御翠園銷售中心，位于北京姚家園北路和姚家園東里中路的逸翠園南區(qū)。關(guān)注這一地塊的人很難想到，御翠園竟然在這么久之后與逸翠園“重逢”。

御翠園是李嘉誠掌管的長江實(shí)業(yè)旗下和記黃埔在北京的最后一個(gè)項(xiàng)目，自2001年以總價(jià)約7億元的價(jià)格拿下這宗姚家園地塊，至今已經(jīng)有23年之久。

2023年7月18日，御翠園獲得了預(yù)售證，時(shí)隔一年銷售工作才開始啟動(dòng)。不過，御翠園銷售中心的置業(yè)顧問表示，御翠園目前處于意向認(rèn)購階段，仍在等待正式開盤。

拿證一年后，稀缺也打折

在朝青板塊的多條道路兩邊，深紅色海報(bào)低調(diào)地印著“御翠園 觀景大宅”等字樣。宣傳海報(bào)意味著，開發(fā)周期挺過23年、自帶李嘉誠話題熱度的御翠園真的入市了。

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)，“御翠園”備案名為“逸翠園”，定位為城市高檔低密住宅，有平層和聯(lián)排產(chǎn)品可以選擇。目前，御翠園取得預(yù)售證的共有9棟，包括3棟平層、6棟聯(lián)排別墅，準(zhǔn)許銷售面積達(dá)到9.32萬平方米，共473套房。除了這9棟住宅以外，御翠園還有5棟平層住宅和12棟聯(lián)排別墅未在銷售名列。而且根據(jù)備案信息，御翠園屬于現(xiàn)房銷售，成為該項(xiàng)目的優(yōu)勢之一。

但面對(duì)當(dāng)前樓市調(diào)整背景，占據(jù)稀缺位置的御翠園，也不免要開啟打折的策略。據(jù)公示的價(jià)格，御翠園擬售均價(jià)在9.07萬-9.9萬之間，個(gè)別戶型的單價(jià)超過10萬/平方米。御翠園的一位置業(yè)顧問則介紹，目前平層住宅有97折優(yōu)惠，聯(lián)排別墅可以打98折，四個(gè)聯(lián)排端戶不參與折扣，已經(jīng)售罄。

還有傳聞稱，在正式取得預(yù)售證之前，2022年底御翠園的“吹風(fēng)價(jià)”在10萬/平方米以上，高于當(dāng)下9萬多元的擬銷售均價(jià)約一成。與此同時(shí)，在目前的銷售策略中，平層樓盤的陽臺(tái)有一半的面積為贈(zèng)送。

上述置業(yè)顧問表示，御翠園是一個(gè)很成熟的居住區(qū)，不會(huì)像其他市郊期房那樣，還需要等待周邊配套不斷完善。目前御翠園還沒有正式開盤，仍處于意向認(rèn)購階段，其中認(rèn)購平層需繳納50萬元的認(rèn)購金、認(rèn)購聯(lián)排別墅需繳納100萬元的認(rèn)購金。至于何時(shí)能開盤，該置業(yè)顧問表示還不清楚。

從周邊同品類的二手房來看，根據(jù)貝殼平臺(tái)的信息，緊鄰御翠園的逸翠園目前小區(qū)掛牌均價(jià)為88935元/平方米、御翠尚府掛牌均價(jià)為88902元/平方米、觀湖國際掛牌價(jià)99677元/平方米、泛海國際均價(jià)超過10萬元/平方米。

與后二者相比，御翠園的位置略遜一籌。而且御翠園為毛坯交付，這意味著裝修也需要一大筆資金，而北京大部分新房都是精裝交付，交付標(biāo)準(zhǔn)也是時(shí)下新房競爭的關(guān)鍵看點(diǎn)。 

臨近入市，御翠園的設(shè)計(jì)和裝修卻成為槽點(diǎn)。根據(jù)官方宣傳，御翠園屬港風(fēng)建筑，市場人士認(rèn)為，這種多年前的設(shè)計(jì)已經(jīng)過時(shí)，沒有什么吸引力。而且戶型設(shè)計(jì)方面也有面寬窄、進(jìn)深長等槽點(diǎn)，和當(dāng)下北京的很多新房相比，同樣不具備優(yōu)勢。 

惜售23年，暴漲50多倍

御翠園位于北京四環(huán)和五環(huán)之間，屬于朝青板塊，被稱為CBD后花園。距離朝陽大悅城3公里、國貿(mào)商圈約9公里、麗都商圈約3公里，周邊還有三里屯、國貿(mào)、燕莎等商圈，以及大大小小近10個(gè)公園。距離該項(xiàng)目200米處的地鐵3號(hào)線體育中心站，預(yù)計(jì)下半年開通運(yùn)營。從當(dāng)下的周邊配置看，御翠園的位置的確稀缺。

但是從略顯荒涼到稀缺屬性，李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)等了23年。2001年長江實(shí)業(yè)旗下的和記黃埔以約7億元的總價(jià)，拿下了這塊40萬平方米的姚家園地塊，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)僅1750元/平方米。 

作為這宗地塊最后開盤的項(xiàng)目，御翠園的售價(jià)也最高，最低住宅擬售均價(jià)也超過9萬元。與23年前1750元/平方米的樓面價(jià)相比，御翠園的單價(jià)暴漲超過50倍。

超長周期的開發(fā)，讓姚家園地塊的物業(yè)不斷升值。 

2001年拿下姚家園地塊后，2002年和記黃埔地產(chǎn) （北京朝陽）有限公司成立并操盤該項(xiàng)目，直到2005年6月，該地塊才開始動(dòng)工。當(dāng)年11月，這宗土地的一期項(xiàng)目取得預(yù)售證，也就是現(xiàn)在的逸翠園。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，逸翠園共計(jì)760套商品房入市，最終的成交均價(jià)為9230元/平方米。即便如此，一期成交均價(jià)也是樓面價(jià)的約5.27倍。當(dāng)時(shí)，姚家園地塊周邊的華紡易城、國美第一城、星河灣等樓盤的相繼上市，地塊價(jià)值進(jìn)一步釋放。

御翠尚府屬于姚家園地塊第二批交付的項(xiàng)目，2011年獲得預(yù)售證。隨著朝青板塊愈發(fā)成熟，御翠尚府自然也隨行就市。根據(jù)北京市住建委公示的信息，該樓盤當(dāng)時(shí)的價(jià)格普遍在3萬/平方米左右，部分樓盤單價(jià)高達(dá)4、5萬元/平方米，成交價(jià)對(duì)樓面價(jià)的倍數(shù)進(jìn)一步放大。

超長開發(fā)周期，風(fēng)險(xiǎn)增加

提及李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)，還有一個(gè)項(xiàng)目不容忽視。位于廣東東莞市厚街鎮(zhèn)橫崗水庫旁的海逸豪庭，也是長江實(shí)業(yè)旗下和記黃埔開發(fā)的樓盤，7月初海逸豪庭推出30套特價(jià)房，部分戶型僅1.4萬-1.5萬元/平方米，而此前該項(xiàng)目銷售均價(jià)約2.3萬元-2.4萬元/平方米，每平方米售價(jià)下降近1萬元。

即便如此，海逸豪庭項(xiàng)目的利潤依舊可觀。海逸豪庭所在地塊是1999年和記黃埔以極低的價(jià)格，拿下這塊總占地超過7000畝、總建筑面積達(dá)200萬平方米的地塊。閑置近8年后，被東莞市政府罰款了近8000萬元，之后，項(xiàng)目開發(fā)又拖了5年之久。至今，海逸豪庭項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)了25年之久，甚至超過了北京姚家園地塊的時(shí)間跨度。 

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，如果對(duì)比1998年東莞2000多元/平方米的多層住宅價(jià)格，1萬多元的單價(jià)仍是拿地時(shí)的6倍多。在2023年，海逸豪庭是長實(shí)集團(tuán)在內(nèi)地市場的主要銷售項(xiàng)目之一，其余兩項(xiàng)為上海湖畔名邸以及北京的譽(yù)天下。

北京的姚家園地塊則經(jīng)歷了一輪“有驚無險(xiǎn)”的回收風(fēng)波。在拿地13年后，也就是2014年2月10日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布了“關(guān)于平房鄉(xiāng)姚家園新村商品房二期H組團(tuán)項(xiàng)目公眾參與意見采信情況的通告”。

據(jù)該通告，網(wǎng)上提出的意見包括：建議收回和記黃埔公司的土地開發(fā)權(quán)，重新進(jìn)行土地“招拍掛”，維護(hù)土地市場公平，保證政府收益；如按此規(guī)劃調(diào)整，新增建筑規(guī)模地價(jià)款補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)問題。對(duì)于本次意見，相關(guān)部門的反饋稱，本次公眾參與只對(duì)規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整征求意見，關(guān)于調(diào)整理由、土地供應(yīng)方式等問題將結(jié)合平房鄉(xiāng)綠隔地區(qū)城市化問題報(bào)市政府研究確定。因此，反饋意見中土地供應(yīng)方式及地價(jià)款補(bǔ)交等問題不屬于本次公示事項(xiàng)范圍。

長實(shí)集團(tuán)在其2023年財(cái)報(bào)中也把土地閑置、延期竣工等列為風(fēng)險(xiǎn)因素，稱有關(guān)閑置土地的內(nèi)地法律及法規(guī)，倘發(fā)展商未能根據(jù)土地出讓合同條款（包括但不限于費(fèi)用支付、土地指定用途、土地發(fā)展動(dòng)工及竣工時(shí)間的條款）發(fā)展土地，則有關(guān)當(dāng)局可向發(fā)展商發(fā)布警告或征收罰款，或要求沒收發(fā)展商的土地使用權(quán)。長實(shí)集團(tuán)表示，這一情況或給集團(tuán)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、營運(yùn)業(yè)績、發(fā)展前景等造成重大不利影響。

另根據(jù)長實(shí)集團(tuán)2023年的財(cái)報(bào)，該公司房地產(chǎn)銷售中內(nèi)地板塊貢獻(xiàn)了66.3億港元的收入，而在2022年，該公司房地產(chǎn)銷售中內(nèi)地板塊貢獻(xiàn)了99.16億港元。

目前，北京樓市正在筑底期，御翠園時(shí)隔23年入市，能否得到北京客戶認(rèn)可，還有待進(jìn)一步觀察。