文 | 斑馬消費 楊柘

在房地產(chǎn)行業(yè)普遍低迷的大背景下，中國最大房產(chǎn)交易中介平臺貝殼，卻走出了一個獨立行情。

8月12日盤后，公司同時披露2024年中期業(yè)績和第二季度未經(jīng)審計財務業(yè)績，還恰逢其時地拋出擴大及延長股份回購計劃。昨日，在中小投資者們的歡呼雀躍中，公司股價開盤即大漲，盤中最高漲幅接近9%。

就目前而言，公司還處于修煉內(nèi)功的重要時期，一方面盈利能力遭遇嚴峻考驗，另一方面培育的非房產(chǎn)交易業(yè)務增速雖猛，但暫時還難以支撐起業(yè)績。

房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，貝殼內(nèi)部也發(fā)生著巨變，業(yè)務模式由直營轉(zhuǎn)向加盟，業(yè)務結(jié)構(gòu)則在房產(chǎn)交易業(yè)務之外，培育第二曲線。

今年以來，公司屢屢出現(xiàn)在熱點城市土拍市場，7月底終于如愿在西安拍得兩宗土地。這絕對不簡單的拿地建房?；蛟S是利用自身大數(shù)據(jù)以及對用戶的洞察，嘗試進行一次反向定制試驗。

要知道，中國房地產(chǎn)市場自上世紀90年代發(fā)端，逐漸解決了“有沒有”的問題，現(xiàn)在走到了解決“好不好”的階段?；蛟S，這正是貝殼這樣的行業(yè)新銳出手的時候。

貝殼“安”家，正是它的野心。

營收、凈利雙降

今年第二季度，貝殼-W（02423.HK）逆市走出一條增長的路子，實現(xiàn)營業(yè)收入234億元、凈利潤19億元，同比分別增長19.9%和46.2%。

在今年中期業(yè)績、單個季度業(yè)績披露的同時，公司還拋出擴大及延長股份回購計劃。在這些利好的加持下，股價在市場引發(fā)大漲，昨日盤中漲幅最高8.93%，終收報于38.60港元，漲幅7.67%，總市值1368億港元。

不過，整個上半年，貝殼的形勢仍不太樂觀。當期，公司凈收入397.48億元、凈利潤23.33億元，同比分別下降0.04%和42.38%；經(jīng)調(diào)整后凈利潤為40.86億元，同比下降31.04%。

房地產(chǎn)市場在今年上半年仍沒有大的改善，無論是行業(yè)投資，還是新開工面積、商品房銷售額等，仍呈明顯下滑態(tài)勢。

市場變化反映到貝殼身上是顯而易見的。今年上半年，公司實現(xiàn)總交易額14689億元，同比下降16.2%。

其中，存量房交易總交易額10238億元、新房總交易額3871億元、新興業(yè)務及其他總交易額503億元，同比分別下降8.7%、32.4%和3.9%，唯有家裝家居業(yè)務總交易額同比增長24%，實現(xiàn)76億元。

盈利能力遭考驗

據(jù)公司中期業(yè)績，公司毛利額為約106.39億元，同比減少9.0%；毛利率26.77%，較上年同期減少2.64個百分點。

在國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體性疲軟的背景下，公司傳統(tǒng)房產(chǎn)交易業(yè)務備受影響。

期內(nèi)，存量房業(yè)務、新房業(yè)務凈收入分別實現(xiàn)130.62億元、128.50億元，同比分別減少25.35億元、42.49億元，同比下降16.25%和24.85%。

同期，存量房傭金收入106億元，同比減少17.55%。主要是因鏈家門店促成的存量房交易總交易額降低，以及北京鏈家門店就存量房業(yè)務收取的傭金率降低。另外，還有平臺服務、加盟服務等收入減少。

新房交易業(yè)務也是如此，公司支付給貝聯(lián)經(jīng)紀人和其他渠道的外部分傭，占新房交易業(yè)務凈收入貢獻利潤率比例提高，且這項業(yè)務凈收入下降，導致業(yè)務貢獻利潤率下降。

另外，銷售和市場費用大增，也是影響毛利率的因素之一。今年上半年，公司銷售和市場費用35.05億元，同比增長19.10%，這些費用主要是家居業(yè)務費用增加所致。

截至今年6月末，公司經(jīng)調(diào)經(jīng)營利潤為38億元，同比減少36.67%，經(jīng)調(diào)經(jīng)營率為9.5%，遠低于去年同期的15.0%。

上述同期，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物94.09億元，同比下降70.37%。

第二曲線崛起

國內(nèi)房地產(chǎn)市場加速調(diào)整，貝殼苦心培育的非房產(chǎn)交易業(yè)務——家裝家居業(yè)務、房屋租賃服務業(yè)務，已在市場檢驗中嶄露頭角，成為公司增長的第二曲線。

今年上半年，公司家裝家居業(yè)務凈收入64.49億元，同比增長59.9%。這除了房產(chǎn)交易業(yè)務與家裝家居業(yè)務之間，在獲客及轉(zhuǎn)化協(xié)同效應下帶動訂單增長，還有來自新零售渠道（比如定制家具、軟裝家具和電器等）的貢獻增長等。

該業(yè)務本可以增長再快一些，但公司選擇了主動放緩。在日前業(yè)績電話會上，公司董事長兼首席執(zhí)行官彭永東表示，之所以放慢腳步，就是要在業(yè)務規(guī)模和品質(zhì)之間找到平衡。

2024年，公司著重做好家裝家居業(yè)務的底層能力的建設，推進數(shù)字化建設，特別是推動家裝家居業(yè)務實現(xiàn)全國統(tǒng)一業(yè)務模型框架。相較之前的版本，目前Home SaaS已迭代至2.5版本，并已在部分城市落地。

這個版本已可以出具標準化施工圖方案，進行自動裝修報價等，為交付增加了諸多確定性。從今年第二季度來看，基礎(chǔ)裝修工期加主材工期約100天，較上年同期減少11天左右。

房屋租賃服務業(yè)務收入實現(xiàn)58.13億元，同比增長176.7%。主要來自省心租模式的在管房源增加。截至今年第二季度末，省心租在管房源規(guī)模超過30萬套，去年同期為超12萬套。同時，公司長租公寓實現(xiàn)在管房源1.4萬套以上，同比增長100%。

另外，上述同期，還有新興業(yè)務及其他業(yè)務實現(xiàn)凈收入15.74億元。

在上述業(yè)務的推動下，公司今年上半年非房產(chǎn)交易業(yè)務收入占比達34.8%，較上年同期提升17個百分點。

值得注意的是，在非房產(chǎn)交易業(yè)務上，公司繼續(xù)摸索著另一條事業(yè)線。在今年房企普遍對拿地放緩的背景下，貝殼逆市而行，先后參與北京、廣州土拍，最終在7月底以1.34億元拍得西安兩宗宅地，涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。這可能公司是依托自身大數(shù)據(jù)優(yōu)勢，涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，打造全新產(chǎn)品體系的一次嘗試。