的浙工新村搖號選房了。
“搖號搖到了低樓層，本來住的就是低樓層，明年上半年就能交付了，有新房子住很開心”，一位浙江工業(yè)大學(xué)退休老師對界面新聞?dòng)浾弑硎尽?/p>
上個(gè)周末，浙工新村548戶業(yè)主在朝暉中學(xué)光明巷校區(qū)參加搖號選房，由于之前業(yè)主們已經(jīng)確定戶型大小，主要是搖號選樓層。548戶業(yè)主按戶型面積分成7組，分組抽簽產(chǎn)生每一戶業(yè)主的房號。
根據(jù)杭州國立公證處官微，此次搖號選房用時(shí)兩個(gè)周末，每天選房時(shí)長達(dá)8小時(shí)。
上述浙工大老師對界面新聞?dòng)浾叻Q，搖號那兩天，老鄰居們很多拖家?guī)Э谌疑详嚀u號，一位老教師甚至坐著輪椅也要來。
浙工新村位于杭州市拱墅區(qū)朝暉六區(qū)，共有14幢房屋，總面積約3.97萬平方米。其中13幢為浙江工業(yè)大學(xué)自管房屋，另有1幢安置房建于1990年代。
上述浙工大退休老師對界面新聞?dòng)浾弑硎?，小區(qū)原先是浙工大教工宿舍，后來這些老師把房子買下，現(xiàn)在大部分業(yè)主仍是浙工大退休教職工及其子女。
去年11月底，浙工新村原拆原建項(xiàng)目正式開工，因該原拆原建須小區(qū)業(yè)主自籌4.7億元，所以是自主更新，該項(xiàng)目被稱為浙江首個(gè)業(yè)主自掏腰包的老舊小區(qū)重建案例。
浙工新村原拆原建歷程
此次自主更新主要原因是小區(qū)危房認(rèn)定已久，杭州城市更新新政策出臺(tái)，浙工新村被推為典型。
公開資料顯示，此次納入自主更新的有13幢住宅，有12幢建于1980年代，1幢建于2000年以后，房屋主體采用預(yù)制多孔板及條形基礎(chǔ)。
根據(jù)《錢江晚報(bào)》，從1993年到2014年，浙工新村先后5次鑒定被認(rèn)為存在較為嚴(yán)重的安全隱患，先后有4幢被鑒定為C級危房（最高等級為D，整幢危房，需立即停用）。
2015年，原下城區(qū)政府曾提出將浙工新村的13棟住宅推倒重建，進(jìn)行成片改造，但方案未能征得全小區(qū)90%業(yè)主的同意，隨后擱置。
2021年，浙江省委巡視組在巡視中將浙工新村危舊房問題久拖未決的問題列入浙江省“七張問題清單”。
2023年上半年，杭州市發(fā)布《全面推進(jìn)城市更新的實(shí)施意見》，要求針對危舊樓房、老舊小區(qū)、既有住宅片區(qū)等落實(shí)安全隱患消除、功能設(shè)施完善、居住品質(zhì)提升。
在新政策下，浙工新村原拆原建有了轉(zhuǎn)機(jī)。
2023年4月23日，浙工新村有機(jī)更新項(xiàng)目啟動(dòng)。2023年7月，社區(qū)居民簽約結(jié)果出爐，簽約率達(dá)到99.8%，僅差一戶未簽約。
浙工新村2023年9月完成全部拆除，11月正式開工新建。
從重新啟動(dòng)到拆除，拱墅區(qū)從各個(gè)單位各個(gè)街道抽調(diào)了30多位有群眾工作經(jīng)驗(yàn)的干部，工作人員近100名，其中6個(gè)組超過60人，組成攻堅(jiān)組，重點(diǎn)給居民講解政策，前前后后共進(jìn)行了6輪入戶動(dòng)員。
原拆原建方案
根據(jù)規(guī)劃，浙工新村將新建7幢11層的小高層，全部安裝電梯，實(shí)行人車分流，配建地下車庫468個(gè)。重建后的浙工新村房源套數(shù)并未增加，仍然是548套，但由于提高了容積率，每戶業(yè)主都可選擇擴(kuò)大面積，在確保套內(nèi)面積不小于原房子的基礎(chǔ)上，建筑面積最多還可再擴(kuò)20平米。
同時(shí)，小區(qū)新建“一老一小”活動(dòng)中心等配套設(shè)施，小區(qū)綠化率提升至25%以上，新增社區(qū)用房等配套設(shè)施近1500方。
戶型上，浙工新村規(guī)劃了有A-G分別7種戶型面積段，其中A戶型約117平米共64套，B戶型約106平米共172套，C戶型約98平米共109套，D戶型91平米共81套，E戶型約81平米共82套，F(xiàn)戶型約76平米共20套，G戶型約65平米共20套。
參考舊房征遷的價(jià)格體系，業(yè)主承擔(dān)的改造費(fèi)用為1350元/平米，擴(kuò)面價(jià)格為34520元/平米，車位22萬/個(gè)。業(yè)主們?nèi)绻x擇不擴(kuò)大原本房屋面積，75平方米左右的舊房，改造費(fèi)用大約為10萬元。按最多能擴(kuò)大20平米來算，一套原來75平米左右的舊房，最終可改建成95平米左右的新房，花費(fèi)約80萬元。如果再買一個(gè)車位，總花費(fèi)約100萬。
也就是說，每戶居民自掏腰包的費(fèi)用約10-100萬。
去年，杭州住保房管官方消息稱，浙工新村整個(gè)小區(qū)的更新費(fèi)用約為5.3億元，其中居民自籌資金約為4.7億元，其余資金由政府用到老舊小區(qū)改造上的舊改、加梯、未來社區(qū)改造等專項(xiàng)資金解決，此外在搬遷過渡期間，會(huì)給予業(yè)主原房裝修補(bǔ)貼以及臨時(shí)租房補(bǔ)貼等。
樣本復(fù)制難
今年4月，浙江省《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見（試行）》發(fā)布?！吨笇?dǎo)意見》明確了相關(guān)流程和支持政策，這也是全國首個(gè)推進(jìn)老舊小區(qū)自主更新的意見。在后來的新聞通氣會(huì)上，浙工新村的案例正式被介紹推廣。
自主更新指導(dǎo)意見出臺(tái)當(dāng)天，翠苑北二區(qū)就提了自主更新申請。隨后，閘弄口新村、曙光新村等多個(gè)老舊小區(qū)都開始了民意摸排。
但截至目前，這幾個(gè)呼聲高的老舊小區(qū)自主更新都還沒下文。
根據(jù)《錢江晚報(bào)》，翠苑街道方面表示，該小區(qū)自主更新面臨很多現(xiàn)實(shí)難題，比如與鄰近小區(qū)距離過近容積率受限，與小區(qū)紅線外的土地置換沒有法律依據(jù)，很難實(shí)現(xiàn)業(yè)主擴(kuò)面的愿望，目前暫無繼續(xù)推進(jìn)的相關(guān)計(jì)劃。
浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛看來，浙江省的《指導(dǎo)意見》對于老舊小區(qū)的業(yè)主，可以說是喜從天降。如果能夠?qū)崿F(xiàn)原地改造，甚至原地重建，大大延長了住房的生命年限，大大提高了業(yè)主住房的價(jià)值，也大大提高了未來居住的安全性和居住品質(zhì)。
同時(shí)，由于地段的價(jià)值所在，業(yè)主投入的改造或者重建的費(fèi)用，在整個(gè)住房價(jià)值和價(jià)格中所占的比例較小，未來無論是自己居住還是二手房交易，回報(bào)的空間都是巨大的。
丁建剛表示，500多戶的浙工新村重建推進(jìn)了10年，僅閘弄口新村就有3500多戶，如何統(tǒng)一意見、如何籌集資金等問題擺在眼前。
從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，要整個(gè)小區(qū)業(yè)主團(tuán)結(jié)一致、統(tǒng)一意見，難度非常大。官方可以繼續(xù)推動(dòng)，特別是在法律法規(guī)上，比如業(yè)主在表決時(shí)，可以以90%-95%的比例通過，而不至于因?yàn)橐粌蓱魳I(yè)主行使否決權(quán)使良好計(jì)劃流產(chǎn)。