界面新聞?dòng)浾?| 白帆
北京住房公積金貸款又出新政策，這次利好老舊小區(qū)。
4月17日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），加大住房公積金對(duì)完成老舊小區(qū)改造住房的支持力度，優(yōu)化調(diào)整老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標(biāo)準(zhǔn)。
該政策顯示，對(duì)于完成老舊小區(qū)改造的住房，房屋可貸年限從低于房屋剩余使用年限減三年（磚混結(jié)構(gòu)50年/鋼混結(jié)構(gòu)60年-房屋使用年限-3年），優(yōu)化為低于剩余土地使用年限減三年。公積金貸款經(jīng)辦部門最終根據(jù)房屋可貸年限、借款人年齡等因素確定借款人最長(zhǎng)貸款期限。政策優(yōu)化后，可有效解決老舊小區(qū)住房買賣中因房屋使用年限較長(zhǎng)導(dǎo)致貸款期限較短的問(wèn)題，進(jìn)一步減輕借款人購(gòu)房及還款壓力。
根據(jù)《通知》，老舊小區(qū)住房改造項(xiàng)目具體包括“節(jié)能綜合改造”“抗震節(jié)能綜合改造”“單項(xiàng)改造和環(huán)境整治”“危舊樓改建”，改造項(xiàng)目名單以北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提供為準(zhǔn)。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，以前計(jì)算房屋年齡，是按房屋本身的房齡計(jì)算，現(xiàn)在主要是根據(jù)土地的年齡（產(chǎn)權(quán)年限）來(lái)計(jì)算，這樣實(shí)際上使得可以貸款的年限增加。通俗說(shuō)，房屋年齡最長(zhǎng)是50年，而土地年齡最長(zhǎng)是70年，這就使得貸款最高可以增加20年。這個(gè)政策有利于二手房加快交易和流通，具有非常好的導(dǎo)向和意義。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表也示，本次政策優(yōu)化后，公積金貸款期限將增加10-20年。與此同時(shí)，隨著貸款期限的延長(zhǎng)，貸款額度也將增加，幫助購(gòu)房者更好地享受公積金低利率帶來(lái)的優(yōu)惠，也可以更好地滿足購(gòu)房者合理的住房貸款需求。
按照目前北京市老舊小區(qū)改造的進(jìn)展，上述公積金政策涉及的房源眾多。《北京青年報(bào)》援引北京住房公積金管理中心的數(shù)據(jù)，經(jīng)初步了解，目前符合政策條件的四類改造項(xiàng)目，已完成800多個(gè)小區(qū)共40多萬(wàn)套房屋。根據(jù)計(jì)劃每年不斷開(kāi)工完成改造項(xiàng)目在200余個(gè)小區(qū)，涉及近10萬(wàn)套房屋。
此前，老舊小區(qū)通常因?yàn)榉课菔褂媚晗掭^長(zhǎng)，導(dǎo)致貸款年限較短，這一問(wèn)題成為老舊小區(qū)難出售的主要原因之一。據(jù)《新京報(bào)》援引北京住房公積金管理中心的數(shù)據(jù)，當(dāng)前使用年限在30年以上的老舊小區(qū)住房，掛牌量占比達(dá)21%左右。按照此前的貸款政策，如果1960至70年代的老舊小區(qū)住房，基本無(wú)法申請(qǐng)貸款，1980至90年代的住房貸款期限也很短。這把一部分使用公積金貸款的買家攔在了門外。
但按照新的公積金政策，購(gòu)買同一套老舊小區(qū)住房，公積金貸款從貸不了變?yōu)橘J得了。比如借款人單身、個(gè)人月繳存額1250元、繳存比例12%，購(gòu)買一套完成老舊小區(qū)改造的1977年磚混住房，按原政策，無(wú)法辦理公積金貸款。此次政策優(yōu)化后，在符合其他貸款條件的情況下，借款人可申請(qǐng)公積金貸款，貸款期限最長(zhǎng)20年，首套住房的貸款金額93萬(wàn)元。
其次，購(gòu)買同一套老舊小區(qū)住房，公積金貸款從貸得短、貸的少變?yōu)橘J得長(zhǎng)、貸得多。第三，申請(qǐng)同等貸款額度，月償還金額下降，有效減輕借款人還款壓力。
一位近期購(gòu)買二手房的買家也告訴界面新聞，在看房的過(guò)程中，那些算下來(lái)貸款年限低于20年的老房子都被排除在外了，這些房子往往總價(jià)很低。“70、80年代的房子根本不考慮，90年代的房子要慎重，2000年以后的房子更符合貸款需求，但價(jià)格也更高?！卑凑沾饲白》抗e金貸款的情況，上述買家得出了這樣的結(jié)論，而這一政策出臺(tái)后，貸款壓力減少，她購(gòu)買老舊小區(qū)的目標(biāo)范圍可以進(jìn)一步擴(kuò)大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，現(xiàn)在北京市場(chǎng)最大的問(wèn)題是二手房賣不動(dòng)，掛牌積壓，其中最多的就是老破小，希望針對(duì)這類二手房有更多的利好政策，可以盤活整個(gè)北京市場(chǎng)。他還提到，商業(yè)貸款已經(jīng)進(jìn)入3.45%時(shí)代，3.1%的公積金優(yōu)勢(shì)不再。2年前，普遍首套房貸款利率5%-6%以上的時(shí)候，公積金利率3.25%，利差巨大，但隨著商業(yè)貸款利率的降低，公積金降低幅度不夠，利差變小了。
除了17日北京市針對(duì)改造后的老舊小區(qū)制定住房公積金優(yōu)化政策外，4月8日針對(duì)購(gòu)買二星級(jí)以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工，北京市還出臺(tái)了住房公積金貸款額度最高可上浮40萬(wàn)元的政策。根據(jù)當(dāng)下房屋建造情況，符合增加貸款額度要求的建筑住房主要是新房，這與17日針對(duì)老舊改造小區(qū)的公積金優(yōu)化政策實(shí)現(xiàn)了互補(bǔ)。
優(yōu)化公積金政策成為各地支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、促進(jìn)需求釋放的主要手段之一。根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月17日，2024年各地已出臺(tái)公積金相關(guān)政策約80條，占各地政策總頻次的比例超40%，4月以來(lái)已有14城出臺(tái)16條公積金政策。短期來(lái)看，優(yōu)化公積金相關(guān)政策的城市或繼續(xù)擴(kuò)圍，針對(duì)特定人群、綠色建筑或老舊小區(qū)等的配套政策有望持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，更大力度發(fā)揮公積金政策在保障住房需求上的積極效用。