2024年上半年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)向好態(tài)勢(shì)，在政策寬松的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在低迷中尋求復(fù)蘇，但市場(chǎng)需求依舊疲軟、行業(yè)整體增速放緩等現(xiàn)象也讓眾多房企繼續(xù)面臨著壓力與挑戰(zhàn)。
8月30日，金地集團(tuán)發(fā)布了2024年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入211.29億元，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算收入141.01億元，結(jié)算面積131.36萬平方米；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積240.3萬平方米，簽約金額361.1億元，銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第一陣營(yíng)；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流顯著回正，凈額為45.9億，截至期末，持有貨幣資金231.2億元。
在這一復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中，金地集團(tuán)憑借其在財(cái)務(wù)管理、債務(wù)管理、資產(chǎn)布局及業(yè)務(wù)多元化等多方面的優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
一 . 財(cái)務(wù)安全，債務(wù)兌付壓力可控
財(cái)報(bào)顯示，截至6月底，金地集團(tuán)合并報(bào)表范圍內(nèi)發(fā)行的境外債券余額33.42億元，且在2024年9至12月內(nèi)到期的境外債券余額為0億元。
此前在8月12日，金地集團(tuán)有一筆4.8億美元的海外債到期，這也是該公司今年到期的債券中規(guī)模最大的一筆，該筆債券是金地集團(tuán)于2021年8月發(fā)行的，票面利率4.95%。
而早在8月10日，金地集團(tuán)就把約4.92億美元的本息存入了指定銀行賬戶，全額償付到期票據(jù)本息，本期票據(jù)兌付后，金地集團(tuán)無存續(xù)美元中期票據(jù)。
全年來看，金地集團(tuán)在2024年共有9筆境內(nèi)債、1筆境外債、3筆ABS（證券化融資工具）到期，涉及到期規(guī)模約180億元，償付壓力主要集中在上半年，如今已經(jīng)平穩(wěn)度過。
從今年年初開始，金地集團(tuán)已相繼兌付了“21金地MTN001”“21金地MTN002”“21金地MTN003”“21金地MTN004”“21金地MTN005”“16金地02”等境內(nèi)債券，加上上述兌付的美元債，償付的公開市場(chǎng)債務(wù)總額超過170億元。
在現(xiàn)金流的管控上，金地集團(tuán)高度重視，在確保資金安全的前提下，加強(qiáng)了資金流動(dòng)性管理，提升資金利用效率。
截至報(bào)告期末，金地集團(tuán)持有貨幣資金231.2億元。金地集團(tuán)表示，在面對(duì)行業(yè)下行的沖擊時(shí)，公司始終高度重視現(xiàn)金流管理，緊抓銷售回款，常態(tài)化壓力測(cè)試，為公司發(fā)展留足安全邊際。
為增加現(xiàn)金，上半年金地集團(tuán)處置了西安西灃路舊改項(xiàng)目DK2-1一級(jí)土地整理地塊，退出紹興都會(huì)云上項(xiàng)目股權(quán)等，并持續(xù)推動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目的投后管理工作。
并且，金地集團(tuán)也始終將負(fù)債規(guī)模和融資成本保持在合理水平。截至期末，公司計(jì)息負(fù)債余額為817億元，公司資產(chǎn)負(fù)債率68.3%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.0%，凈負(fù)債率為53.0%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.38%。
二．資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，土儲(chǔ)分布于高能級(jí)城市
在行業(yè)規(guī)模下行的態(tài)勢(shì)下，不同能級(jí)城市之間的分化仍在不斷加劇，高能級(jí)城市的銷售市場(chǎng)更具有韌性已成為行業(yè)的共識(shí)，因此一線城市和熱點(diǎn)二線城市核心地塊成為越來越多房企的投資重點(diǎn)。
一直以來，金地集團(tuán)都堅(jiān)持深耕一二線主流城市的投資策略，目前已形成以京津冀都市圈、長(zhǎng)三角都市圈、粵港澳大灣區(qū)以及中西部和東北核心城市為主的區(qū)域布局。
截止6月末，金地集團(tuán)擁有總土地儲(chǔ)備面積約3589萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備面積約1599萬平方米，其中，一、二線城市占比達(dá)約75%。
憑借于此，尤其是在上海、廣州、北京、深圳、武漢等高能級(jí)城市的深厚積累，今年上半年金地集團(tuán)展現(xiàn)出了較好的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。
報(bào)告期內(nèi)，金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積240.3萬平方米，簽約金額361.1億元，在整體市場(chǎng)筑底的大背景下，仍然穩(wěn)居行業(yè)銷售規(guī)模的第一陣營(yíng)。
據(jù)克爾瑞此前研究指出，按照2023年末金地集團(tuán)新增土儲(chǔ)的權(quán)益比例55%來看，總土儲(chǔ)的權(quán)益比例下降趨勢(shì)有所緩和。據(jù)其根據(jù)近3年的合約銷售速度估算，金地集團(tuán)的土地儲(chǔ)備足以支撐未來4年左右的發(fā)展需要，土儲(chǔ)充足。
整體來看，今年上半年，土地市場(chǎng)成交規(guī)模呈現(xiàn)縮減態(tài)勢(shì)，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均超30%，土地市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)低迷，尤其是低線城市土地出讓規(guī)模明顯下降。土地市場(chǎng)溢價(jià)率的貢獻(xiàn)主要來自一線和核心二線城市，核心城市外圍板塊及其他大部分城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)低迷。
在此環(huán)境中，優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)可以讓金地集團(tuán)的安全性和流動(dòng)性相對(duì)較高，抵御行業(yè)周期的波動(dòng)性也更強(qiáng)，同時(shí)也能夠更好地把握市場(chǎng)復(fù)蘇所帶來的銷售彈性。
三．多點(diǎn)開花，代建版圖持續(xù)擴(kuò)張
除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，金地集團(tuán)還積極推進(jìn)業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展，上半年在商辦物業(yè)、物業(yè)服務(wù)、代建業(yè)務(wù)等業(yè)務(wù)板塊均取得顯著進(jìn)展。
尤其是在代建業(yè)務(wù)領(lǐng)域，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。今年上半年，金地管理成功進(jìn)入蘇州、深汕合作區(qū)等多個(gè)新城市市場(chǎng)，規(guī)模持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)，在杭州、武漢等原有城市保持深耕，在產(chǎn)業(yè)園建設(shè)、企業(yè)總部打造、存量更新等項(xiàng)目類型方面也取得了不小的進(jìn)步。
截至報(bào)告期末，金地集團(tuán)的代建業(yè)務(wù)已布局全國(guó)超60城市，管理服務(wù)項(xiàng)目超215個(gè)，累計(jì)簽約管理面積達(dá)3328萬平方米。
另外，在“代建+”服務(wù)方面，據(jù)金地集團(tuán)開發(fā)管理公司總經(jīng)理蔡戈鳴此前介紹，依托金地集團(tuán)各板塊的能力和資源，金地管理正在以代建為基礎(chǔ)，向開發(fā)的前后端延展服務(wù)。
比如金地的產(chǎn)業(yè)IP“金地威新”目前已在全國(guó)開發(fā)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目共42個(gè)，管理面積超過了400萬方，依托豐富的產(chǎn)業(yè)資源，金地威新建立了完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。在代建的基礎(chǔ)上，金地管理也有能力提供包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、開發(fā)管理、產(chǎn)業(yè)招商和園區(qū)運(yùn)營(yíng)等不同階段的服務(wù)。
商業(yè)物業(yè)方面，報(bào)告期內(nèi)客流同比提升14%，銷售額同比提升3%，會(huì)員數(shù)量同比提升11%；寫字樓物業(yè)方面，通過良好的產(chǎn)品力、服務(wù)力和積極的招商政策，寫字樓整體出租率較2023年末提升了2.7%；長(zhǎng)租公寓方面，報(bào)告期內(nèi)獲取6個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，成熟期項(xiàng)目保持平均出租率94%、租金收繳率99%，在運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目中已納保占比達(dá)65%。
物業(yè)管理服務(wù)部分，金地智慧服務(wù)在上半年繼續(xù)夯實(shí)業(yè)務(wù)基本盤，截至6月末，合約管理面積約3.88億平方米，其中在管面積約2.41億平方米。期內(nèi)中標(biāo)深圳市光明區(qū)機(jī)關(guān)辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等多個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)政府公建、設(shè)施服務(wù)、合作醫(yī)院、合作院校等業(yè)務(wù)的持續(xù)突破，同時(shí)還保持了產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的穩(wěn)健獲取。
多元化業(yè)務(wù)的拓展，一方面可以幫助金地集團(tuán)降低對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的依賴，另一方面，也為其創(chuàng)造了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，增加現(xiàn)金來源。
結(jié)尾：
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨整體規(guī)模增速放緩的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但從中長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，有質(zhì)量增長(zhǎng)的企業(yè)也必將成為市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的重要著眼點(diǎn)。未來，在樓市逐漸企穩(wěn)回暖后，輕裝上陣的金地集團(tuán)也將在政策扶持下優(yōu)先收益，前景也更值得被期待。