界面新聞記者 | 楊冰柯

界面新聞編輯 | 李慎

頭頂近200億的短期債務(wù)，浙江最神秘的地產(chǎn)商新湖中寶（600208.SH）迎來國資入股，很快將在資本市場上改名換姓，但遺留問題卻遠遠沒有解決。

1994年，浙江溫州人黃偉創(chuàng)立了新湖集團。2006年，新湖集團將旗下14家房地產(chǎn)公司通過定向增發(fā)的方式裝入中寶股份，后改名新湖中寶。

黃偉在資本市場上攫得第一桶金后進入房地產(chǎn)行業(yè)，一度成為“溫州首富”，但黃本人很少接受媒體采訪并在公開場合露面。黃偉的發(fā)家歷程，以及他低調(diào)的個人風格讓新湖集團一度披上了神秘外衣。

在浙商地產(chǎn)圈看來，黃偉一直保持著“金融思維”做房地產(chǎn)：新湖土地開發(fā)周期普遍較長，黃偉2000年就手握大量土地但不急并于開發(fā)，坐等土地升值。

這種開發(fā)模式一度讓黃偉和新湖積累了豐厚的“土地紅利”資本，但隨著地產(chǎn)行業(yè)進入高周轉(zhuǎn)時代，新湖和黃偉的“金融式”地產(chǎn)開發(fā)模式遭到挑戰(zhàn)。

當?shù)禺a(chǎn)商們野心勃勃在規(guī)模上“大干快上”那些年（2016-2020年），黃偉的新湖中寶靠吃前些年的“土地”老本，并沒有積極擴張。黃偉保持著土地的慢開發(fā)和待價而沽，把重心放在金融投資上，幾年間，新湖投資了中信銀行、溫州銀行、萬得信息技術(shù)股份有限公司、杭州趣鏈科技公司等。

土儲方面，除上海、杭州等個別城市外，新湖整體土地質(zhì)量并不優(yōu)質(zhì)，主要在浙江三四線城市如樂清、平陽、舟山、溫嶺等。

土地的慢開發(fā)使經(jīng)營性現(xiàn)金流不足，同時，新湖的金融投資回報短時間內(nèi)不能滿足其支付土地、開發(fā)等各種成本和債務(wù)。

其后，新湖干脆走上了“賣地求生”之路。據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年-2020年，新湖中寶合計轉(zhuǎn)讓南通啟新、南通啟陽、南通新湖、金谷置業(yè)、明珠置業(yè)、上海中瀚等11個項目公司股權(quán)，交易對價總計227.6億元。

但即便如此，新湖的債務(wù)問題還是沒有得到實質(zhì)性緩解。同時，新湖持有的優(yōu)質(zhì)土地資產(chǎn)所剩無幾，雪上加霜的是，房地產(chǎn)形勢已大不如前。

2021年后，房地產(chǎn)行業(yè)進入急劇下行周期，大多數(shù)房地產(chǎn)商銷售額大幅下降，新湖中寶2024年銷售額卻逆勢增長，但這主要是因為新湖中寶去年同期銷售額基數(shù)低。

2021-2023年，新湖中寶合同銷售額297.36億元、115.9億元和29.25億元，銷售額急速下滑，這也使新湖自身造血功能急劇減弱，經(jīng)營現(xiàn)金流嚴重不足。

根據(jù)新湖中寶2024年半年報，新湖中寶實現(xiàn)合同銷售面積20.78萬平方米，合同銷售收入43.26億元，同比上升22.62%和145.92%。實現(xiàn)營業(yè)收入126.19億元，同比增長344.68%；歸屬于上市公司股東的凈利潤15.35億元，同比下降4.84%。與多數(shù)同行一樣，新湖增收不增利。

新湖中寶最令同行艷羨的是毛利率，根據(jù)新湖中寶中報，公司結(jié)算均價4.37萬元/平方米，結(jié)算毛利率42.42%，該毛利率遠高于同行。

但與多數(shù)地產(chǎn)商面臨的問題一樣，融資和債務(wù)問題難解。根據(jù)新湖中寶2024年半年報，公司期末貨幣資金余額59.71億元；有息負債合計315.28億元，占總資產(chǎn)的31.19%，較期初減少6.44億元。有息負債中，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負債合計188.92億元，占比59.92%，一年以上有息負債126.36億元，占比40.08%。

近189億的短期和一年內(nèi)有息負債是新湖中寶手握貨幣資金的3倍，公司債務(wù)風險已站在“懸崖”邊上。

大背景是，近三年來房地產(chǎn)企業(yè)融資遭遇困境，即便是萬科這樣的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，在融資方面都捉襟見肘，雖然2024年以來，中央不斷釋放融資利好，但實際能惠及到浙江民企的利好少之又少。

黃偉開始籌謀抱國資“大腿”。2020年開始，新湖中寶先后在衢州成立了新湖智造、新湖城市發(fā)展、衢州新允科技合伙企業(yè)（有限合伙）、衢州慧景企業(yè)管理有限公司等公司。

2021年11月，新湖中寶把大本營從浙江嘉興遷到衢州，次月就全部完成了遷址。

2023年2月，新湖中寶公告控股股東新湖集團與衢州市新安財通簽署了股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，新湖集團欲向后者轉(zhuǎn)讓其持有的8.6億股（占據(jù)總股本的比例為10.11%），轉(zhuǎn)讓價格為2.64元/股，涉及金額約為22.7億元。

2024年1月，新湖中寶公告稱，新湖集團以及其一致行動人恒興力，與衢州國資旗下的衢州智寶簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓所持公司18.43%的股份，轉(zhuǎn)讓價款合計現(xiàn)金30億元。

6月5日，經(jīng)過連續(xù)交割后，新湖中寶完成第二次18.43%股份的轉(zhuǎn)讓，衢州國資成為新湖中寶第一大股東，合計持股達到28.54%。

至此，衢州國資合計投入52.76億元，戰(zhàn)略入股新湖中寶正式完成。

衢州國資在去年取得一個董事席位的基礎(chǔ)上，還將向新湖中寶董事會推薦一名副總裁候選人，負責公司財務(wù)監(jiān)督工作。

據(jù)新湖中寶公告，公司名稱將變更為“衢州信安發(fā)展股份有限公司”，證券名稱改名為“衢州發(fā)展”。

國資入股能救得活曾經(jīng)的溫州首富黃偉和他的新湖系嗎？

根據(jù)新湖中寶2024年半年報，這家企業(yè)目前地產(chǎn)在售項目有沈陽仙林金谷、沈陽新湖灣、南通新湖海上明珠城、上海天潼里、上海晝錦華苑、瑞安新湖秋月園等。

上海項目是新湖最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。報告期內(nèi)，新湖天潼里已開售小高層去化近六成。上海位于黃浦老城廂核心的晝錦華苑（錦園）8月首次開盤推出33套房子，戶型310-390平米，首日售罄，攬金18.27億。

上海優(yōu)質(zhì)項目入市使新湖銷售額有了一定保障，但對比其債務(wù)，卻是杯水車薪。

此外，7月以來，新湖集團還陷入了員工理財“爆雷”風波。

自2012年起，新湖系旗下公司以“福利性產(chǎn)品”的名義，鼓勵員工購買公司定制的由華鑫信托發(fā)行的信托產(chǎn)品，每年開放二次，或存續(xù)或到期還本付息。投資者一年期、二年期、三年期的收益率分別為10%、11%、12%，后續(xù)偶有波動。

根據(jù)投資者提供的文件顯示，截至7月15日，華鑫信托·新湖集團單一資金信托尚有31.318億元及預(yù)期收益未兌付；華鑫信托·信源5號集合資金信托尚有15.493億元本金及預(yù)期收益未兌付。兩者金額共達約46.811億元。

記者拿到的一份投資者文件顯示，上述信托理財?shù)耐顿Y者大多都是新湖的員工以及親友團。

上述投資者對界面新聞記者表示，違約后，他們就一直去新湖集團維權(quán)，但公司始終沒有給予明確的回復(fù)。

直到員工大范圍集結(jié)，幾乎很少露面的黃偉在8月9日出現(xiàn)在了投資者面前。黃偉向投資者表示，“做生意做了四十來年，哪里知道我們一個幾百億資產(chǎn)被人搶走了，也是很意外的事情，希望大家跟公司共渡難關(guān)，我們的這個礦、資產(chǎn)一定會拿回來，拿不回來可能我要破產(chǎn)，我如果這樣可能比你們要慘?！?/p>

黃偉口中的“礦”指的是新湖集團的控股子公司浙江新湖能源（持股比例85%）通過其全資子公司北京華易隆鑫貿(mào)易有限公司（以下簡稱“華易隆鑫”）持有的新疆宜化礦業(yè)有限公司41.08%的股權(quán)，目前華易隆鑫已列為被執(zhí)行人，該公司所持有的新疆宜化礦業(yè)股權(quán)被浙江和湖北兩地法院凍結(jié)。

但黃偉的解釋和懇請并沒有太大說服力，投資者們沒有放下?lián)鷳n，也不認可黃偉所說的礦產(chǎn)和自己投資信托的關(guān)聯(lián)。目前來看，尚沒有好消息出現(xiàn)，剛?cè)胫餍潞尼橹輫Y也沒有對外表態(tài)。

國際評級機構(gòu)標普近期發(fā)文稱，如果新湖中寶的自身情況沒有發(fā)生任何顯著的有利變化，其無法償付債務(wù)(包括潛在的不良債務(wù)交換)的風險可能會隨著公司流動性減弱而增加。同時，新湖中寶實際控制人變更為國有企業(yè)，可能有助于新湖中寶保持與銀行和其他金融機構(gòu)的關(guān)系，但此舉可能無助于解決境外債券兌付事宜。