文|睿思網(wǎng)
國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展正酣，自如卻在此時(shí)選擇把目光投向了海外。
5月20日，自如國(guó)際租房平臺(tái)“自如比鄰ZABIT”正式上線，首期將為中國(guó)赴境外留學(xué)生提供中國(guó)香港、英國(guó)、美國(guó)的高品質(zhì)租住服務(wù)。
對(duì)于正在謀劃IPO的自如來說，出海顯然是它要給資本市場(chǎng)講的“新故事”，然而，已呈高度秩序化的國(guó)際化租住市場(chǎng)，未來能給自如的發(fā)展收益帶來多少增量，仍有待觀察。
大拋“百萬房源”新目標(biāo)
據(jù)悉，目前，自如比鄰ZABIT已上線自如APP、微信小程序等平臺(tái)。顯然，為了這次成功出海，自如已籌備多時(shí)。
首批房源主要位于中國(guó)香港，以及英國(guó)倫敦、劍橋、考文垂、伯明翰、布里斯托、愛丁堡等20余個(gè)主要城市核心地段和高校附近，共計(jì)2萬余間，類型包括以學(xué)生公寓、酒店式公寓、服務(wù)式公寓為主的集中式居住產(chǎn)品，以及包括合租、整租在內(nèi)的分散式居住產(chǎn)品。
目前上述房源已全面上線并開放帶看和簽約。
自如還有更大的夢(mèng)想。據(jù)介紹，自如比鄰ZABIT未來還將陸續(xù)入駐美國(guó)、日本、加拿大、新加坡、澳大利亞等國(guó)家和地區(qū)，預(yù)計(jì)提供數(shù)以百萬的優(yōu)質(zhì)房源。
若按照該計(jì)劃順利推進(jìn)，自如來自海外市場(chǎng)的收益將是當(dāng)前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的數(shù)倍，甚至不止。
資料顯示，經(jīng)歷了13年的發(fā)展，自如目前在中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)管理房源超100萬間，主要分布在北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武漢、廣州、天津、蘇州等10座城市。
由此亦帶來兩個(gè)疑問：海外是否有足夠的客源支撐？房源又從何而來？
據(jù)《2023中國(guó)留學(xué)白皮書》，中國(guó)香港、英國(guó)、美國(guó)，是內(nèi)地留學(xué)生的三大熱門目的地。
數(shù)據(jù)顯示，每年從大陸前往香港的在讀留學(xué)生數(shù)量約為8.62萬人。另外，人才引進(jìn)也在持續(xù)加劇香港的租房需求。據(jù)香港入境事務(wù)處公開數(shù)據(jù)，2023年各項(xiàng)人才計(jì)劃的申請(qǐng)超過22萬宗，約有13.5萬宗獲批，其中9萬人已經(jīng)赴港，比3.5萬的預(yù)期目標(biāo)高出數(shù)倍。
而英國(guó)的留學(xué)生租賃市場(chǎng)更為廣闊。數(shù)據(jù)顯示，每年前往英國(guó)的留學(xué)生數(shù)量高達(dá)12.9萬人。平均月租金高達(dá)11508元，且仍在持續(xù)增長(zhǎng)中，形成每年178億元的巨大市場(chǎng)。
但同時(shí)，我們也看到，自2020年開始，留學(xué)熱度正在逐步下降。根據(jù)最新公布的美國(guó)門戶開放報(bào)告(2023)數(shù)據(jù)顯示，2023年赴美留學(xué)人數(shù)達(dá)到105.7萬，同比增長(zhǎng)11.7%，增幅是近40年最高。但中國(guó)內(nèi)地留學(xué)生繼續(xù)下降0.2%，約為28.95萬人，比上年減少約600人，占比也繼續(xù)下降至27.4%。
當(dāng)然，即便拋開中國(guó)留學(xué)生的租賃需求，海外留學(xué)生的不斷增長(zhǎng)仍能帶來足夠大的市場(chǎng)空間。如何承載這部分的租賃需求，則成為自如接下來要思考的重要命題。
為了搶占學(xué)生公寓這個(gè)大市場(chǎng)，在此之前，包括KKR、博楓、豐樹、新加坡勝捷企業(yè)、新加坡基金Cambridge RE Partners等機(jī)構(gòu)紛紛出資收購(gòu)相關(guān)資產(chǎn)，并翻新成學(xué)生公寓進(jìn)行對(duì)外出租。遠(yuǎn)東烏節(jié)（Far East Orchard）更是直接收購(gòu)了總部位于英國(guó)的學(xué)生公寓（PBSA）運(yùn)營(yíng)商Homes For Students 49%的股份，以擴(kuò)大其管理房源規(guī)模。
自如又將采用何種方式實(shí)現(xiàn)海外市場(chǎng)的拓展？還須等待自如進(jìn)一步給出明確的答案。
增益租，艱難的自救路
自如急于拓展海外市場(chǎng)的心情不難理解。目前，自如在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展早已停滯。早在2019年，自如就宣布管理房源已突破100萬間，然而到了2023年，該數(shù)字仍未見有任何增長(zhǎng)。
而在這段時(shí)間里，自如正在沉迷打造另一個(gè)“新故事”——增益租，改變以往平臺(tái)出錢收房改造、從而賺取租金差+空置期的傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓C2B2C模式。
公開資料顯示，增益租業(yè)務(wù)模式包括裝修和出租兩大板塊。裝修業(yè)務(wù)由自如提供、業(yè)主付費(fèi)；出租則由自如負(fù)責(zé)，承諾給業(yè)主保底收益，對(duì)年度租金總額超出保底租金的增益部分，由自如和業(yè)主按約定比例分成。
如果自如管得好，業(yè)主的出租率就高，收益自然就高，自如就可以收取更高傭金；反之，如果自如管得不好，業(yè)主甚至可以不支付傭金。因此，自如認(rèn)為，具有租金無差價(jià)、無空置期、收益有保底、年度有分成等優(yōu)勢(shì)的增益租模式，更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力和收益增值能力。
自如同樣期望通過增益租找到盈利回正的有效路徑。
據(jù)公開數(shù)據(jù)，2015年、2016年和2017年，自如累計(jì)虧損近13億元；另據(jù)貝殼早前披露數(shù)據(jù)，2019-2021年，自如收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元?？梢娮匀绲慕?jīng)營(yíng)壓力不小。
為求發(fā)展，自如的融資需求也變得更為強(qiáng)烈。在2020年之前，長(zhǎng)租公寓還是門公認(rèn)的好生意，自如也吸引了多輪投資，在2020年軟銀10億美元戰(zhàn)略投資之后，自如的投后估值66億美元，是我愛我家市值的6.5倍。
不過此后三年，自如再無披露新的融資進(jìn)展。據(jù)了解，期間它通過旗下子公司北京自如眾誠(chéng)友融信息科技發(fā)行了數(shù)筆企業(yè)ABS。
自如亦啟動(dòng)上市融資計(jì)劃。自2023年以來，每隔一段時(shí)間便傳出自如赴港IPO的消息，然而始終未見有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。市場(chǎng)推測(cè)，長(zhǎng)租公寓資金占有量大且盈利低，加上管理亂象頻出、企業(yè)“爆雷”情況不停發(fā)生，也令其在資本市場(chǎng)上難獲青睞。
從目前來看，增益租這個(gè)“新故事”也未能打動(dòng)投資者。
據(jù)自如2023年11月披露數(shù)據(jù)，自增益租推出三年以來，采用增益租模式的房源已累計(jì)近20萬間。2022年，自如在托管期的業(yè)主約有35萬、在租自如客約130萬，入住率超90%。
若按100萬間管理房源計(jì)算，增益租模式僅完成滲透覆蓋20%的房源。
此外，亦有不少業(yè)主反映自如“增益租”房源存在裝修質(zhì)量差、增益分成沒保障等情況。這多少反映出，增益租這條路并不好走。
另一方面，大批房源入市、租賃市場(chǎng)需求正在下降，也導(dǎo)致租金不斷下降，從而令自如原本高額租金與服務(wù)費(fèi)的賽道被擠壓。
為了保證出租率，較早前，自如要求托管業(yè)主在合同期內(nèi)降低租金，不同意就強(qiáng)制解約，還要業(yè)主賠償裝修折舊費(fèi)，否則將強(qiáng)制解約。而后，“大范圍強(qiáng)制解約”的消息甚囂塵上。
對(duì)于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)“卷不動(dòng)”的自如，海外市場(chǎng)拓展或許是實(shí)現(xiàn)“自救”的新路徑。市場(chǎng)亦好奇，在國(guó)內(nèi)始終“水土不服”的增益租模式，到了海外市場(chǎng)能否行得通？