文 | 野馬財(cái)經(jīng) 趙普
編輯丨高遠(yuǎn)山
很多人本來(lái)已經(jīng)習(xí)慣了樓市下行的各種數(shù)據(jù),但貝殼“逆增長(zhǎng)”的業(yè)績(jī)卻吸引了大家關(guān)注。
2023年,貝殼控股(2423.HK)總交易額3.14萬(wàn)億元,同比上漲20.4%;凈收入778億元,同比上漲28.2%;凈利潤(rùn)58.9億元,而2022年為虧損13.97億元。貝殼找房高級(jí)副總裁李文杰對(duì)此給出了4字評(píng)價(jià):逆市增長(zhǎng)。
3萬(wàn)億是什么概念?克而瑞數(shù)據(jù)榜單顯示,2023年保利、中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)四大房企合計(jì)權(quán)益銷售額才剛突破1萬(wàn)億元,也就是說,一個(gè)貝殼=(保利+中海+萬(wàn)科+華潤(rùn))*3
“說好的不買房”,到底是誰(shuí)支撐了貝殼的3萬(wàn)億?誰(shuí)在悄悄“上車”?
二手房業(yè)主站C位
“野馬財(cái)經(jīng)”注意到,貝殼超3萬(wàn)億元的交易額中,存量房交易額占比達(dá)到了2/3。2023年全年,貝殼存量房交易總額超2萬(wàn)億元,同比上漲28.6%,而新房交易總額超1萬(wàn)億元,同比上漲僅6.7%。
此外,貝殼家裝家居業(yè)務(wù)增速驚人,其交易總額133億元,同比漲幅高達(dá)145.8%。此外,貝殼新興業(yè)務(wù)及其他交易總額約986億元,同比增幅12.9%。
貝殼所有業(yè)務(wù)中,存量房業(yè)務(wù)增速較大,而且不僅交易額是新房業(yè)務(wù)的兩倍,貢獻(xiàn)利潤(rùn)率也高于新房業(yè)務(wù)。
數(shù)據(jù)顯示,貝殼存量房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率高達(dá)47.2%,而新房利潤(rùn)率僅為26.6%,而在2022年這兩大業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的利潤(rùn)率分別為39.8%和23.6%,意味著貝殼新房業(yè)務(wù)和存量房業(yè)務(wù)在利潤(rùn)率上的差距進(jìn)一步擴(kuò)大。
主要原因還是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致,受房企“出險(xiǎn)”、“賣一買一”等因素影響,選擇購(gòu)買二手房的客戶占比不斷增加。
住建部數(shù)據(jù),2023年全年全國(guó)二手房交易量占比接近40%,市場(chǎng)加速向二手房轉(zhuǎn)型。易居房地產(chǎn)研究院和中指研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)也顯示,去年二手房成交規(guī)模同比漲幅超36%。
貝殼調(diào)研結(jié)果顯示,從2022年6月至2023年12月,優(yōu)先選擇購(gòu)買二手房的客戶比例從23%上漲至35%。同時(shí),優(yōu)先選擇新房的客戶占比則從31%下降到18%,二手房全面承接了剛需上車的改善置換需求。
“(貝殼)平臺(tái)2023年看房客戶總量高于新增掛牌房源總量,說明市場(chǎng)上想買房的人不少,而杭州、深圳等基本面較好的城市也呈現(xiàn)出需求還在但不敢入市的情況,在房源多、價(jià)格降的情況下,購(gòu)房者的信心需要進(jìn)一步修復(fù)”。數(shù)據(jù)顯示,一線城市“賣一買一”的比例超過70%。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出,2023 年 9 月份以來(lái),全國(guó)二手住宅成交套數(shù)同比增速就呈現(xiàn)了正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),且同比增速持續(xù)擴(kuò)大,這和 2022 年同期基期值比較低有關(guān)系。
貝殼的“潑天富貴”能在2024年持續(xù)嗎?
可以看出,貝殼的存量房業(yè)務(wù)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng),也是受到市場(chǎng)需求的影響,但2024年能否繼續(xù)維持高位增長(zhǎng),還要看市場(chǎng)變化和貝殼的應(yīng)對(duì)措施。
2024 年1 月,易居監(jiān)測(cè)的全國(guó) 22個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交套數(shù)為 140237套,同比增長(zhǎng) 50%,其交易規(guī)模還是處于偏高位,“當(dāng)前二手房交易不錯(cuò),和二手房主動(dòng)降價(jià)、好房源掛牌增多等因素有關(guān)”。
但嚴(yán)躍進(jìn)也指出,今年二手房市場(chǎng)很難復(fù)制去年的高增速,主要是2023年基數(shù)較高,且去年已經(jīng)消耗了一波換房需求,今年如果有持續(xù)的利好政策刺激,或可稍微拉平。
此外,貝殼去年的業(yè)績(jī)中,新房交易增速遠(yuǎn)低于存量房業(yè)務(wù),2024年的新房業(yè)務(wù)能否提升也是個(gè)問號(hào)。
貝殼管理層認(rèn)為,當(dāng)下新房市場(chǎng)表現(xiàn)不如存量房市場(chǎng),仍處在調(diào)整過程中。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2023年全國(guó)新房住宅銷售額同比下降6%。
對(duì)于近期的新房市場(chǎng),克而瑞數(shù)據(jù)顯示,百?gòu)?qiáng)房企1月~2月的累計(jì)銷售額同比下跌49%,2月單月同比下跌60%,新房需求低迷的情況仍在延續(xù),這也導(dǎo)致開發(fā)商推盤積極性不高。
“新房供給側(cè)存在供需錯(cuò)配的情況,城市核心區(qū)的新房貢獻(xiàn)了大部分銷量,但供給有限;反之,遠(yuǎn)郊區(qū)的新房存量較大,但需求不足?!必悮す芾韺又赋觯路空w需求不足,導(dǎo)致新房供給側(cè)庫(kù)存出新周期被持續(xù)拉長(zhǎng)。
“野馬財(cái)經(jīng)”發(fā)現(xiàn),一手房市場(chǎng)交易不如二手房還有價(jià)格因素,部分二手房業(yè)主選擇降價(jià)出售,拉動(dòng)交易;而開發(fā)商卻因?yàn)槌鲎尳稹⒐こ藤M(fèi)用等成本問題,難以降價(jià)促銷,比如北京東四環(huán)、東五環(huán)等部分樓盤售價(jià)仍在每平米七八萬(wàn)元以上。
針對(duì)新房市場(chǎng)低迷的情況,貝殼的應(yīng)對(duì)措施是提高傭金比例、縮短“付傭”時(shí)間。
2023年四季度,在貝殼自身新房業(yè)務(wù)中,國(guó)央企開發(fā)商傭金收入占比從三季度的46%提升到四季度的53%,開發(fā)商預(yù)付傭的“快傭”項(xiàng)目占新房傭金收入比保持在53%的高位。四季度新房應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)僅為43天,首次下降至50天以內(nèi)。
此外,貝殼2023年4季度末的活躍門店數(shù)量和活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量也同比增加,其中活躍門店數(shù)為42,021家,較上年增長(zhǎng)12.2%;活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為397,135名,較上年增長(zhǎng)13.6%。
同時(shí),貝殼2023年門店店均GTV和人均GTV同比分別提升了29%和26%,2門店店均收入則同比提升31%。
為帶動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng),貝殼還計(jì)劃在2024年拓展5000家以上的互聯(lián)網(wǎng)門店。不過,在擴(kuò)張的同時(shí),貝殼也需要注重成本問題。
2023年貝殼營(yíng)業(yè)成本總額達(dá)到561元,相比2022年增加了92億元。其中成本增加最多的是外部分傭成本,相比2022年增加了52億元,主要是通過貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人和其他渠道完成的新房交易總額同比增加。
可見,新房市場(chǎng)不好做,就連貝殼這樣的大平臺(tái)也要增加外部渠道才能完成業(yè)績(jī)。
此外,貝殼在2023年減少了鏈家門店數(shù)量,同時(shí)減少研發(fā)人員,這兩項(xiàng)“降本”措施讓貝殼合計(jì)縮減了10億元的成本。
貝殼作為國(guó)內(nèi)最大的房產(chǎn)中介平臺(tái),業(yè)績(jī)表現(xiàn)也是觀測(cè)國(guó)內(nèi)樓市的風(fēng)向標(biāo)。整體看來(lái),貝殼的存量房業(yè)務(wù)交易量遠(yuǎn)大于新房,雖然目前收入上仍是新房收入超過存量房,但百?gòu)?qiáng)房企銷售額的持續(xù)下降,貝殼新房業(yè)務(wù)前景也并不明朗。
同時(shí),貝殼的家裝業(yè)務(wù)和租房業(yè)務(wù)同比增幅較快,一定程度上也代表了行業(yè)未來(lái)的方向。
貝殼執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官徐濤表示,“2023年(貝殼的)家裝家居和租房等新業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)規(guī)模突破。(公司)全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入111.6億元,是經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)的1.14倍?!?/p>
對(duì)貝殼來(lái)說,以開發(fā)商為主的B端市場(chǎng)越來(lái)越難,而以換房、裝修以及租房為主要需求的C端市場(chǎng)仍有發(fā)育空間。這對(duì)貝殼來(lái)說似乎是不錯(cuò)的機(jī)會(huì),未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是誰(shuí)的主場(chǎng)呢?
你用過貝殼找房平臺(tái)嗎?對(duì)貝殼的服務(wù)滿意嗎?評(píng)論區(qū)聊聊吧。