文｜睿思網(wǎng)

6月21日，據(jù)資本市場消息，萬科擬以旗下長租公寓品牌“泊寓”向監(jiān)管部門申報不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行，規(guī)模約為10億元。消息稱，上述申報發(fā)行為初步計劃，有可能進一步調(diào)整。

截至目前，萬科旗下中金印力消費REIT已于4月30日在深圳證券交易所掛牌上市，募集資金凈額為32.6億元；華夏萬緯物流REIT也于3月1日獲深交所受理，首次發(fā)售擬募集資金約11.59億元，不過至今仍在問詢狀態(tài)中。

自華潤有巢成功發(fā)行首單市場化運營的保租房REIT，截至目前，A股市場已有5只保障性租賃住房REITs完成發(fā)行。

從公募REITs整體行情來看，今年以來，該板塊估值得到修正，新產(chǎn)品的發(fā)行節(jié)奏明顯加快，并新增消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs品種。在此時申報長租公寓相關(guān)的REITs產(chǎn)品，對萬科而言或?qū)⒏鼮橛欣?/p>

成立8年才盈利，曾虧損90億元

萬科在2016年推出“泊寓”品牌。而作為最早涉足住房租賃的開發(fā)商，萬科用了8年時間才實現(xiàn)將這一業(yè)務(wù)盈利的目標(biāo)。

2020年時，萬科董事會主席郁亮曾透露，萬科長租公寓業(yè)務(wù)累計虧損約90億元。直到2023年，萬科方面終于對外宣布，泊寓首次實現(xiàn)整體利潤回正。

根據(jù)萬科2023年年報，期內(nèi)萬科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項目）實現(xiàn)營業(yè)收入34.6億元，同比增長6.8%。今年一季度，其租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項目，即泊寓業(yè)務(wù)）實現(xiàn)營業(yè)收入8.33億元，同比增長7.3%。

截至2024年3月底，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)共運營管理23.8萬間長租公寓，累計開業(yè)17.95萬間，出租率93.9%，開業(yè)規(guī)模及出租情況位列行業(yè)首位，是全國最大的集中式公寓提供商。

為了公募REITs上市的“通行證”，去年至今，萬科泊寓持續(xù)參與到各地保租房籌集與建設(shè)工作中。

截至2024年3月，萬科泊寓已在23個城市，約10.9萬間房源納入保障性租賃住房體系，在市場化運營機構(gòu)中納保數(shù)量位居第一?？梢詫Ρ鹊氖?，2022年底，萬科泊寓的納保項目僅有66個，涉及房源5.89萬間。

去年10月的一次媒體交流會上，萬科管理層表示旗下商業(yè)、物流、租賃住房都在積極準備REITs上市工作。

除了打通經(jīng)營類業(yè)務(wù)投-融-管-退的閉環(huán)，通過REITs產(chǎn)品上市融資，也可以緩解這家頭部房企面臨的經(jīng)營及流動性壓力。

2023年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為121.6億元，同比下滑46.4%。今年一季度，萬科歸屬于母公司股東的凈利潤-3.62億元，較去年第四季度的14.6億元虧損有所收窄。

與此同時，截至2023年底，萬科的有息負債合計3200.5億元。為緩解債務(wù)壓力，萬科調(diào)整融資模式，并大力度推進商辦等大宗資產(chǎn)交易。不久前，萬科就宣布將深圳灣總部基地地塊轉(zhuǎn)讓，成交價22.35億元。

今年5月，萬科獲得了200億元的銀團貸款。這是近年來國內(nèi)銀行向中國開發(fā)商發(fā)放的最大一筆銀團貸款，該筆貸款是由萬科企業(yè)持有的子公司萬緯物流股份提供擔(dān)保。該200億元貸款中，100億元滾續(xù)100億元新增，且100億元已提款。5月30日，有市場消息稱，萬科企正在與多家銀行就一筆貸款進行磋商，貸款由一家商業(yè)銀行牽頭，金額高達69億美元。不過萬科方面未對此事發(fā)表評論。

進入6月，萬科繼續(xù)馬不停蹄融資。6月14日，萬科以徐州及西安項目為抵押，向郵儲銀行申請兩筆貸款，合共41億元，第一筆為16億元，第二筆為25億元，兩筆貸款的期限均為3年。6月20日，萬科公告，公司控股子公司重慶云科置業(yè)有限公司向招商銀行申請抵押貸款，貸款金額共計2.63億元；同時，武漢公司向工商銀行申請抵押貸款，貸款金額共計人民幣16.94億元，期限2.5年。

若其兩只REITs產(chǎn)品成功上市，萬科有望成為業(yè)內(nèi)首家實現(xiàn)三種經(jīng)營性REITs突破的企業(yè)。

公募REITs上市三周年，再迎爆發(fā)？

2021年6月21日，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，今日，公募REITs迎來三周年節(jié)點。

目前，我國上市公募REITs已達36只，涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、水務(wù)、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、消費基礎(chǔ)設(shè)施等多種資產(chǎn)類型，首發(fā)和擴募合計發(fā)行規(guī)模超千億元。

回顧過去三周年，公募REITs經(jīng)歷開放初期的火爆行情，并在去年進入調(diào)整期。

數(shù)據(jù)顯示，2023年公募REITs行情走弱，29只REITs的平均收益率為-16.53%（含年內(nèi)上市的產(chǎn)品），二級市場大幅波動也傳導(dǎo)到發(fā)行市場，年內(nèi)公募REITs發(fā)售快速降溫。

進入2024年，市場變化疊加政策利好，公募REITs進入修復(fù)期。

2024年2月8日，證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》，當(dāng)中提到“從基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 其他投資方的會計處理角度看，其持有的份額在性質(zhì)上屬于權(quán)益工具投資”，明確公募REITs權(quán)益屬性，推動REITs指數(shù)見底回升。4月，“新國九條”對“推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展”進行定調(diào)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年初至2024年6月20日，中證REITs指數(shù)上漲4.59%。漲幅前三名是富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT、中金山東高速REITT和建信中關(guān)村REIT，漲幅分別達到17.734%、16.41%和16.19%。

興業(yè)證券指出，今年前5個月，險資、私募基金、產(chǎn)業(yè)資本參與公募REITs發(fā)行戰(zhàn)略配售的積極性有所提高，基金公司和集合信托參與網(wǎng)下配售份額的占比增長明顯。

廣譜利率下行疊加資產(chǎn)荒環(huán)境下，REITs作為穩(wěn)定分紅類資產(chǎn)的典型代表，對分紅類投資者具有一定吸引力。興業(yè)證券就指出，公募REITs或?qū)⒃诖箢愘Y產(chǎn)配置中發(fā)揮積極作用，既有望成為“固收+”策略增厚收益的選擇，又能夠在高股息策略中作為優(yōu)質(zhì)補充。

行情回溫之下，2024上半年，公募REITs發(fā)行節(jié)奏明顯加快，并新增消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs品種。多個項目儲備待發(fā)，業(yè)內(nèi)預(yù)計2024下半年，公募REITs一級市場估值將繼續(xù)得到修正。

6月18日，河北高速REIT發(fā)布認購申請確認比例結(jié)果公告。其中，戰(zhàn)略投資者有效認購申請確認比例為100%，網(wǎng)下投資者有效認購申請確認比例為64.54%。公眾投資者有效認購申請實際確認比例為95.38%。

根據(jù)基金份額發(fā)售公告，河北高速REIT發(fā)售價格定為5.698元/份，按照10億份的發(fā)售份額數(shù)量計算，若本次發(fā)售成功，預(yù)計募集資金總額為56.98億元。

更早前的華夏特變電工新能源REIT，網(wǎng)下認購倍數(shù)67.81倍（中簽率1.47%），吸金超600億元，創(chuàng)REITs市場今年以來新高。根據(jù)公告，華夏特變電工新能源REIT（508089）發(fā)售價格定為3.879元/份，按照3億份的發(fā)售份額數(shù)量計算，若本次發(fā)售成功，預(yù)計募集資金總額為11.637億元。

除兩只已經(jīng)完成認購的公募REITs外，6月17日，華夏深國際REIT也正式發(fā)售，為年內(nèi)首單倉儲物流REITs。項目標(biāo)的資產(chǎn)為兩個高標(biāo)倉，即杭州一期項目（深國際華東智慧城一期項目）和貴州項目（深國際貴州綜合物流港項目）。合計產(chǎn)權(quán)建筑面積354,968.47平方米，總估值14.88億元。由于基金公眾投資者累計有效認購規(guī)模已超過公眾投資者的初始募集規(guī)模上限，6月19日，華夏深國際REIT發(fā)布公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集并進行比例配售的公告。

不過，在貿(mào)易轉(zhuǎn)移背景下，貨量下滑、空倉增加以及客戶退租上升，目前倉儲物流板塊整體運營承壓，且已經(jīng)反映在整體基金估值表現(xiàn)中。截至6月20日，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT年內(nèi)跌幅超過13%。

保租房板塊方面，5月以來，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT先后官宣開啟擴募，與此同時招商蛇口也正式宣布啟動保租房REITs的申報發(fā)行。此外，北京昌平保障房、天津泰達人才安居、西安高新區(qū)保障房、青島房投、上海臨港等多單保租房REITs的申報發(fā)行工作也在推進中。

多家企業(yè)申請保租房REITs，市場規(guī)模持續(xù)增長的同時，也將更考驗各家底層資產(chǎn)的運營水平。