文|空間秘探 齊妍妍
這幾天，萬(wàn)科的新聞?dòng)悬c(diǎn)多。在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，有消息傳出萬(wàn)科將出售泊寓部分股權(quán)。作為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓頭部品牌之一，泊寓已在2023年宣布首次突破盈利“難關(guān)”，成為長(zhǎng)租賽道中為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)盈利的品牌，萬(wàn)科真的會(huì)放棄泊寓嗎？
01 萬(wàn)科出售部分泊寓股權(quán)？
消息稱，萬(wàn)科正計(jì)劃出售旗下長(zhǎng)租公寓公司泊寓部分股權(quán)，參與談判的潛在買(mǎi)家包括國(guó)企等。這一消息被指來(lái)源于一段萬(wàn)科發(fā)行的美元債券VNKRLE的英文及中文版本表述，一經(jīng)爆出便引發(fā)了一次行業(yè)震動(dòng)。
2024年開(kāi)年至今，對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，可謂是多事之春。在傳出售賣(mài)泊寓之前，市場(chǎng)還傳言稱，萬(wàn)科正與以保險(xiǎn)公司為主的貸款機(jī)構(gòu)商談非標(biāo)債務(wù)延期，其中與新華資管100億元的債務(wù)展期談判被拒絕。萬(wàn)科并未對(duì)消息真假有所表態(tài)，反而傳聞的另一主角“新華資管”出來(lái)辟謠。3月3日上午，新華資產(chǎn)管理股份有限公司在其官方公眾號(hào)發(fā)布聲明稱，關(guān)注到有關(guān)與萬(wàn)科企業(yè)的不實(shí)信息，并且一直與萬(wàn)科保持正常的業(yè)務(wù)合作。即便如此，市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科的質(zhì)疑聲并未因此而“熄火”。
此次傳出萬(wàn)科將要出售的長(zhǎng)租公寓——泊寓，是萬(wàn)科旗下的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目之一，也因此成為關(guān)注的焦點(diǎn)。截至2023年末，泊寓業(yè)務(wù)已布局全國(guó)32個(gè)城市，管理運(yùn)營(yíng)房源達(dá)23.6萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)約18萬(wàn)間。目前，在全國(guó)集中式公寓領(lǐng)域，泊寓的規(guī)模及運(yùn)營(yíng)效率均位列行業(yè)第一。
在去年10月的萬(wàn)科媒體交流會(huì)上，泊寓曾表示，自2023年6月起，泊寓已實(shí)現(xiàn)單月利潤(rùn)連續(xù)回正，9月份實(shí)現(xiàn)了累計(jì)權(quán)益凈利潤(rùn)回正，預(yù)計(jì)2023年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)整體盈利，成為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)盈利的企業(yè)之一。常年的布局投入使泊寓終見(jiàn)盈利“曙光”。從2016年正式以“泊寓”全面切入長(zhǎng)租公寓賽道，到真正實(shí)現(xiàn)盈利，整個(gè)周期長(zhǎng)達(dá)7年。
不僅如此，萬(wàn)科還表示，由于經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)、見(jiàn)效慢、利潤(rùn)比較低，打算讓公寓資產(chǎn)證券化。萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓、商業(yè)、物流等不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)都在積極準(zhǔn)備REITs，讓整個(gè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)的商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)閉環(huán)?？梢?jiàn)，在萬(wàn)科的長(zhǎng)期商業(yè)版圖中，公寓板塊是其轉(zhuǎn)型的重要一環(huán)。
直至3月5日，根據(jù)萬(wàn)科的最新表態(tài)，其并未對(duì)出售泊寓股份的傳聞進(jìn)行正面回應(yīng)，僅針對(duì)即將到期的6.3億美元債稱，所有資金已經(jīng)到位，償債工作在有序鋪排中。
02 萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)啟“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式
繼碧桂園、融創(chuàng)、恒大等房企之后，萬(wàn)科也走上了“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的道路。除了出售泊寓傳聞之外，萬(wàn)科在近期已多次將旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打折出售。
2023年12月，與知名酒店品牌悅榕集團(tuán)在合作了6年后，萬(wàn)科4.8億元出售多家悅榕酒店管理權(quán)。工作人員表示：酒店業(yè)務(wù)雖然在核心業(yè)務(wù)中營(yíng)收占比較低，但是此次交易并非主動(dòng)剝離非核心資產(chǎn)，只是一筆正常的商業(yè)交易，公司從開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的戰(zhàn)略方向一直沒(méi)有變化。對(duì)于缺錢(qián)的房企來(lái)說(shuō)，出售非核心業(yè)務(wù)可以進(jìn)一步“瘦身”，更聚焦主業(yè)發(fā)展，但4.8億元對(duì)于萬(wàn)科的巨額債務(wù)來(lái)說(shuō)也只是杯水車(chē)薪。
而就在2024年1月，萬(wàn)科的全資子公司深圳市盈達(dá)投資基金管理有限公司，將其持有的深圳市高新投集團(tuán)有限公司6.16%的股權(quán)，出售給深圳市投資控股有限公司，對(duì)價(jià)預(yù)計(jì)超過(guò)10億元。深投控對(duì)深圳高新投直接持股比例由39.65%上升至45.81%。其中，深投控由深圳國(guó)資委100%控股。目前，深圳市地鐵集團(tuán)有限公司仍是萬(wàn)科的第一大股東，持股27.18%，且深鐵集團(tuán)由深圳市國(guó)資委100%控股。
在之后的2024年2月，萬(wàn)科7折出售估值70億的上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%的股權(quán)，折價(jià)二十多億甩賣(mài)給香港領(lǐng)展基金。上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)是萬(wàn)科在上海的第一個(gè)廣場(chǎng)系購(gòu)物中心，該物業(yè)擁有優(yōu)質(zhì)及多元化的商戶組合，出租率一直穩(wěn)定地維持于約95%較高水平，該項(xiàng)目也被稱為“萬(wàn)科最賺錢(qián)的商業(yè)項(xiàng)目”。據(jù)截至2024年1月底的最新估值報(bào)告，該物業(yè)估值為人民幣70.60億元，萬(wàn)科此次以折讓約26.3%的價(jià)格出售。
同時(shí)，萬(wàn)科位于深圳蓮花山東面的“三星視界”舊改項(xiàng)目也正與深圳市國(guó)資洽談出售事宜。三星視界舊改項(xiàng)目如果出售成功，將為萬(wàn)科帶來(lái)上百億的資金“回血”。
如今，再傳出萬(wàn)科將要出售泊寓部分股權(quán)的消息。2023年末至今，一直被視作地產(chǎn)優(yōu)等生的萬(wàn)科也開(kāi)啟了高頻“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式，交易的資產(chǎn)涉及酒店、商業(yè)、舊改等多個(gè)領(lǐng)域。此前，“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”一直被視為房企現(xiàn)金流緊張的危險(xiǎn)信號(hào)，如今多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被擺上貨架，一方面，可看出萬(wàn)科“賣(mài)”的堅(jiān)決，另一方面，也說(shuō)明其當(dāng)前償債的緊迫。
03 忍痛割“公寓”亦真亦假
不過(guò)在所有的資產(chǎn)售賣(mài)中，還是泊寓給市場(chǎng)帶來(lái)更大的震動(dòng)。究其原因，那是因?yàn)椴丛⒁恢北徽J(rèn)為是萬(wàn)科最優(yōu)質(zhì)的的資產(chǎn)和多元化布局之一，泊寓可謂是萬(wàn)科的“寵兒”。經(jīng)過(guò)7年的投入和精益化管理，經(jīng)歷了長(zhǎng)租公寓最艱難的虧損階段，泊寓的運(yùn)營(yíng)模式已被市場(chǎng)驗(yàn)證有效。而此次市場(chǎng)最大的疑問(wèn)在于，作為長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域?yàn)閿?shù)不多的盈利品牌，泊寓為何也到了非賣(mài)不可的程度？
其一，為化債。2024年被稱為萬(wàn)科的“關(guān)鍵年”，上半年內(nèi)債外債集中到期，萬(wàn)科將迎來(lái)一波大體量的償債高峰。在2024上半年，萬(wàn)科需要償付總計(jì)大約90億人民幣的境外債務(wù)。2024年，萬(wàn)科主要有三筆美元債到期，整體折合人民幣約110億元。據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，除了美元債之外，截至目前，萬(wàn)科的境內(nèi)債券余額約為640億元，未來(lái)12個(gè)月內(nèi)到期的規(guī)模為240.8億元。
從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，在“出售泊寓股權(quán)”的消息被爆出后，萬(wàn)科多只債券表現(xiàn)出走低趨勢(shì)。其中，“22萬(wàn)科06”一度跌幅近20%、“20萬(wàn)科08”跌超35%、“21萬(wàn)科02”跌近3%。3月4日，萬(wàn)科企業(yè)2029年到期的美元債券也創(chuàng)下逾一年來(lái)的最大跌幅，此次跌幅最大的是該公司2029年11月到期的美元債券。債務(wù)到期加上債券利率下跌，萬(wàn)科償債之路上的考驗(yàn)在不斷增加。
萬(wàn)科也在3月5日發(fā)表聲明對(duì)傳聞進(jìn)行回應(yīng)，針對(duì)3月11日即將到期的6.3億美元債，所有資金已經(jīng)到位，償債工作在有序鋪排中。
而據(jù)萬(wàn)科最新公布的2023年第三季度財(cái)報(bào)顯示，截至三季度末，萬(wàn)科在手現(xiàn)金1036.8億元，對(duì)短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.2倍，年內(nèi)已無(wú)境外融資到期，境內(nèi)待償?shù)男庞脗?.8億元。以此來(lái)看，萬(wàn)科的短期償債壓力似乎并不大。但是2024上半年集中到期的內(nèi)外債，再加上2024年到期的4.2%美元債券價(jià)值下跌7.3美分，跌至77.2美分，萬(wàn)科上半年的財(cái)務(wù)狀況及資金周轉(zhuǎn)確實(shí)承受著巨大壓力。
其二，銷(xiāo)售市場(chǎng)遇冷，資金難回血。最新數(shù)據(jù)顯示，2024年1月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積125.4萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額194.5億元，同比分別減少25%、32.1%。2023全年，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積2466.0萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額3761.2 億元，分別同比下降6.2%、9.8%。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年前兩個(gè)月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額為334.5億元，同比下降41.65%。優(yōu)于TOP100房企同比少51.6%的降幅，且萬(wàn)科的銷(xiāo)售規(guī)模依舊位列行業(yè)第二。
銷(xiāo)售成績(jī)雖仍位居行業(yè)頭部，但銷(xiāo)售市場(chǎng)整體的慘淡，仍然籠罩在房企身上。歸根結(jié)底，銷(xiāo)售市場(chǎng)雖存在短期回暖，但行業(yè)下行，無(wú)法保證資金可長(zhǎng)期穩(wěn)定回流，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍然“高低不下”。如今，市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科的一則傳聞反應(yīng)激烈，未必是不看好萬(wàn)科，而是對(duì)房地產(chǎn)大環(huán)境前景有些擔(dān)憂，以及對(duì)未來(lái)房市仍處于觀望之中。
其三，長(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)期“造血”能力不明朗。在長(zhǎng)租領(lǐng)域，國(guó)企擁有更多先天優(yōu)勢(shì)，但民營(yíng)長(zhǎng)租公寓品牌的生存處境并不是太樂(lè)觀。至今，只有極少數(shù)長(zhǎng)租公寓品牌實(shí)現(xiàn)盈利，長(zhǎng)租公寓也因此被稱為微利行業(yè)。據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)平均利潤(rùn)水平僅在2%-4%。
萬(wàn)科旗下的泊寓在2023年首度宣布盈利，并宣布在2023年9月份實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益凈利潤(rùn)回正，但是可以預(yù)計(jì)，盈利也是有限，否則不會(huì)連具體數(shù)額也不公布。泊寓在行業(yè)雖已做到頭部位置，但在此之前，泊寓已成立7年。在2020年，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮還曾表示，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓累計(jì)虧損90億元。與此同時(shí)，許多國(guó)企在積極布局長(zhǎng)租公寓賽道，市場(chǎng)中也出現(xiàn)了許多國(guó)企買(mǎi)家。在這樣的市場(chǎng)趨勢(shì)下，“割肉”出售部分股權(quán)“賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)”以換取資金償債也有其合理性。不過(guò)，商業(yè)資產(chǎn)變賣(mài)本來(lái)就是一種明暗“博弈”，真真假假，現(xiàn)在還不清晰。
04 萬(wàn)科真的會(huì)賣(mài)泊寓嗎？
在地產(chǎn)行業(yè)的變革期，即使是擁有強(qiáng)力的國(guó)資背書(shū)，也未必就能生存。在曾經(jīng)的地產(chǎn)巨頭一一倒塌之后，與地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的任何細(xì)節(jié)都會(huì)觸動(dòng)外界的敏感神經(jīng)。在后房地產(chǎn)生態(tài)并不明朗的當(dāng)下，萬(wàn)科的一舉一動(dòng)都備受外界關(guān)注。
雖然萬(wàn)科背后擁有強(qiáng)有力的國(guó)資背景，其第一大股東為深圳市地鐵集團(tuán)，但在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型特殊時(shí)期，此時(shí)地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)歷的并不是一般的行業(yè)下行，而是重新建立行業(yè)新秩序的徹底性變革。萬(wàn)科首先作為一個(gè)頭部地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)化自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，保持現(xiàn)金流健康是企業(yè)發(fā)展的必然保證。
萬(wàn)科真的會(huì)賣(mài)泊寓嗎，空間秘探也試作以下猜想。
其一，化債減重保生存，不排除放棄長(zhǎng)租公寓行業(yè)。在地產(chǎn)下行、銷(xiāo)售不佳的市場(chǎng)環(huán)境下，債務(wù)是擺在房企面前的一座大山，即使是擁有國(guó)資背景的房企，也無(wú)法逆勢(shì)而行。對(duì)于深陷債務(wù)危機(jī)的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)論是多優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，變現(xiàn)化解危機(jī)是首要的。所以，萬(wàn)科賣(mài)泊寓，其實(shí)需要靠售賣(mài)資金解“燃眉之急”?？紤]到泊寓的盈利模式并不明朗，萬(wàn)科還有不少泊寓是重資產(chǎn)，不排除借此機(jī)會(huì)徹底清除長(zhǎng)租公寓重資產(chǎn)，甚至直接放棄泊寓輕資產(chǎn)品牌。
但也不得不說(shuō)，如果到了這一步，對(duì)萬(wàn)科的“打擊”也非常大，因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓品牌是萬(wàn)科多年培育的多元化產(chǎn)業(yè)重要版圖，和地產(chǎn)主業(yè)也有天然密切的聯(lián)系?；蛟S未來(lái)幾年正是收獲的最佳時(shí)期，因?yàn)闀簳r(shí)的“缺錢(qián)”徹底放棄，確實(shí)有點(diǎn)可惜。
其二，長(zhǎng)租公寓只是“緩兵之計(jì)”，完全出售泊寓的可能性較小。但是在如今的長(zhǎng)租市場(chǎng)，和商品住宅市場(chǎng)相比，明顯是“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。盡管保租房強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，市場(chǎng)化長(zhǎng)租品牌的生存空間日益被壓縮，許多長(zhǎng)租公寓仍未擺脫盈利難題，但依靠長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)行REITs被視為未來(lái)的“救命稻草”，也是資本融資的一種重要新模式。據(jù)空間秘探觀察，在保租房REITs市場(chǎng)中，雖然現(xiàn)在仍以國(guó)企為主導(dǎo)，但未來(lái)頭部健康的長(zhǎng)租公寓企業(yè)一定會(huì)獲得更多金融機(jī)會(huì)，長(zhǎng)租公寓作為萬(wàn)科資本市場(chǎng)最重要的一張牌，存在的意義或許更大于產(chǎn)業(yè)盈利本身。所以，萬(wàn)科或許可能通過(guò)出售部分股權(quán)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)合作，一舉兩得，但完全出售泊寓的可能性還是較小。
除此之外，萬(wàn)科還有其品牌在行業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期積累的信用價(jià)值。此前，深圳國(guó)資委和大股東深圳地鐵高調(diào)站臺(tái)，他們都承諾需要時(shí)可以承接項(xiàng)目，以提高萬(wàn)科資金流動(dòng)性。深圳國(guó)資委稱：如有需要或遭遇極端情況，我們有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過(guò)一切可能的市場(chǎng)化、法治化手段幫助萬(wàn)科積極應(yīng)對(duì)。萬(wàn)科的大股東深圳地鐵也表示，深圳地鐵將堅(jiān)定地與萬(wàn)科站在一起，已準(zhǔn)備好豐富的“工具箱”給予支持。具體包括：以市場(chǎng)化、法治化方式，承接萬(wàn)科在深圳的部分城市更新項(xiàng)目，幫助萬(wàn)科盤(pán)活大宗資產(chǎn)，為萬(wàn)科注入新的流動(dòng)性，交易金額預(yù)計(jì)超過(guò)100億元；同時(shí)積極準(zhǔn)備，擇機(jī)購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的債券，提振市場(chǎng)信心。
也就是說(shuō)，萬(wàn)科現(xiàn)在遭遇的債務(wù)危機(jī)，只是在穿越行業(yè)周期中遇到的暫時(shí)困難。有業(yè)內(nèi)人士戲言，萬(wàn)科就像一個(gè)富戶，因?yàn)樯馍系臓砍?，家里備的現(xiàn)金不多，突然發(fā)現(xiàn)有不少外債，一時(shí)不知道怎么還？但是富戶就是富戶，家里的房產(chǎn)、田地、藝術(shù)品隨便拿出哪部分，其實(shí)都能變現(xiàn)。最關(guān)鍵的是，萬(wàn)科的朋友很多，都認(rèn)萬(wàn)科的品牌價(jià)值，也就是所謂的“江湖名聲”。
所以，萬(wàn)科的困難或許是暫時(shí)的。真心希望一直保持行業(yè)清醒頭腦的萬(wàn)科，第一個(gè)喊出“活下去”的萬(wàn)科，能夠挺過(guò)暫時(shí)的難關(guān)，四兩撥千斤的解決問(wèn)題。當(dāng)然，也希望萬(wàn)科在長(zhǎng)租公寓板塊耕耘出更好的未來(lái)。