界面新聞?dòng)浾?| 紀(jì)瑤
3月15日晚間，萬(wàn)科A（000002.SZ）發(fā)布公告稱(chēng)，深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深鐵集團(tuán)”）近日與中金印力消費(fèi)REIT的管理人簽署協(xié)議，深鐵集團(tuán)將認(rèn)購(gòu)不超過(guò)30%份額。
目前，中金印力消費(fèi)REIT尚在募集期，首次發(fā)行擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為杭州西溪印象城。截至2023年6月30日，杭州西溪印象城出租率達(dá)到99.2%，估值為人民幣39.59億元，募集份額總額為10億份。按此節(jié)點(diǎn)數(shù)據(jù)計(jì)算，深鐵集團(tuán)將買(mǎi)入3億份，認(rèn)購(gòu)金額將超11億元。
深鐵集團(tuán)是萬(wàn)科的第一大股東，持股比例為27.18%，深鐵集團(tuán)由深圳國(guó)資全資控股。印力集團(tuán)為萬(wàn)科聯(lián)營(yíng)公司，2016年，萬(wàn)科通過(guò)全資子公司聯(lián)合合作方設(shè)立投資基金，收購(gòu)印力集團(tuán) 96.55%股權(quán)。截至2023年6月30日，持股情況不變。從募集計(jì)劃來(lái)看，中金印力消費(fèi)REIT計(jì)劃擬募集金額約為40億元。
此前有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，近期萬(wàn)科的債務(wù)風(fēng)波或?qū)χ薪鹩×οM(fèi)REIT的募集計(jì)劃產(chǎn)生一定影響。
對(duì)此，萬(wàn)科在公告中表示，深鐵集團(tuán)擬認(rèn)購(gòu)中金印力消費(fèi)REIT體現(xiàn)了第一大股東對(duì)本集團(tuán)的有力支持，也體現(xiàn)了其對(duì)中金印力消費(fèi)REIT投資價(jià)值的認(rèn)可及對(duì)該資產(chǎn)上市平臺(tái)長(zhǎng)期發(fā)展的信心，有助于本集團(tuán)及印力集團(tuán)盤(pán)活存量商業(yè)資產(chǎn)，提升資產(chǎn)管理能力。除深鐵集團(tuán)外，部分深圳其他國(guó)資企業(yè)也基于對(duì)本集團(tuán)的支持以及對(duì)中金印力消費(fèi)REIT長(zhǎng)期發(fā)展的信心，將參與中金印力消費(fèi) REIT戰(zhàn)略配售。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)融資能提升現(xiàn)金流，如發(fā)行公募REITs。對(duì)目前的萬(wàn)科而言，本次REITs順利發(fā)行無(wú)疑能紓困應(yīng)急。
公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)科內(nèi)部有六個(gè)事業(yè)部，商業(yè)、物流、長(zhǎng)租公寓、海外、酒店與度假。印力集團(tuán)屬于當(dāng)中的商業(yè)板塊核心資產(chǎn)。萬(wàn)科還正以其物流和長(zhǎng)租公寓板塊的資產(chǎn)申報(bào)REITs。目前，萬(wàn)科申報(bào)的華夏萬(wàn)緯REIT已獲受理，計(jì)劃募資11.59億元。萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓REIT也在申報(bào)中。
此前萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，REITs環(huán)節(jié)打通，萬(wàn)科將有望真正從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商。
一般而言，企業(yè)會(huì)選擇現(xiàn)有的資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的作為REITs首募時(shí)的底層資產(chǎn)。
財(cái)報(bào)顯示，2023年前三季度，萬(wàn)科商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入65.8億元，同比增長(zhǎng)5.2%。其中，印力管理的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入41.8億元，同比增長(zhǎng)3.4%?？梢?jiàn)，印力貢獻(xiàn)了主要增長(zhǎng)。
同批吃“螃蟹”的華潤(rùn)置地2023年中報(bào)顯示，2023年上半年，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)（購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓及酒店業(yè)務(wù)）營(yíng)業(yè)額107.2億元，同比增加41%，毛利率為71.3%。同比大幅增還有部分原因是同比基數(shù)較小。華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT底層資產(chǎn)涉及的青島萬(wàn)象城營(yíng)收在華潤(rùn)置地旗下購(gòu)物中心板塊占比約3.3%左右。
截至2023年三季度，萬(wàn)科的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為約1012億元，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)為約511億元，有息借款中利息較低的銀行借款的占比61.4%。自去年末，萬(wàn)科持續(xù)通過(guò)資產(chǎn)處置以回收流動(dòng)資金。近期的債務(wù)風(fēng)波傳開(kāi)，最新進(jìn)度顯示，萬(wàn)科已全數(shù)償付美元債。
此番獲得國(guó)資大股東支持，明確了深鐵集團(tuán)以及相關(guān)國(guó)資企業(yè)對(duì)萬(wàn)科的支持。