文|邁點 于波

規(guī)模之于品牌的價值，正在逐步顯現(xiàn)。

01 規(guī)模冠亞軍的“雙贏”

近日，萬科發(fā)布了2023年報，其中租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項目）實現(xiàn)營業(yè)收入34.6億元，同比增長6.8%，旗下長租公寓品牌“泊寓”也首次實現(xiàn)了成本法下的報表盈利。截至報告期末，萬科泊寓共運營管理租賃住房23.33萬間，累計開業(yè)18.01萬間，出租率達到95.76%，自2020年以來已連續(xù)4年保持在95%以上。

無獨有偶，此前龍湖集團也披露了2023年報，旗下長租公寓品牌“冠寓”不僅實現(xiàn)了規(guī)模與出租率的“雙增長”，而且出租率同樣已經(jīng)超過95%。據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，龍湖冠寓實現(xiàn)租金收入25.5億元，同比增長6%；規(guī)模方面，已開業(yè)房源由2022年的11.6萬間提升至12.3萬間；經(jīng)營指標方面，整體出租率達到95.5%，其中開業(yè)超過六個月的項目出租率更是高達96.4%，較2022年末增加超5個百分點。

根據(jù)邁點研究院發(fā)布的“2023年度集中式住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模50強榜單”顯示，萬科泊寓與龍湖冠寓分居前兩位，并與其它競爭對手拉開了顯著差距，開業(yè)規(guī)模分別是第三名的1.35倍和0.61倍。

值得注意的是，雖然2023年中央及各級地方政府不斷出臺政策，在金融、市場監(jiān)管、稅收優(yōu)惠等方面支持中國住房租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但在政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化的同時，市場供給也顯著提升。根據(jù)邁點研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年集中式住房租賃TOP50企業(yè)合計開業(yè)規(guī)模高達124.97萬間，較2022年同比增長36.38%。

而隨著供給的提升，市場競爭也愈發(fā)激烈。根據(jù)緯房研究院報告顯示，2023年一線城市租金以微漲為主，二三線城市租金下跌居多，這也導致不同城市表現(xiàn)出現(xiàn)分化，市場租金總體穩(wěn)中有降。另據(jù)ICCRA數(shù)據(jù)顯示，2023年16個熱點城市平均出租率小幅下跌至89.5%左右。

一般情況下，隨著市場競爭的愈發(fā)激烈，即使是成長期市場，企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績也不可避免的會受到一定影響，例如曾經(jīng)備受資本追捧的新能源行業(yè)，在2023年受產(chǎn)能過剩影響導致市場競爭加劇，經(jīng)營業(yè)績也一落千丈。倘若龍頭企業(yè)未受影響，那么這就意味著差異化競爭優(yōu)勢的產(chǎn)生。

不過，長期以來業(yè)內(nèi)對于長租公寓市場同質(zhì)化競爭的論調(diào)甚囂塵上，那么，這是否意味著經(jīng)營規(guī)模與出租率雙雙大幅跑贏市場平均水平的萬科泊寓與龍湖冠寓已經(jīng)形成了差異化競爭力？倘若為真，那差異化競爭力又源自何處？邁點認為，是規(guī)模。

02 愈發(fā)凸顯的“規(guī)模效應(yīng)”

某種程度上講，長租公寓市場與酒店市場頗為類似，只是一個是長租，另一個是短住，但皆為解決旅居者的住宿需求。參照酒店行業(yè)的發(fā)展軌跡，在發(fā)展初期，像漢庭、如家等如今耳熟能詳?shù)木频昶放?，無不在借助輕資產(chǎn)模式大肆“跑馬圈地”。通過連鎖化和規(guī)?；慕?jīng)營模式，酒管公司能夠在更廣泛的地域內(nèi)展示其品牌形象，并以此吸引更多的顧客。與此同時，借助規(guī)模經(jīng)濟，酒管公司還實現(xiàn)了降本增效。

同樣的邏輯，對于長租公寓市場而言同樣適用。中信證券在其研報中曾經(jīng)指出，長租公寓品牌運營商如果出租率低，則盈利更顯困難；如果出租率高，房源少，則消費者體驗變差，因為消費者無法找到合適的房源。所以，在特定城市布局更多房源，是品牌吸引力提升的重要可能路徑。

以萬科泊寓為例，在品牌創(chuàng)立的第二年，就開始了在核心城市的瘋狂擴張。財報數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年間，萬科泊寓的累計開業(yè)數(shù)量由3萬間飆升至11.06萬間，三年復(fù)合增速高達92%。自2017年以來，萬科泊寓始終穩(wěn)坐長租公寓規(guī)模榜的“頭把交椅”。截至2023年末，萬科泊寓的業(yè)務(wù)布局已遍及全國31個城市，開業(yè)數(shù)量更是在北京、深圳、廣州、成都、武漢等24個城市排名前三。

雖然萬科泊寓受重資產(chǎn)模式影響，在擴張期間始終沒能實現(xiàn)成本法下的報表盈利，但隨著規(guī)模的不斷擴張，出租率也在穩(wěn)步提升。在首次披露出租率的2019年，萬科泊寓的出租率便達到了90%。換句話說，隨著規(guī)模的增長，萬科泊寓的品牌價值也愈發(fā)提升。

當然，這并不能完全歸功于規(guī)模，像產(chǎn)品及服務(wù)的設(shè)計、運營能力等因素同樣不可忽視，但試想一下，即使某家長租公寓品牌的產(chǎn)品及服務(wù)做到極致，并擁有卓越的運營能力，但門店對于關(guān)鍵點位的覆蓋不足，消費者無法找到適合自己的房源，那么這些所謂的極致能力，也是徒勞。畢竟，根據(jù)仲量聯(lián)行的調(diào)研顯示，區(qū)位以及交通便捷度是租戶的首要消費決策要素。

而且，當下國人的跳槽頻次也愈發(fā)提升，根據(jù)BOSS直聘CEO&創(chuàng)始人趙鵬2019年的數(shù)據(jù)，中國白領(lǐng)平均每24個月?lián)Q一次工作，藍領(lǐng)平均6個月?lián)Q一次工作，這意味著，當工作變動時也可能伴隨著搬家，倘若規(guī)模不足，就將出現(xiàn)客戶流失的情況。

更為重要的是，經(jīng)營規(guī)模還能夠構(gòu)筑基于租戶的機會成本下所形成的轉(zhuǎn)換成本壁壘。例如，萬科泊寓推出的“跨店換房”、“跨城換房”服務(wù)，為那些想要在租約內(nèi)退租的租戶提供了一道選擇題：倘若繼續(xù)選擇泊寓，則可以避免金錢上的損失；倘若轉(zhuǎn)而選擇其他品牌，則意味著金額不菲的機會成本。

因此，邁點認為，長租公寓的經(jīng)營規(guī)模決定了品牌曝光度以及用戶體驗，其影響著消費者對于品牌的認知，是品牌資產(chǎn)的重要組成部分。像萬科泊寓、龍湖冠寓能夠取得超越行業(yè)平均水平的出租率，即是受益于愈發(fā)凸顯的“規(guī)模效應(yīng)”。至少從2023年的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，長租公寓市場已有分化趨勢，消費者正逐步向頭部品牌集中，“兩超多強”的競爭格局正在形成。

03 “REITs+PE”的閉環(huán)

當然，由于長租公寓重資產(chǎn)、長周期的屬性，規(guī)模的擴張也會帶來較大的資金壓力，因此，像經(jīng)營規(guī)模緊隨萬科泊寓、龍湖冠寓之后的魔方生活、樂乎等品牌運營商，就主要以輕資產(chǎn)模式為主。但另一方面，為何長租公寓行業(yè)沒有像酒店行業(yè)一樣，規(guī)模擴張主要依賴于輕資產(chǎn)，反而兩大龍頭均以重資產(chǎn)為主？

答案顯而易見，就是以REITs為代表的退出機制，未來將推動以重資產(chǎn)模式為主的品牌運營商向輕而行，同時能夠助力經(jīng)營規(guī)模的穩(wěn)健增長。在萬科的業(yè)績推介會上，公司也舉出了日本三井不動產(chǎn)的案例，這家公司歷史上以重開發(fā)、重銷售、重交易為主，但如今已轉(zhuǎn)型為最大的REITs管理人。

雖然目前中國的住房租賃REITs試點僅限于保租房，并未延展到長租公寓領(lǐng)域，但無論是萬科還是龍湖，均在積極納保。根據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，萬科泊寓在北京、天津、深圳、廈門等23個城市納保147個項目，涉及房源10.15萬間，占其已開業(yè)房源的比例高達56.4%；龍湖冠寓披露累計納保項目超110個，開業(yè)房間近5萬間，占其已開業(yè)房源的比例達到40.7%。

借此，萬科泊寓與龍湖冠寓也具備了發(fā)行保租房REITs的可能性。其中，萬科泊寓在業(yè)績推介會中提到，公司將在兩周左右的時間內(nèi)正式向國家發(fā)改委提交保租房REITs的申請材料，項目標的為位于北京、天津、杭州等重點城市表現(xiàn)優(yōu)異的保租房項目。

值得一提的是，萬科與建行共同投資設(shè)立的建萬住房租賃基金也取得了一定進展，基金規(guī)模達到100億元。據(jù)財報披露，截至2023年末，建萬租賃基金已簽約5個項目，總規(guī)模達到28.15億元，涉及保租房房源5,021間，資產(chǎn)類型覆蓋商改租、集體土地租賃住房及自持住宅新建租賃住房。萬科指出，該基金有助于盤活公寓存量資產(chǎn)，提高資本循環(huán)，促進資產(chǎn)效益提升。

顯然，萬科泊寓正逐步形成“PE+REITs”的雙基金配對運作模式，這恰是著名的新加坡“凱德模式”，即處于培育期的項目由私募基金培育，待項目成熟后，再打包出售給REITs。借此，萬科泊寓也能夠構(gòu)建“投融建管退”的商業(yè)閉環(huán)，實現(xiàn)資產(chǎn)和資金的高效運轉(zhuǎn)，在更低的財務(wù)負擔下實現(xiàn)規(guī)模的穩(wěn)健擴張，繼而助力品牌價值的持續(xù)提升。

04 結(jié)語

對于長租公寓這種時間單一化與空間單一化并重的行業(yè)而言，唯有聚焦于品牌價值的塑造。而規(guī)模，則是提升用戶體驗、深化品牌價值的重要路徑之一，正如前文所言，倘若沒有規(guī)模，即使再優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)，再卓越的運營能力，也無法觸及到更多消費者，甚至會拉低品牌形象。

當下，中國長租公寓行業(yè)其實正處于“卡位戰(zhàn)”階段，如何在核心城市的關(guān)鍵點位形成矩陣式的門店布局，是決定品牌運營商未來發(fā)展前景的重要因素之一。