界面新聞?dòng)浾?| 馮雨晨
光大嘉寶(600622.SH)預(yù)計(jì)2023年虧損20億元左右,同比盈轉(zhuǎn)虧。而截至1月25日,光大嘉寶總市值42億元,去年預(yù)虧額接近市值的一半。
在2023年前三季度,光大嘉寶虧損額還尚為5.29億元。據(jù)光大嘉寶1月24日晚間公告,虧損原因來(lái)自多方面。
一方面,如光大嘉寶2023年半年度虧損時(shí)解釋,由于其在管基金項(xiàng)目加大了非持有型可售公寓的去化力度,以及部分寫字樓類項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值下降,導(dǎo)致光大嘉寶2023年投資虧損;同時(shí),公司并表的基金項(xiàng)目尚處于培育期,較大的財(cái)務(wù)費(fèi)用和折舊帶來(lái)虧損;由于公司轉(zhuǎn)型發(fā)展需要,住宅開發(fā)板塊業(yè)務(wù)已多年未有新增項(xiàng)目,存量項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)同比降幅較大。
另一方面,光大嘉寶在業(yè)績(jī)預(yù)告中提到,由于收購(gòu)的公司光大安石(北京)房地產(chǎn)投資顧問有限公司(簡(jiǎn)稱“光大安石”)在管項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況不及預(yù)期,以及“大資管”業(yè)務(wù)尚處于培育階段等原因,公司收購(gòu)光大安石51%股權(quán)所產(chǎn)生的商譽(yù)面臨減值壓力,本年將計(jì)提商譽(yù)減值損失。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,截至2023年第三季度末,光大嘉寶商譽(yù)余額12.64億元,主要為受讓光大安石51%股權(quán)形成。
不過,巨額虧損并沒影響光大嘉寶二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn),在1月24日漲幅9.91%的基礎(chǔ)上,1月25日,光大嘉寶開盤后迅速?zèng)_至漲停。上漲原因或在于光大嘉寶作為房地產(chǎn)股和上海本地股,接連受政策性利好影響。
消息面上,近日,中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《浦東新區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案(2023—2027年)》(下稱“方案”),該方案提出23條改革舉措,將在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革上賦予浦東新區(qū)更大自主權(quán)。
1月24日,中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》,明確2024年底前,對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上,除發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求、置換建設(shè)購(gòu)置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外,還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團(tuán)控股公司(含并表子公司)存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券。
資料顯示,光大嘉寶位于上海市嘉定區(qū),主要從事不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。從2021年和2022年?duì)I收情況來(lái)看,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是其主要營(yíng)收來(lái)源,期間實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為34.08億元和49.01億元,分別占當(dāng)年?duì)I業(yè)總收入的83.24%和87.99%。
近年來(lái),光大嘉寶轉(zhuǎn)型大力發(fā)展資管和不動(dòng)產(chǎn)投資,這也讓其房地產(chǎn)開發(fā)板塊連續(xù)多年無(wú)新增項(xiàng)目和房地產(chǎn)儲(chǔ)備。
2023年三季報(bào)顯示,光大嘉寶僅有“夢(mèng)之春”和“夢(mèng)之悅”2個(gè)項(xiàng)目,“夢(mèng)之春”項(xiàng)目所占權(quán)益比例還僅為39%,這或意味著光大嘉寶房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上的總體可結(jié)轉(zhuǎn)的收入金額將逐步下降。
轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)和老主心骨業(yè)務(wù)銜接時(shí)期的頹勢(shì)反映為光大嘉寶2019年以來(lái)凈利潤(rùn)的持續(xù)下滑。2022年,光大嘉寶業(yè)績(jī)下滑明顯,自2007年以來(lái)首次盈利不足億元,該公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5800.29萬(wàn)元,同比大減84.12%。
業(yè)績(jī)不佳的2023年,光大嘉寶數(shù)次將間接控股股東的全資子公司光大控股(江蘇)投資有限公司((簡(jiǎn)稱“光控江蘇”)對(duì)公司提供的財(cái)務(wù)資助進(jìn)行展期。目前,光大嘉寶尚對(duì)光控江蘇有9.5億元財(cái)務(wù)資助借款本金未歸還。
就在1月,光大嘉寶再度公告,在不超過9.5億元的范圍內(nèi)就尚未歸還光控江蘇的借款本金進(jìn)行展期,展期期限為9個(gè)月,即展期至2024年10月8日,展期期間的年利率為6%。同時(shí),光大嘉寶將以公司所持有的珠海安石宜達(dá)企業(yè)管理中心(有限合伙)(簡(jiǎn)稱“珠海安石宜達(dá)”)13億份有限合伙企業(yè)份額(對(duì)應(yīng)實(shí)繳出資為13億元),為上述財(cái)務(wù)資助向光控江蘇提供質(zhì)押擔(dān)保。