文|邁點
近日，萬達商管成立了一家住房租賃公司——大連萬崗住房租賃有限公司(以下簡稱“萬崗住房租賃”)。
據(jù)企查查信息顯示，萬崗住房租賃成立于2024-03-13，法定代表人為吳華，注冊資本為100萬元人民幣，所屬行業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)，主要經(jīng)營范圍為住房租賃。股東信息顯示，該公司由大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司(以下簡稱“萬達商管”)全資持股。
大連商管成立于2002年9月，是全球規(guī)模領(lǐng)先的商業(yè)物業(yè)持有及管理運營企業(yè)，也是萬達集團旗下商業(yè)物業(yè)投資及運營的唯一業(yè)務平臺。
出售資產(chǎn)包換取流動性的萬達為何選擇此時布局住房租賃?
一路“賣賣賣”的萬達商管
搜索萬達最新信息，“50億元股權(quán)再被凍結(jié)”“萬達廣場出售”“萬達投資聯(lián)盟洗牌”“萬達電影掌舵權(quán)易主”“萬達商管曲折上市路”等，2023年可謂是萬達“賣賣賣”的一年。
以萬達廣場為例，據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年，萬達至少轉(zhuǎn)讓了10家萬達廣場，以此解決債務問題。其中備受矚目的是2023年12月底上海、廣州等一線城市萬達廣場的退出。
萬達商管全資持股的湖州萬達投資有限公司、太倉萬達廣場投資有限公司、廣州蘿崗萬達廣場有限公司以及上海金山萬達廣場投資有限公司都被中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司(以下簡稱“中聯(lián)基金”)收入囊中。
據(jù)官網(wǎng)信息顯示，中聯(lián)基金長期專注于以REITs為核心的創(chuàng)新不動產(chǎn)金融業(yè)務，聚焦產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)、消費基礎設施、租賃住房、新能源基礎設施等領(lǐng)域，同時布局新加坡、東京等境外REITs業(yè)務，逐步形成了買方、賣方相互配合，境內(nèi)、境外相互補充的業(yè)務格局，擁有國內(nèi)領(lǐng)先的全方位、多層次、國際化的業(yè)務體系，在不動產(chǎn)金融領(lǐng)域具備核心優(yōu)勢。
在打包資產(chǎn)出售的同時，萬達還與太盟投資集團(以下簡稱“PAG”)簽署新投資協(xié)議。根據(jù)新簽署的投資協(xié)議，大連萬達商管持股40%，為單一最大股東，PAG和數(shù)家現(xiàn)有及新進投資人股東參與投資，總計持股60%。據(jù)官網(wǎng)顯示，PAG是一家領(lǐng)先并專注于亞太區(qū)的私市股權(quán)類投資公司。業(yè)務板塊包括私市股權(quán)、不動產(chǎn)和信貸及市場類的投資。
在資產(chǎn)和資本的騰挪間，萬達商管已經(jīng)構(gòu)建了全新的投資朋友圈，并于今年年初成立了大連新達盟商業(yè)管理有限公司，注冊資本約162億元。股權(quán)穿透顯示，大連萬達商管持股99.9938%，大連萬裕企業(yè)管理有限公司持股0.0062%。其中，大連萬裕為1月9日新成立的公司，由大連萬達商管全資持有。對于這個新公司，市場認為是萬達和PAG為引入新戰(zhàn)投、沖擊IPO所打造的新平臺。
沖擊IPO一直是萬達商管的發(fā)展夢想，雖屢次失敗，但萬達屢敗屢戰(zhàn)。據(jù)最新招股書顯示，2022年，萬達商管實現(xiàn)收入約271.20億元，毛利約129.84億元，除稅前溢利93.03億元，歸屬股東凈利潤約75.03億元。業(yè)務規(guī)模方面，截至2022年末，萬達商管管理472個商業(yè)廣場，在管建筑面積達6560萬平方米。2020年、2021年及2022年，萬達商管的在管商業(yè)廣場(不包括停車位)平均出租率為98.6%。截至2022年末，萬達商管有181個儲備項目，包括163個獨立第三方項目。
就經(jīng)營數(shù)據(jù)而言，萬達商管自身運營模式能提供較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具有可持續(xù)性，但要成功IPO依然面臨諸多考驗和挑戰(zhàn)。面對萬達商管“多舛”的上市之路，打通“投融建管退”資產(chǎn)流通閉環(huán)的住房租賃產(chǎn)業(yè)或是一筆錢景更明朗的生意。
鋪路公募REITs，萬達勝算幾何
近年來，得益于國家政府的高度關(guān)注和有效扶持，住房租賃行業(yè)迅速發(fā)展。再疊加全新房地產(chǎn)商業(yè)模式的構(gòu)建，更多人習慣用租房解決居住問題，住房租賃市場展現(xiàn)出巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
投資端，越來越多的企業(yè)和機構(gòu)積極布局，包括但不限于大型國際化投資機構(gòu)、大型金融機構(gòu)和房地產(chǎn)公司。運營端，住房租賃市場已經(jīng)構(gòu)建了由國資系、地產(chǎn)系和品牌運營商系，不同企業(yè)基因決定了不同的商業(yè)模式，在輕、中、重三者之間游刃有余的靈活切換。雖然彼此間涇渭分明，但競合每時每刻都在上演。規(guī)模端，經(jīng)過前期的發(fā)展，地產(chǎn)系已經(jīng)遙遙領(lǐng)先，國資發(fā)展后勁十足。
不論在哪個層面，萬達都是后來者，需要接受商業(yè)模式的試煉，結(jié)合自身的基因和優(yōu)勢，摸索出適合自己的發(fā)展路徑。同時，市場上已經(jīng)存在多個陣營的住房租賃企業(yè)，它們各自擁有不同的優(yōu)勢和資源，萬達更需要在這個多元陣營的夾擊中找到自己的位置。
盡管面臨諸多挑戰(zhàn)，但萬達在住房租賃市場仍有一定勝算。
品牌影響力強大：萬達作為國內(nèi)知名的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，擁有極高的品牌知名度和市場影響力。這種品牌影響力可以轉(zhuǎn)化為住房租賃市場的競爭優(yōu)勢，吸引更多的租戶和合作伙伴。
資金實力雄厚：萬達具備雄厚的資金實力，能夠支持其在住房租賃市場進行大規(guī)模的投資和運營。這包括購置優(yōu)質(zhì)物業(yè)、進行裝修升級以及提供高品質(zhì)的租住服務等。
豐富的商業(yè)運營經(jīng)驗：萬達在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積累了豐富的運營經(jīng)驗，對于商業(yè)項目的規(guī)劃、運營和管理有著深入的理解和獨到的見解。這些經(jīng)驗可以轉(zhuǎn)化為住房租賃市場的競爭優(yōu)勢，提供更為專業(yè)、高效的租住服務。
多元化業(yè)務協(xié)同：萬達不僅涉足商業(yè)地產(chǎn)，還涉及文化、旅游等多個領(lǐng)域。這種多元化業(yè)務布局可以為住房租賃市場提供協(xié)同效應，例如通過與其他業(yè)務的聯(lián)動，為租戶提供更多的生活、娛樂和休閑選擇。
布局住房租賃市場，萬達雖然面臨諸多挑戰(zhàn)，但還有自身不可忽視的優(yōu)勢。參照萬達早期在酒店版圖買買買的發(fā)展路徑，或許住房租賃市場將迎來一位規(guī)模王者。
但進軍住房租賃市場并不意味著能實現(xiàn)公募REITs。
依照目前住房租賃公募REIT市場情況，通過私募REITs、類REITs和公募REITs 多產(chǎn)品類型的組合拳，住房租賃資產(chǎn)已經(jīng)實現(xiàn)了“收購-孵化提升-REITs”的閉環(huán)，但前提是項目底層資產(chǎn)的性質(zhì)是保租房，且能獲得穩(wěn)定收益。
能否火眼金睛地挖掘到高價值資產(chǎn)項目將是萬達在進入住房租賃賽道后面臨的首個巨大考驗。新成立住房租賃新平臺的掌舵手是吳華。據(jù)接近萬達人士透露，吳華就職于萬達集團證券事務部，后者已經(jīng)推動萬達商管旗下多筆CMBS的發(fā)行。
對于萬達而言，布局住房租賃市場，鋪路公募REITs既有機遇也有挑戰(zhàn)。其勝算幾何，取決于萬達能否在這個奉行長期主義的領(lǐng)域，具備足夠的耐心和戰(zhàn)略定力，且能迅速適應市場變化、發(fā)揮自身優(yōu)勢，實現(xiàn)資產(chǎn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
雖然目前還未看到萬崗住房租賃的進一步動作，但結(jié)合萬達廣場業(yè)務穩(wěn)定的現(xiàn)金流成績，或許住房租賃市場將迎來一條大鱷。我們期待萬達能夠在未來的發(fā)展中給出更多答案。