文|邁點(diǎn) 于波
隨著保租房的大踏步前進(jìn)，長租公寓似乎有點(diǎn)“冷”。
01 保租房的“狂飆”
2024年，雖然保租房的“步伐”相較于2023年有所放緩，但依舊在大踏步前進(jìn)。近期，部分城市公布了2024年保租房建設(shè)籌集目標(biāo)，其中，深圳、廣州擬新增目標(biāo)均為10萬套（間），較2023年分別提升14.32%和33.33%；上海、北京均為7萬套（間），雖然擬新增規(guī)模較2023年有所下降，但總量依舊在增長。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬套（間）保租房。其中，深圳、廣州高達(dá)74萬套（間）和60萬套（間），上海達(dá)到47萬套（間），北京、重慶均為40萬套（間），成都、杭州均為30萬套（間）。
早在2023年12月，住建部曾公開表示，過去兩年全國各地已建設(shè)籌集的保租房數(shù)量達(dá)到508萬套（間），按照“十四五”期間全國計(jì)劃籌建保租房870萬套（間）估算，完成進(jìn)度近60%。
在保租房大踏步前進(jìn)的同時(shí)，各地政府也在加大保租房用地供給。以北京為例，2月28日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)發(fā)布2024年度擬供保障性租賃住房用地項(xiàng)目信息，年內(nèi)擬供應(yīng)19個(gè)保租房項(xiàng)目，分布于海淀區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺區(qū)等區(qū)域。
甚至于，越來越多的長租公寓運(yùn)營商也選擇了“納?！?。以2023年上半年為例，根據(jù)ICCRA數(shù)據(jù)顯示，全國已開業(yè)房間規(guī)模中約有22.4%納入當(dāng)?shù)乇Ｗ夥浚?guī)模合計(jì)約19.2萬套（間），其中納保比例最高的為租賃式社區(qū)，已納保房間規(guī)模約占總規(guī)模的42%。
而在資本市場，保租房REITs的表現(xiàn)也頗為亮眼。自2022年以來，共有5單保租房公募REITs成功上市，而且頗受投資者追捧。例如，國泰君安城投寬庭保租房REIT在公眾投資者募集期的第一天便宣布結(jié)幕，首批三只產(chǎn)品擬認(rèn)購份額數(shù)量均超過100倍。
與此同時(shí)，多家企業(yè)的保租房REITs也已啟動(dòng)發(fā)行工作。2023年10月，建設(shè)銀行（601939）發(fā)布公告稱，以公司控股子公司建信住房在北京、上海、蘇州持有運(yùn)營的三個(gè)保租房項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的保租房REITs已獲得國家發(fā)改委受理；2024年1月，新黃浦（SH:600638）發(fā)布公告稱，擬選取上海閔行區(qū)梅隴社區(qū)項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，開展保障性租賃住房公募REITs申請工作，產(chǎn)品計(jì)劃募資不超過8億元。
政策端的扶持、多渠道供給，以及“投融建管退”商業(yè)閉環(huán)的構(gòu)建，也讓保租房成為集中式住房租賃市場高速增長的中堅(jiān)力量。以上海為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年，全市新增集中式住房租賃項(xiàng)目近7萬套，其中保租房共計(jì)4.8萬套，占比高達(dá)68%。
02 長租公寓的“窘境”
然而，保租房的大量入市，卻引發(fā)了整個(gè)市場租金的全面下滑。據(jù)ICCRA研報(bào)顯示，2023年除北京以外，其他城市租金均有不同程度的下跌，平均下跌幅度達(dá)到22.3%。據(jù)其分析稱，這一方面受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，另一方面則是由于市場供給集中增加，尤其是保租房加速入市，不僅供應(yīng)量猛增，而且其租金均低于同地段同品質(zhì)市場化租賃住房，平抑效應(yīng)凸顯。
眾所周知，與廉租房實(shí)行政府定價(jià)不同，保租房的定價(jià)參照市場價(jià)格制訂，一般為不高于同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場參考租金的90%。根據(jù)仲量聯(lián)行的市場調(diào)研，區(qū)位、交通便捷度是租客關(guān)注的首要因素，其次是租金和產(chǎn)品品質(zhì)，生活配套設(shè)施、品牌口碑僅位居第三梯隊(duì)。
按照住建部的定義，保租房重點(diǎn)保障在城區(qū)工作生活、正常繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)、在工作地及相鄰區(qū)縣無自有住房的新市民、青年人等群體，不設(shè)收入限制，優(yōu)先保障新就業(yè)、從事基本公共服務(wù)的新市民。某種程度上講，保租房的目標(biāo)客群，與長租公寓是有交叉的。這意味著，在區(qū)位、品質(zhì)趨同的情況下，長租公寓很難與價(jià)格更低的保租房進(jìn)行競爭。
除了租金優(yōu)勢以外，長租公寓在拿地成本上同樣處于弱勢地位。根據(jù)中信證券的統(tǒng)計(jì)，2017-2022年全國純租賃用地成交樓面價(jià)由8,929元/平米下降至2,194元/平米，年均降幅達(dá)24.5%。例如上海成交的租賃住宅用地樓面地價(jià)僅為相似區(qū)位商品住宅用地的10-30%。
根據(jù)中信證券的測算，假設(shè)某一線城市的核心區(qū)域租賃住宅用地成本為普通住宅用地的30%，同時(shí)考慮前者租金定價(jià)為后者的90%，其他假設(shè)條件完全一致，在不考慮項(xiàng)目退出、資金杠桿及企業(yè)所得稅的前提下，租賃住宅用地項(xiàng)目可較普通住宅項(xiàng)目提前10年實(shí)現(xiàn)累計(jì)現(xiàn)金流回正，30年投資IRR回報(bào)率由2.6%提升至8.3%。
事實(shí)上，長租公寓市場在過去這些年之所以能夠蓬勃發(fā)展，除了政策和市場需求的推動(dòng)以外，可觀的投資回報(bào)率也是重要原因之一。根據(jù)仲量聯(lián)行的調(diào)研顯示，大部分投資人對國內(nèi)長租公寓穩(wěn)定回報(bào)率的預(yù)期集中在4.5%-5.5%之間。
不過，隨著保租房供給的提升，以及住房租賃市場競爭的加劇，未來長租公寓的租金、出租率、續(xù)租率等核心經(jīng)營指標(biāo)可能會受到一定影響，繼而影響到項(xiàng)目的投資回報(bào)率。
其實(shí)，早在2021年，投資人對于長租公寓的穩(wěn)定回報(bào)率就曾深表憂慮。仲量聯(lián)行在其研報(bào)中指出，與2018年的調(diào)查問卷相比，投資人對長租公寓投資的整體回報(bào)率預(yù)期有明顯的下降趨勢，對于未來5年的穩(wěn)定回報(bào)率走勢，45%的投資人認(rèn)為會保持平穩(wěn)，39%的投資人認(rèn)為會下降。
03 極致服務(wù)下的“性價(jià)比”
那么，保租房的“狂飆”，是否會影響到長租公寓的未來發(fā)展？中信證券在其研報(bào)中曾經(jīng)指出，保租房雖然名為“保障性”，但其市場化的成分要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于保障性的成分，實(shí)際上是一種各國常見的“租金管控”，且管控程度十分溫和。但恰恰是因?yàn)檫@個(gè)名為“保障”的改革，才是我國租賃房市場發(fā)展的第一驅(qū)動(dòng)因素。
在中信證券看來，對居民支付能力的支持，對承租人權(quán)益的保障，本身就在促成一個(gè)市場發(fā)育更加成熟規(guī)范。政策不再只是強(qiáng)行壓低租金的價(jià)格，而是對租賃行為保護(hù)和租金價(jià)格監(jiān)控并重。
可以看出，保租房是中國住房租賃市場的發(fā)展基石，其不僅承接了價(jià)格敏感型的客群，以價(jià)格優(yōu)勢、政府監(jiān)管為這部分群體的安居樂業(yè)保駕護(hù)航，同時(shí)也對行業(yè)發(fā)展起到了引導(dǎo)作用。對于長租公寓而言，保租房的“狂飆”，可以讓其更加聚焦于那些相對注重生活品質(zhì)的客群，借助產(chǎn)品與服務(wù)的升級，實(shí)現(xiàn)品牌差異化。
就目前的市場現(xiàn)狀而言，長租公寓在產(chǎn)品及服務(wù)的升級上，仍有提升的空間，即可以深挖租戶的“痛點(diǎn)”，構(gòu)筑差異化競爭優(yōu)勢，例如租戶最關(guān)注的區(qū)位和價(jià)格：
·選址方面，緊鄰地鐵站、公交站等交通樞紐幾乎是長租公寓的核心“賣點(diǎn)”，但幾百米到1公里的距離，其實(shí)很“漫長”。租客的核心訴求，并非是離地鐵站近，而是能夠快速到達(dá)。那么，長租公寓運(yùn)營商是否可以為用戶提供“擺渡車”或者類似的便捷服務(wù)？
·價(jià)格方面，很多長租公寓的租金會因淡旺季而上下浮動(dòng)，同時(shí)租客的談判能力也是影響價(jià)格的重要因素，這會讓租客心存芥蒂。那么，長租公寓運(yùn)營商是否可以嘗試讓價(jià)格更加透明，且分檔標(biāo)準(zhǔn)公開統(tǒng)一，減少與租戶間的信息不對稱。
在這里，邁點(diǎn)只是起到拋磚引玉的作用，在實(shí)際經(jīng)營中，還存在更多的可升級的服務(wù)細(xì)節(jié)存在。簡而言之，長租公寓未來的發(fā)展核心，在于為租客提供更多有價(jià)值的服務(wù)，從而與保租房形成優(yōu)勢互補(bǔ)。
不過，與其他行業(yè)構(gòu)筑差異化競爭力旨在實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)不同，長租公寓的競爭力更多應(yīng)該體現(xiàn)在出租率以及續(xù)租率等核心經(jīng)營指標(biāo)上。畢竟，住房租賃牽扯到民生，即使是更加注重產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)的客戶，對于價(jià)格也有一定的敏感性，在這一點(diǎn)上長租公寓運(yùn)營商可以參考京東的做法，即基于極致服務(wù)的性價(jià)比，讓用戶在享受了安全、快捷、安心的購物體驗(yàn)的同時(shí)，價(jià)格也相對合理。
甚至在戰(zhàn)略上，長租公寓運(yùn)營商應(yīng)該效仿零售行業(yè)，借助規(guī)模優(yōu)勢、低利潤率構(gòu)筑競爭壁壘，畢竟，借助公募REITs實(shí)現(xiàn)“不動(dòng)產(chǎn)+金融”的經(jīng)營模式，才是長租公寓的未來，同時(shí)中國住房租賃行業(yè)的機(jī)構(gòu)化率，也依然擁有較大的提升空間。
此外，在保租房“狂飆”的當(dāng)下，運(yùn)營能力、數(shù)智化能力等“軟實(shí)力”的輸出，也是一條頗具成長性的賽道。目前，業(yè)內(nèi)像樂乎、華發(fā)優(yōu)生活等長租公寓運(yùn)營商，均已涉足相關(guān)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了與保租房的優(yōu)勢互補(bǔ)。
04 結(jié)語
當(dāng)下，只是中國住房租賃行業(yè)發(fā)展的一個(gè)階段，保租房的“狂飆”，更多是為長租公寓未來的發(fā)展，奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。未來，保租房更多起到的是“民生兜底”的作用，而長租公寓，則應(yīng)聚焦于產(chǎn)品及服務(wù)的打磨。正如全球知名管理學(xué)大師湯姆·彼得斯所言，顧客是重要的創(chuàng)新來源，長租公寓若想脫穎而出，應(yīng)該解決租客那些真實(shí)的“痛點(diǎn)”，而非“隔靴搔癢”。