界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

“咬定青山不放松，乘風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)”，這是碧桂園服務(wù)（6098.HK）為2024年中期業(yè)績會(huì)定下的主題。碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁徐彬淮表示，這句話也代表了目前整個(gè)公司經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的決心和韌性。

8月22日，碧桂園服務(wù)發(fā)布了截至2024年6月30日止六個(gè)月內(nèi)未經(jīng)審核的中期業(yè)績，并召開了線上說明會(huì)。期內(nèi)，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)營收210.5億元，同比增長1.5%；實(shí)現(xiàn)凈利潤14.4億元，相比于2023年同期的23.51億元，減少了38.7%。

造成上半年增收不增利的情況，公司方面表示主要包括應(yīng)收款計(jì)提的信用減值、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致毛利率下滑，以及財(cái)務(wù)投資收益的下降等因素。

從收入結(jié)構(gòu)來看，業(yè)務(wù)基本盤物業(yè)管理服務(wù)的收入較去年同期增長約4.6%至約127.5億元，占總收入比例較去年同期進(jìn)一步提升1.8個(gè)百分點(diǎn)至約60.6%，非業(yè)主增值服務(wù)收入占比進(jìn)一步降低至1.7%。

具體來看，核心業(yè)務(wù)方面，物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)上半年保持著穩(wěn)定的增長。

除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)收入約152億元，同比微增0.6%，占總收入比重約72.2%；其中物業(yè)管理服務(wù)仍為公司收入基石，期內(nèi)達(dá)到127.52億元的收入規(guī)模，占總收入比重的60.6%，

“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)上半年的收入約33.45億元，同比增長23.8%，收入比重15.9%；城市服務(wù)業(yè)務(wù)收入21.7億元，同比下降9.4%，比重10.3%；商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入3.32億元，同比下降37.9%，比重為1.6%。

“非業(yè)主服務(wù)營業(yè)收入的大幅下降是拖累碧桂園服務(wù)上半年業(yè)績?cè)鏊俚挠绊懸蛩兀?/span>而下降原因在于其主動(dòng)降低其關(guān)聯(lián)方交易規(guī)模，碧桂園服務(wù)正在經(jīng)歷獨(dú)立轉(zhuǎn)型的陣痛期”，中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟對(duì)界面新聞表示。

牛曉娟繼續(xù)指出，碧桂園服務(wù)的這一決策雖然在短期內(nèi)導(dǎo)致了業(yè)績的一定縮水，但從長遠(yuǎn)來看，這將有助于碧桂園服務(wù)更加聚焦于核心業(yè)務(wù)和高附加值服務(wù)，為可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

此外，從行業(yè)的角度來看，2023年物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入均值2.36億元，較上年的2.7億元下降12.59%，同樣存在較為明顯的下滑趨勢(shì)，基礎(chǔ)服務(wù)的重要性正在提升。

而關(guān)聯(lián)方交易規(guī)模的降低也讓碧桂園服務(wù)的市場(chǎng)化程度進(jìn)一步提升。上半年公司來自第三方的收入同比增長約4.8%，至207.8億元，收入占比達(dá)約98.7%，再次創(chuàng)下了歷史新高。

除了增收不增利外，業(yè)界的另一關(guān)注點(diǎn)就是碧桂園服務(wù)上半年現(xiàn)金流額度的降低。

據(jù)半年報(bào)顯示，上半年碧桂園服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額約2.7億元，較2023年同期的21.92億元下降了約87.7%。

管理層分析表示，造成上半年碧桂園服務(wù)現(xiàn)金流下降主要包括三大因素，首先在資金流入方面，風(fēng)險(xiǎn)客商和小業(yè)主收繳率偏低，即凈利潤有所下降；其次是受經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響，預(yù)繳的物業(yè)費(fèi)有所下降；再加上日常經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生階段性資金波動(dòng)。

徐彬淮指出，目前這三大因素中，最需要關(guān)注的是資金流入問題。但他也表示，對(duì)此心里是不慌的，因?yàn)橛蟹?wù)依托作為基礎(chǔ)，物業(yè)費(fèi)的收繳不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的下降。

“我們永遠(yuǎn)不會(huì)回避問題，也不會(huì)弄虛作假制造一些問題”，對(duì)于外界的擔(dān)憂，徐彬淮表達(dá)了自己和公司的態(tài)度。

據(jù)管理層透露，下半年碧桂園服務(wù)會(huì)在管理舉措和激勵(lì)方面給予更大的傾斜力度，以保障小業(yè)主收繳回到健康水平。并且會(huì)通過資產(chǎn)抵押等方式，把應(yīng)有的權(quán)益索回，在下半年和未來會(huì)慢慢地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，加大現(xiàn)金回款。

在市場(chǎng)外拓方面，碧桂園服務(wù)主要以住宅為核心，基于城市住宅項(xiàng)目的密度，聚通過打造全員全局拓展網(wǎng)絡(luò)，落地應(yīng)用城市拓展地圖。

報(bào)告期內(nèi)，其實(shí)現(xiàn)由住宅業(yè)態(tài)所貢獻(xiàn)的新增當(dāng)年簽約及入場(chǎng)年化收入占比48.7%，占比提升近13個(gè)百分點(diǎn)；位于戰(zhàn)略及重點(diǎn)城市的項(xiàng)目所貢獻(xiàn)的新增當(dāng)年簽約及入場(chǎng)年化收入占比突破65%，屬地化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力已初步顯現(xiàn)。

截至6月末，碧桂園服務(wù)共管理物業(yè)7695項(xiàng)，分布在中國內(nèi)地31個(gè)省、直轄市、自治區(qū)及香港特別行政區(qū)及海外，重點(diǎn)覆蓋包括珠三角、長三角、長江中游、京津冀及成渝五大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市群，位于一二線城市項(xiàng)目的收費(fèi)管理面積占比達(dá)約40.7%。

此外，在回購和分紅方面，碧桂園服務(wù)管理層表示，目前公司的股價(jià)已被低估，接下來會(huì)積極考慮并準(zhǔn)備回購動(dòng)作，使用現(xiàn)金性分紅或現(xiàn)金加回購的組合手段，逐步提升絕對(duì)額以及分紅加回購的整體比例，后續(xù)如果有計(jì)劃，也會(huì)及時(shí)披露。