文 | 市象 文涌
編輯 | 明非
千年前，在成都，杜少陵曾以“萬(wàn)里橋西一草堂，百花潭水即滄浪”描繪他租住的草堂。那一句“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”更是穿越千年，溫暖世間居者的心房。
租房，上至風(fēng)流名士下至平頭百姓，可能是大多數(shù)人都繞不開(kāi)的話(huà)題。
根據(jù)2023年的報(bào)告，2000年至2021年間，我國(guó)的流動(dòng)人口從1.21億人增加至3.85億人，占全國(guó)人口的比例從9.5%增長(zhǎng)至27.3%。如果按照60%的流動(dòng)人口選擇租房來(lái)估算，租房人口可達(dá)2.31億人。
假設(shè)人均租房面積為30平方米，總租房面積將達(dá)到69.3億平方米。以全國(guó)平均租金30元/平方米/月來(lái)計(jì)算，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)?？蛇_(dá)約2.5萬(wàn)億元。
毫無(wú)疑問(wèn)，這是一處深藍(lán)的藍(lán)海。其中繞不開(kāi)的企業(yè)是誰(shuí)？貝殼。這家總市值超165億美元的公司。貝殼的前身鏈家，在租房、賣(mài)房領(lǐng)域深耕多年，當(dāng)下正值畢業(yè)季，這一在租房市場(chǎng)擁有毫無(wú)爭(zhēng)議巨無(wú)霸地位的平臺(tái)，能給租房群體安全感嗎？
01 租房對(duì)貝殼更重要了
5月23日，貝殼發(fā)布2024第一季度財(cái)報(bào)，Q1貝殼凈收入為164億人民幣，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為13.92億元。Q1毛利率為25.2%，而2023年同期為31.3%。毛利率為什么下降？貝殼這樣解釋?zhuān)骸胺课葑赓U服務(wù)對(duì)凈收入的貢獻(xiàn)較高”。
這是貝殼首次單獨(dú)公布租房板塊服務(wù)收入，租房業(yè)務(wù)從去年同期9.07億人民幣，增長(zhǎng)到26.25億人民幣，增幅達(dá)到189.3%，是2024年增長(zhǎng)最快的一個(gè)板塊。具體拆分去看，在貝殼一體三翼的業(yè)務(wù)中，租房業(yè)務(wù)承擔(dān)起了貝殼Q1季度總收入的16%。
與此同時(shí)，該季度貝殼的租房服務(wù)利潤(rùn)為1.44億元，利潤(rùn)率為5.51%，對(duì)整體利潤(rùn)的貢獻(xiàn)率為2.7%。存量房業(yè)務(wù)的凈收入為57億元，同比減少37.6％；新房業(yè)務(wù)的凈收入為49億元，同比減少41.5%。家裝家居的凈收入為24億元，同比增加71.1%。
雖然目前租房業(yè)務(wù)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)還比較低，但在存量房及新房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入大幅減少的情況下，收入增速接近200%的租房業(yè)務(wù)顯然對(duì)貝殼變得更加重要。
2016年，自如從鏈家拆分。彼時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)飆漲，鏈家、貝殼的重點(diǎn)自然也就在房產(chǎn)交易上，剩余的租房業(yè)務(wù)只是交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的補(bǔ)充，是維護(hù)、拓展交易業(yè)務(wù)客戶(hù)的手段。
5年后，2021年底，貝殼宣布“一體兩翼”戰(zhàn)略，成立惠居事業(yè)群，正式推出租住服務(wù)平臺(tái)貝殼租房。貝殼升級(jí)貝殼租房，這其中的邏輯在于：向著大居住服務(wù)鏈的上游再邁出一步。買(mǎi)房之前，消費(fèi)者可以先享受租房服務(wù)。從拆分到重新整合拿起，并把租房業(yè)務(wù)作為兩翼之一的高度提出，貝殼顯然在2021年就意識(shí)到房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)存在下滑的風(fēng)險(xiǎn)。
從租房的業(yè)務(wù)類(lèi)型上，貝殼租房主要有三類(lèi)業(yè)務(wù)，一是傳統(tǒng)的租房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。其次是自營(yíng)的“貝殼省心租”托管服務(wù)，即把小業(yè)主的收攏再轉(zhuǎn)租給租客。三是自營(yíng)的長(zhǎng)租公寓，現(xiàn)在有貝殼新青年公寓、海鹽公寓等獨(dú)立品牌。
對(duì)于2024年Q1季度租房業(yè)務(wù)收入暴漲的主要原因，貝殼歸結(jié)于：“省心租模式下的租賃房源數(shù)目增加”。這里可以看出第二類(lèi)省心租業(yè)務(wù)模式，對(duì)貝殼租房的重要性。那省心租對(duì)業(yè)主、租客有什么吸引力，又是否真的如宣傳的那般省心？
02 爭(zhēng)議省心租
貝殼省心租脫胎于曾在成都試運(yùn)營(yíng)的“輕托管”業(yè)務(wù)，2021年底隨著貝殼租房的推出，省心租正式上線。到現(xiàn)在，貝殼已陸續(xù)在北京、上海、深圳、天津、成都、杭州等13個(gè)城市推出“省心租”。根據(jù)最新的一季度的財(cái)報(bào)，2024年一季度末，省心租業(yè)務(wù)在管房源量突破24萬(wàn)套，而去年同期僅為9萬(wàn)套，增長(zhǎng)兇猛。
北京和成都是目前省心租模式運(yùn)營(yíng)最為成熟的城市，對(duì)業(yè)主而言，省心租可以解決出租慢、租后不省心的問(wèn)題。對(duì)租客來(lái)說(shuō)，省心租具有租期穩(wěn)定、押金有保障、有維修服務(wù)的特點(diǎn)。
然而，在多個(gè)社交平臺(tái)上，無(wú)論是業(yè)主端還是租客端，對(duì)省心租的吐槽不在少數(shù)。
“要求省心租占比百分之五十，不然不讓簽”，一位離職的北京鏈家經(jīng)紀(jì)人在小紅書(shū)發(fā)貼吐槽，她所在的門(mén)店目前要求業(yè)績(jī)中省心租的比例不低于50%。
而在貝殼 App，凡是有省心租模式的城市，可以明顯感受到省心租房源獲得的推薦位、流量高于普通房源。不少業(yè)主就曾反饋，房子在鏈家掛牌出租時(shí)，就會(huì)被經(jīng)紀(jì)人反復(fù)追著推薦省心租。
這不得不提到省心租模式背后的商業(yè)邏輯。貝殼省心租會(huì)和業(yè)主約定空置期、業(yè)主管理費(fèi)，并向租客按月收取服務(wù)費(fèi)。在這三項(xiàng)收入中，最為關(guān)鍵的是空置期。以北京為例，在和業(yè)主簽約時(shí)候，貝殼省心租和業(yè)主會(huì)根據(jù)房源情況約定空置期。空置期一旦約定，就像是貝殼省心租和業(yè)主之間簽了一個(gè)“對(duì)賭”協(xié)議，如果在空置期內(nèi)甚至遠(yuǎn)低于空置期完成了房源出租，貝殼省心租就能在空置期上有一筆不小的收入。
因此，要實(shí)現(xiàn)省心租模式的利潤(rùn)最大化，充分榨取“空置期”的利潤(rùn)就最為關(guān)鍵。這也就可以解釋?zhuān)瑸槭裁从械拈T(mén)店會(huì)要求盡可能多完成省心租房源的簽約，以及盡可能把更多的流量往省心租房源上傾斜。
除此之外，目前在新浪黑貓消費(fèi)者投訴平臺(tái)上，圍繞貝殼省心租的投訴理由也各色各樣，包括空調(diào)維修效率極慢，不給更換、遇到問(wèn)題房源不退款、遇到甲醛房等。
今年6月廣州《新快報(bào)》就曾報(bào)道，一位業(yè)主于2023年3月與貝殼省心租簽約，托管房屋兩年。在托管的兩年里，簽約租金為4300元/月，貝殼和她約定2.5個(gè)月的空置期，在空置期內(nèi)，即使貝殼已招募到租客，業(yè)主也不獲得租金，同時(shí)約定了960元/年的管理費(fèi)，兩者共計(jì)12600多元。
然而托管后業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)，管家并未按照合同約定，定期向租客催收水電氣費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。待近期清算才發(fā)現(xiàn)，業(yè)主已經(jīng)墊付了6000多元的費(fèi)用。
“對(duì)于想要穩(wěn)定，不想搬家的租客來(lái)說(shuō)，省心租很坑。和普租繳納半個(gè)月租金的中介費(fèi)相比，貝殼省心租租房一年需繳納超過(guò)一個(gè)月房租的服務(wù)費(fèi)，而且每次續(xù)租都需要繼續(xù)繳納服務(wù)費(fèi)，我相當(dāng)于在同一套房子上掏了三次中介費(fèi)了。”一位在北京的省心租租客向「市象」吐槽。
03 約束不足的小中介
2001年，貝殼的前身鏈家在北京起步，毫無(wú)疑問(wèn)，北京是貝殼深耕力度最大的城市，目前二手房市占率接近 50%，遠(yuǎn)超其余中介公司。2015 年，貝殼開(kāi)啟全國(guó)化布局，新進(jìn)城市市占率仍有進(jìn)一步提升空間。
租房市場(chǎng)雖然目前沒(méi)有權(quán)威的行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，但公開(kāi)的事實(shí)是，在非一線城市，各種中小中介盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，雄踞當(dāng)?shù)?。這些城市，貝殼在租房業(yè)務(wù)上主要是第一類(lèi)的傳統(tǒng)租賃業(yè)務(wù)，在貝殼平臺(tái)上，除了前身鏈家門(mén)店的房源外，還上架了諸多中小中介的房源。
對(duì)這些中小中介的房源，租房者往往要多加一份小心，才能防止貝殼變“被坑”。
小趙（化名）是一位從北京回到鄭州工作的北漂，在北京感覺(jué)壓力太大的他，回到鄭州是希望能夠獲得更多的“幸福感”，但在租房這第一件事上，就給了他記悶棍。
回來(lái)第一天，在看了公司附近幾套合租房源后，帶他看房的中介就催促他抓緊簽合同，考慮到不租房住酒店還要花錢(qián)，他就租了一間看起來(lái)還比較干凈的房間。但入住的第一天晚，他就感覺(jué)到房間味道很大，沒(méi)曾想第二天起來(lái)感覺(jué)一陣惡心、頭暈。追問(wèn)房東后，才得知房間才裝修完兩個(gè)月。他的第一反應(yīng)就是甲醛房，為了身體健康必須趕緊退租。
但在中介和房東溝通后，中介態(tài)度冷淡，表示沒(méi)有義務(wù)幫忙解決，而房東只提供了手里另外兩套房源供換租，其中一套僅裝修完一個(gè)月。無(wú)奈之下，小趙只得向貝殼平臺(tái)投訴，與貝殼平臺(tái)溝通后，貝殼表示只能居間協(xié)調(diào)，無(wú)法強(qiáng)制要求中介如何處理。
“平臺(tái)上的中介和貝殼是合作關(guān)系，我們能做的只能是出現(xiàn)問(wèn)題后，給予一定的限流處罰，沒(méi)有其他約束力，最嚴(yán)重的程度，無(wú)非就是解除合作關(guān)系?！必悮て脚_(tái)這樣對(duì)小趙表示。
甲醛房、串串房，在近幾年的社交媒體與媒體報(bào)道中，關(guān)于貝殼租房亂象的報(bào)道并不少，而出現(xiàn)問(wèn)題占比例更大的正是貝殼平臺(tái)上的中小中介。
在這些貝殼自營(yíng)模式尚未觸及的城市，貝殼出于商業(yè)擴(kuò)張的考量，一時(shí)間讓不少中小中介入駐平臺(tái)，達(dá)到占領(lǐng)市場(chǎng)的目的。但卻對(duì)這些中介缺乏有效的約束，以至租客的利益受損時(shí)，無(wú)法給予保護(hù)。
「市象」按照小趙的提示，找到了這家在貝殼平臺(tái)上名為卓越公寓的中介，發(fā)現(xiàn)其成立時(shí)間為2024年1月，而且企業(yè)處于經(jīng)營(yíng)異常狀態(tài)，也有一起房屋租賃的法律糾紛。這背后貝殼平臺(tái)對(duì)小中介的資質(zhì)審核，令人生疑。
“平臺(tái)型企業(yè)最終會(huì)遇到組織合法性的問(wèn)題，就是你的組織除了創(chuàng)造GDP、創(chuàng)造就業(yè)之外，到底還有什么樣的社會(huì)價(jià)值？”這是幾年前，貝殼創(chuàng)始人左暉說(shuō)過(guò)的話(huà)。左暉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)租賃、交易行業(yè)的改造，至今為人尊敬，也讓公眾對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的印象有了改觀。只是不知道如今的貝殼，在左暉故去后，有沒(méi)有把“社會(huì)價(jià)值”的考量放在重要的位置上。特別是在行業(yè)下行，不論業(yè)主、租客，還是經(jīng)紀(jì)人都在“困難”時(shí)期，讓利潤(rùn)奔跑得慢一點(diǎn)。