界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

3月26日，有市場(chǎng)消息指出，深圳市規(guī)劃和自然資源局（以下簡(jiǎn)稱“深圳市規(guī)自局”）發(fā)布關(guān)于停止執(zhí)行《關(guān)于按照國(guó)家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》的通知，內(nèi)容顯示，深規(guī)土 [2010] 668號(hào)文《關(guān)于按照國(guó)家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》已廢止。

對(duì)此，深圳市規(guī)自局相關(guān)人士對(duì)多家媒體表示，該文件屬實(shí)。此舉意味著被稱為“7090政策”的戶型比例要求在深圳正式退出。

而在此次徹底取消“7090政策”之前，深圳已對(duì)取消該政策做出過(guò)多次嘗試。其中包括去年6月出讓的深圳灣超總地塊，以及12月出讓的龍華觀瀾街道A925-1146地塊，兩地塊在戶型面積上都不受“7090政策”的限制。

什么是“7090政策”？

“7090政策”是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)重要政策，最初起源于2006年。

彼時(shí)，住建部發(fā)布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，其中要求新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。這套標(biāo)準(zhǔn)被業(yè)內(nèi)稱之為“7090政策”。

政策提出的初衷旨在調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從而保障房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品更加合理，以遏制房?jī)r(jià)高漲。

然而，政策執(zhí)行18年來(lái)，我國(guó)市場(chǎng)的供求關(guān)系和行情已發(fā)生巨大變化。

“按照目前‘保障+市場(chǎng)’的供給新體系，未來(lái)剛需家庭購(gòu)房主要通過(guò)配售型保障性住房解決，商品住房只要解決改善型住房需求。因此，商品房市場(chǎng)繼續(xù)執(zhí)行“7090政策”的必要性下降了”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞表示。

李宇嘉指出，目前新建商品房市場(chǎng)有支付能力的需求，主要是改善型需求。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2023年深圳成交的31621套新房住宅中，90平以下的產(chǎn)品占比37.6%，而90-144平改善型產(chǎn)品的占比則高達(dá)58.2%。

另外，目前市場(chǎng)上的剛需買家，很大一部分通過(guò)二手住房市場(chǎng)解決。在存量房市場(chǎng)規(guī)模足夠大的情況下，“7090政策”已經(jīng)執(zhí)行多年，有充足的中小戶型房源可供選擇，并且這些房源多數(shù)在中心區(qū)，有學(xué)位和交通優(yōu)勢(shì)，總價(jià)可控，單價(jià)較低。如果新增住宅供地繼續(xù)執(zhí)行“7090政策”，已經(jīng)無(wú)法匹配高地價(jià)下新房市場(chǎng)的需求。

后續(xù)將產(chǎn)生怎樣的影響？

對(duì)于此次“7090政策”取消對(duì)深圳樓市產(chǎn)生的影響，李宇嘉分析，首先是讓供給適應(yīng)需求，政策取消后將減少低效新房房源供應(yīng)，加快房源庫(kù)存去化，單位用地上房源價(jià)值更大，從而提振開發(fā)商拿地的積極性。

二是此前深圳的一些黃金地段的豪宅項(xiàng)目，因受制于“70/90”政策的限制，不得不做成小戶型，在戶型面積段的設(shè)計(jì)上全都受制于次。如今取消后，可以大大提升房屋的品質(zhì)，使得部分地塊可以打造為針對(duì)高收入人群的高品質(zhì)住宅。

三是可以真正實(shí)現(xiàn)“保障+市場(chǎng)”的供應(yīng)體系，讓剛需轉(zhuǎn)向二手房和配售型保障性住房，新房市場(chǎng)則主要面向改善型需求。

而在政策層面，深圳此次取消“70/90”政策限制，或許也是對(duì)近日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指示的進(jìn)一步落實(shí)。

在3月22日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中，再次明確要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，加快完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，針對(duì)今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)疲弱，新的扶持政策應(yīng)該已經(jīng)在路上了，熱點(diǎn)城市將繼續(xù)在需求端紓困，包括松綁限購(gòu)、降低按揭利率等方面。

值得一提的是，市場(chǎng)表現(xiàn)上，在春節(jié)假期過(guò)后，深圳二手房市場(chǎng)近期出現(xiàn)回暖跡象，市場(chǎng)熱度節(jié)節(jié)攀升。

據(jù)深圳樂有家門店數(shù)據(jù)顯示，近一個(gè)月以來(lái)深圳二手住宅成交量環(huán)比上漲68%，同比上漲10%。3月二手住宅成交均價(jià)為每平方米6.49萬(wàn)元，環(huán)比下降0.5%，降幅同步收窄企穩(wěn)。

另據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新統(tǒng)計(jì)，上周（3月18日至3月24日），深圳全市二手房成交量(含自助)錄得1286套，環(huán)比增長(zhǎng)6.6%，深圳二手房周錄得量呈現(xiàn)六連升。在近期多項(xiàng)樓市利好政策的持續(xù)松綁下，“小陽(yáng)春”行情已成定勢(shì)。