2023年，代表綠城中國（3900.HK）最真實(shí)銷售業(yè)績的權(quán)益銷售額位列全國第八，其真正擠進(jìn)了全國前十，但利潤仍然是懸在其頭頂?shù)碾y題。

3月25日，綠城中國舉行了業(yè)績發(fā)布會，董事會主席及執(zhí)行董事張亞東，執(zhí)行董事兼行政總裁郭佳峰、執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)等管理層出席了業(yè)績會。

在房地產(chǎn)持續(xù)深入調(diào)整下，綠城的地位穩(wěn)步向前。根據(jù)綠城業(yè)績報(bào)告，綠城全口徑銷售額3011億元，比2022年微微上漲。其中自投全口徑銷售額1942億元，位于排行榜第7名；權(quán)益銷售額1276.3億元，位于排行榜第8名。

前兩三年結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)的營收也微漲。根據(jù)綠城業(yè)績報(bào)告，2023年，公司確認(rèn)的營收1313.83億，同比增長3.3%。

但資本市場最看重的盈利能力，綠城仍然有待提高。綠城業(yè)績報(bào)告顯示，2023年，該集團(tuán)年內(nèi)利潤66.78億元，同比減少24.92%；股東應(yīng)占凈利潤約為31.18億元，同比增長13.1%，股東應(yīng)占核心凈利潤約為64.17億元。公司實(shí)現(xiàn)毛利人民幣170.73億元，較2022年的毛利220.21億元減少22.5%。

同時(shí)，該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)毛利率為13.0%，較2022年的17.3%下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中物業(yè)銷售毛利率11.3%，較2022年的16.3%下降5個(gè)百分點(diǎn)。

在TOP10地產(chǎn)商中，建發(fā)權(quán)益銷售排名超過了綠城，但毛利率表現(xiàn)同樣和綠城一樣令投資者不太滿意。

綠城在業(yè)績報(bào)告中解釋稱，毛利及毛利率明顯下滑的原因有兩方面，其一，樓市下行及限價(jià)影響；其二，公司投資項(xiàng)目主要聚焦一二線，獲取成本偏高。

債務(wù)方面，綠城業(yè)績報(bào)告顯示，截至去年底，綠城集團(tuán)總借貸為1461.4億元，較2022年末1401.2億元增加了60億元，增幅4.3%。其中，一年內(nèi)到期借貸余額為人民幣325.47億元，占總借貸的22.3%，上升3.1個(gè)百分點(diǎn)。此外，凈負(fù)債率達(dá)63.8%，較2022年底增加1.2個(gè)百分點(diǎn)。

截至2023年末，綠城手握銀行存款及現(xiàn)金余額697.6億元，其中受地方監(jiān)管的預(yù)售監(jiān)管資金238.79億元，綠城手握存款可覆蓋掉一年內(nèi)到期負(fù)債有余。

背靠央企中交，綠城的利息小幅下降。根據(jù)綠城業(yè)績報(bào)告，截至2023年末，公司總借貸加權(quán)平均利息成本為4.3%，較2022年的4.4%下降10 個(gè)基點(diǎn)。

對于償債計(jì)劃安排，耿忠強(qiáng)表示，2023年，公司完成境外債務(wù)置換11.72億美元，其中4.5億美元為2024年到期提前置換。今年一季度，針對境外債，又進(jìn)行提前置換了3.6億美元。

對于接下來的債務(wù)償還，耿忠強(qiáng)稱，公司會有銀行內(nèi)保外貸、自有資金償還等多種資金安排，對于明年到期債務(wù)，今年也會提前著手應(yīng)對，確保公司在征信方面不會出現(xiàn)任何閃失。

對于境內(nèi)債，耿忠強(qiáng)表示，今年，公司有120.5億元信用債到期，上半年到期71.5億元，已經(jīng)歸還了51.5億元；下半年到期49億元，公司將根據(jù)市場情況，擇機(jī)發(fā)行置換，同時(shí)準(zhǔn)備自有資金償還。

2023年，綠城的拿地質(zhì)量更高了，權(quán)益比上升，但成本也隨之上升。

根據(jù)綠城業(yè)績報(bào)告，2023年，綠城新增38個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約5570萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值達(dá)1425億元，其中一二線貨值占比達(dá)84%，權(quán)益比提升至74%。

同時(shí)，綠城平均樓面價(jià)已達(dá)到14231元/平米，截至2023年末，總土儲平均樓面價(jià)漲到7982元/平米，為近三年最高值。

對于今年的市場情況，郭佳峰表示，行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，持續(xù)面臨著很大的不確定因素，土地市場隨著雙線政策的逐步打開，大部分城市都在經(jīng)歷價(jià)格體系重塑的過程。

具體投資方面，郭佳峰坦言，“2024年投資工作比較難做，我們當(dāng)然也想求得更好更快的發(fā)展，希望能夠超過去年，但是綜合分析下來，今年市場會面臨比較大的挑戰(zhàn)。

具體看，郭佳峰表示，2024年的總貨值大概會在1000億上下，總體看銷售情況跟現(xiàn)金流的情況來做安排。

至于營銷和銷售目標(biāo)，今年3月市場總體有所好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)綠城中國可以超預(yù)期完成3月份的銷售目標(biāo)?？傮w趨勢上，今年市場可能會進(jìn)入一個(gè)緩慢復(fù)蘇的過程，但也比較難以判斷，綠城中國2024年銷售目標(biāo)是爭取與2023年持平。