界面新聞記者 | 王妤涵
9月11日下午，被業(yè)界稱為“海口灣最后一線灣區(qū)宅地”的?？贏0702地塊迎來拍賣，在經(jīng)過兩家房企5輪競價后，最終被中海地產(chǎn)旗下的?？谥泻Ｅd業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以高出起始價40萬元、約17.94億元拿下，折合樓面價約為13002.9元/平方米。
A0702地塊位于?？谑泻诵臑I海區(qū)的?？跒称瑓^(qū)，東接龍華區(qū)、西鄰澄邁縣、北臨瓊州海峽與雷州半島相望，南側(cè)為海口灣玉府及?？诔峭对诮ǖ纳剔k項目，地理位置十分優(yōu)越。
據(jù)土拍公告顯示，A0702宗地的占地面積超百畝（約68972.68平方米），且容積率≤2.0，最大可規(guī)劃計容建面約13.8萬平方米，是當前市場上較為罕見的大規(guī)模住宅用地，也是今年以來?？趻炫瞥山粏巫谧≌玫氐囊?guī)模之最。
根據(jù)地塊規(guī)劃條件，A0702宅地內(nèi)需配建一所3班托兒所，建筑面積不小于650平方米。另外，需配建文化站、社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、老年人日間照料中心及超市型菜市場等生活場所，共計計容建筑面積不小于2470平方米。
土地掛牌公告中還透露，該地塊將采用全裝修方式交房和執(zhí)行現(xiàn)房銷售模式，并采用裝配式建造，在項目具備現(xiàn)房銷售條件后，由開發(fā)單位“自主定價”進行銷售，住建部門不對其銷售價格進行指導(dǎo)，這也是海南土拍市場上第一例實行開發(fā)商自主定價銷售的地塊。
追溯A0702地塊的歷史，其最早是恒大地產(chǎn)集團海南有限公司的酒店項目用地，恒大原本要將其打造為超級豪華酒店綜合體。
在恒大“暴雷”以后，項目因超過約定的動工開發(fā)日期滿兩年后仍未動工，被?？谡?021年底時無償收回，此后便被一直擱置。
直到今年5月末，?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局發(fā)布了“核心濱海區(qū)A0702地塊公開征集概念性設(shè)計方案征集公告”，正式啟動了A0702地塊掛牌的前期準備工作。
7月8日，?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局再對該地塊控規(guī)進行修改，將原來的旅館用地性質(zhì)調(diào)整為二類城鎮(zhèn)住宅/商業(yè)/城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施混合用地，也就是俗稱的“商改住”。
對于修改原因，?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局表示為“提升土地利用價值，加快促使土地開發(fā)，補充公服設(shè)施短板”。
在地塊性質(zhì)修改后，A0702地塊的面積沒有發(fā)生變化，但容積率和密度指標均有增加，即容積率≤2.0、建筑密度≤25%，建筑高度也從原來的25米層高升至100米。
7月16日，A0702地塊的概念設(shè)計方案的征集結(jié)果，中海地產(chǎn)和北京上柏建筑設(shè)計共同提交的概念設(shè)計方案“海灣甲板”獲得優(yōu)勝獎，中國鐵建集團、?？诔峭兜忍峤坏姆桨敢簿@得了優(yōu)良方案。
據(jù)設(shè)計方案顯示，項目未來將延續(xù)?？诘某鞘屑±聿季郑蛟煸诘貙傩匀后w，將成為高凈值人群集聚的品質(zhì)社區(qū)。外形上面，將打造國內(nèi)最大的鏡面無縫不銹鋼穹頂，營造城市頂級網(wǎng)紅打卡流量文化建筑。
價格方面，地塊周邊為?？诟叨藰潜P的聚集區(qū)，參考目前在售的新盤如?？跒?號、東方置地廣場等小區(qū)，銷售均價都超過3萬元/平方米。
此外，值得關(guān)注的是，除海口以外，今年下半年以來，包括上海、杭州、深圳等多個熱點城市都相繼發(fā)布了“商辦改住宅”的相關(guān)政策，或?qū)⒋?yīng)土地從商辦改為商住/住宅，或?qū)⒁呀ǔ苫蛟诮ǖ纳虡I(yè)物業(yè)改為住宅。
比如在7月5日，上海2024年第四批住宅用地出讓公告中，原小米地塊便以住宅用地性質(zhì)重新亮相，出讓面積1.67公頃，容積率2.2，擬以招掛復(fù)合形式出讓。
7月7日，深圳規(guī)劃和自然資源局南山管理局也發(fā)布公告稱，為加大居住用地供應(yīng)，促進后海片區(qū)職住平衡，擬對“后海灣-東角頭地區(qū)”法定圖則DU10、DU13開發(fā)控制單元調(diào)整為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地+二類居住用地”，該地塊此前為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地。
對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“商改住有助于緩解土地財政壓力，熱點片區(qū)住宅長期供求緩解。商辦過剩，用地難以賣出去，改為住宅后，特別是滿足改善型需求的產(chǎn)品，土地出讓就更加順利，能有效緩解賣地壓力，而且緩解住宅供求關(guān)系，特別是熱點片區(qū)。不過，也可能會導(dǎo)致供應(yīng)太多，同質(zhì)化競爭而出現(xiàn)降價”。