界面新聞記者 | 藍(lán)麗琦

2024春節(jié)前夕，幾個重點城市陸續(xù)出臺放松限購政策，度假投資購房熱地海南省也再一次加大放松限購力度。自2月7日起，全省首套住房最低首付款比例從25%調(diào)整為20%。

在2023年，因?？?、三亞兩座文旅大城房價的連續(xù)上漲，海南省的文旅地產(chǎn)受到市場一定關(guān)注。根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的《70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)》，在2023年中，?？诘男路夸N售價格曾實現(xiàn)8連漲，三亞的新房銷售價格則是“兇猛”地實現(xiàn)10連漲。

根據(jù)海南統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)，2023年全省商品房銷售面積899.69萬方，同比上漲39.7%；銷售金額1493.80億元，同比上漲36%；銷售均價16604元/㎡，同比下滑2.62%?？傮w來看，成交量漲、價微跌。這在如今房地產(chǎn)下行的背景下已屬不易。

海南因絕美的海景、冬季氣候溫暖而聞名全國?！昂Ｄ想S處都是東北人”，也成為連接中國南北兩端的熱梗。此外，2018年至2021年“自由貿(mào)易港”的概念火熱，更是吸引了不少來自北方的炒房客。

如今，潮水悄然退去，海南能否承接前幾批買房客的愿景，也仍然是未知數(shù)。

非海南戶籍連續(xù)繳納2年社保即可買房

中國人民銀行海南省分行發(fā)布消息，自2月7日起，對符合當(dāng)?shù)刭彿空邨l件的海南省戶籍居民家庭，貸款購買海南11個市縣的商品住房，首套住房商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例調(diào)整為20%。此前為25%。

而二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為30%，且貸款利率政策下限調(diào)整為，不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點。

此前1月9日，?？诰烷_始出臺新限購政策，被視為打響海南省放松限購第一槍。

?？谛抡?，非海南省戶籍累計繳納5年社保/個稅，可在?？谙拶弲^(qū)購1套房；累計繳納2年社保/個稅，也可在?？诜窍拶弲^(qū)購1套房。此外，還取消了企業(yè)住宅的購買限制；未成年二孩及以上家庭購房可多購1套房。

最主要的是，居民家庭購買的商品住房，在購房合同備案滿2年并取得不動產(chǎn)權(quán)證后可轉(zhuǎn)讓，不限一二手。以往的限制是5年。

隨后引發(fā)了海南多個市縣的跟進(jìn)，萬寧、澄邁、臨高、儋州，還有近幾年大火的陵水。在地理位置上，陵水緊挨著三亞，氣候條件也相近。近幾年也得益于清水灣的大火，陵水房屋身價暴漲。對比來看，陵水的新政對人才吸引的力度空前強(qiáng)大。

2月4日晚，陵水住建局公布新政，重點行業(yè)（參照安居房申報重點行業(yè)）企事業(yè)單位就業(yè)的引進(jìn)人才，與從業(yè)單位簽訂3年以上勞動合同，連續(xù)繳納社保/個稅滿6個月以上，在陵水縣以家庭為單位名下無房、全省范圍內(nèi)房產(chǎn)不超過2套（含）的，可購買1套商品住房。

2018年，海南開啟了歷史上最嚴(yán)的全域限購：省外居民取得本省居住證并且繳納2年個稅后便可落戶，普通落戶只能購買一套海南房產(chǎn)，首付不低于70%。

全域限購政策也在次年獲得成效。2019年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價保持在1.5萬元/平方米左右。

陵水商品房成交均價2.78萬/平為第一，三亞銷售面積漲7成

回顧2023年，盡管省會?？谠阡N售金額和銷售面積上的漲幅并不高，依舊是海南省商品房成交第一。

相比之下，三亞商品房的銷售均價相對下滑13.05%，但是銷售金額同比上漲51.7%，銷售面積大漲74.5%。

而第三大海南房產(chǎn)體量的陵水，則是取代了三亞“最貴海景房”的稱號，銷售均價已經(jīng)達(dá)到2.78萬元/平方米，這還是在微跌1.54%的基礎(chǔ)上。

此外，萬寧商品房的銷售面積同比大漲80.8%，銷售金額直接翻倍。

陵水緊挨著三亞，萬寧又臨近陵水。作為三亞、陵水的“平替”，萬寧也曾因同時擁有海灘、草地的日月灣出圈。萬寧也在參照因沖浪文化出圈的三亞后海村，建設(shè)沖浪“網(wǎng)紅”打卡地。

翻閱相關(guān)的社交平臺內(nèi)容會發(fā)現(xiàn)，海南的房子常被詬病的是流通性。由于海南全域的房子都具有“文旅地產(chǎn)”的屬性，除去省會?？跁薪痈鄤傂璧男枨?，以三亞為代表的南邊城市均以文旅屬性為主。

根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的《70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)》，?？诙址康匿N售價格自2023年4月以來，連續(xù)9個月下跌；三亞二手房則是跌宕起伏，第一季度先下跌后上漲，連續(xù)上漲6個月后，第三季度連續(xù)下跌，第四季度則是先漲后跌收官。

?？?、三亞對應(yīng)不同的購房人群

2023年初，深耕直播行業(yè)的鳴人（化名）在?？谫徣氲诙追?，為三室一廳。

此時距離鳴人一家四口在海南安居已經(jīng)過去六年，由于弟弟需要結(jié)婚安置，全家急切需要一套新的房產(chǎn)，以滿足家庭生活。因此，鳴人全款購入了一套單價1.8萬元/平的三室一廳。

在2017年，鳴人在?？谫徣氲牡谝惶追慨a(chǎn)，單價才剛剛一萬元出頭，如今每月有三千元的房貸要還。而鳴人的對象木木（化名），則是在2021年在?？谫I了一個開間，單價1.6萬元/平。

2019年畢業(yè)即進(jìn)入海南體制系統(tǒng)工作的溫文（化名），包括自己在內(nèi)的周邊圈子，也在2019年到2020年陸續(xù)在?？谫I房。溫文告訴界面新聞，買入的時候已經(jīng)接近?？跇鞘袃r格高點。

與之相對的是，南邊以三亞為代表的旅游城市，有更多老年人、中產(chǎn)階級接盤。作為海南絕對的文旅地標(biāo)，三亞的聞名由來已久。

在三亞后海村開酒吧的蓬蓬（化名），則是在疫情期間就買了當(dāng)?shù)氐拇宸?。蓬蓬告訴界面新聞，由于入手較早，60平米總價是35萬元，屬于宅基地房，價格很便宜，需要自己改造房子。

但隨著后海村出圈后，村房的價格也水漲船高。旅游旺季，村內(nèi)民宿的價格可以達(dá)到數(shù)千元一晚，村民普通自建房租金可以達(dá)到數(shù)百元一晚，但這只是一個主街道僅有1公里的小村子。

對于未來，蓬蓬則沒有購買商品房的打算，但會長期留在三亞管理酒吧。在三亞動輒數(shù)百萬的商品房，更多的潛在購房者還會是來自北方中產(chǎn)以上投資者。