文｜睿思網(wǎng)

在11月結(jié)束年內(nèi)所有債務(wù)兌付的金地，并沒(méi)有因此而放松。此后，金地一直為新一輪的募資計(jì)劃而不停奔波。

12月22日消息，金地正有意將北京金地中心作為抵押，申請(qǐng)一筆經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，規(guī)模達(dá)70億元人民幣。

該筆經(jīng)營(yíng)貸為銀團(tuán)貸款，由招商銀行牽頭，其他參團(tuán)銀行包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行。此外，金地集團(tuán)還以物業(yè)管理公司金地智慧服務(wù)集團(tuán)的股權(quán)向銀團(tuán)申請(qǐng)質(zhì)押融資。

此筆貸款若順利落地，將大幅緩解金地的債務(wù)壓力。

70億貸款暫解渴

在大概一周前以及更早些時(shí)候，市場(chǎng)上就已流傳著相關(guān)風(fēng)聲。彼時(shí)，媒體援引知情人士透露，金地正考慮通過(guò)銀團(tuán)貸款，或直接出售北京金地中心以籌集約50億元人民幣資金，作為牽頭行的招商銀行總部正在對(duì)貸款申請(qǐng)進(jìn)行評(píng)估。

知情人士更稱(chēng)，招行預(yù)計(jì)最早將于一周后，也就是本周內(nèi)，決定貸款規(guī)模和是否批準(zhǔn)貸款申請(qǐng)。

從時(shí)間點(diǎn)及信息面來(lái)看，金地該筆70億元的籌資料已板上釘釘。而貸款金額從最初的50億元上漲到70億元，一方面顯示出金融機(jī)構(gòu)對(duì)金地的支持，另一方面也側(cè)面反映了金地的資金壓力。

市場(chǎng)指出，即將在2024年前四個(gè)月到期的百億債務(wù)，以及持續(xù)低迷的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，令金地資金壓力倍增，也是其不得不拿出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)籌資的主要原因。

據(jù)信達(dá)證券早前披露數(shù)據(jù)，2024年金地境內(nèi)債到期的本息約180.8億元，境外債到期本息約5.04億元

具體來(lái)看，2024年，金地將有8筆境內(nèi)債券到期，總到期規(guī)模為121億元，其中一季度到期的債券共4只，總規(guī)模約60億元。另外，2025年及2026年各有3只債券到期，總規(guī)模分別為52億元及49.95億元。

一直以來(lái)，金地努力保持公開(kāi)債務(wù)市場(chǎng)不違約，自2022年至今，金地已累計(jì)兌付境內(nèi)外債券本息超330億元。但與此同時(shí)，金地的現(xiàn)金流也在快速惡化。

截至三季度末，金地的貨幣現(xiàn)金降為338.5億，較年中時(shí)少了122億，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債408億，短債比小于1，貨幣現(xiàn)金覆蓋不了短期債務(wù)。

此外，由于債券及銀行端融資收縮，并超過(guò)經(jīng)營(yíng)回款，前9月，金地的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-7.45億元，去年同期則為119.7億元。這也導(dǎo)致2023年母公司層面的貨幣資金由年中的160億元降至三季末的72億元，直接少了將近90億。

因此，2024年也將成為決定金地命運(yùn)的關(guān)鍵時(shí)刻。

銷(xiāo)售不振仍需多方籌資

為了解決債務(wù)問(wèn)題，早在9月，金地就曾披露，正與二股東福田投控商討，福田投控根據(jù)區(qū)域發(fā)展的需要研究為公司在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的公司債券或中期票據(jù)提供擔(dān)保等增信措施。然而遲遲未見(jiàn)有落地計(jì)劃。

融資不暢，金地唯有依賴(lài)銷(xiāo)售回款來(lái)補(bǔ)充流動(dòng)性。按照金地此前披露的推售計(jì)劃，11-12月，金地將推出數(shù)個(gè)位于核心一二線城市的項(xiàng)目，新推可售貨值超過(guò)200億元。

其中，僅11月開(kāi)盤(pán)的東莞青云境，首批供貨超17億元，上海金地嘉峯匯、金地嘉境預(yù)計(jì)在年底加推，新貨貨值達(dá)50億元。

從銷(xiāo)售情況來(lái)看，核心城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推售，確實(shí)有益于當(dāng)前銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提振，但仍難以扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)下滑的尷尬局面。

數(shù)據(jù)顯示，今年11月，金地實(shí)現(xiàn)簽約面積65.4萬(wàn)平方米，同比下降27.5%；實(shí)現(xiàn)簽約金額102億元，同比下降43.38%。1-11月，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積808.5萬(wàn)平方米，同比下降10.5%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1431.3億元，同比下降28.93%。

這亦將進(jìn)一步壓縮金地的收入及利潤(rùn)空間。截至今年前三季度，金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入522.95億元，同比下降1.47%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5801.61萬(wàn)元，同比下降98.27%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)-7599.31萬(wàn)元，同比下降102.44%。

資金壓力正一步步逼近，金地也曾考慮過(guò)其它辦法，比如出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。較早前市場(chǎng)就傳言，金地正在為旗下資產(chǎn)尋求買(mǎi)家。

其中，在11月，市場(chǎng)就有消息稱(chēng)，金地集團(tuán)正有意將深圳環(huán)灣城項(xiàng)目的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓予福田控投，該筆交易對(duì)價(jià)或?yàn)?0-50億元，銷(xiāo)售收入將主要用于償還到期債務(wù)。然而，同樣沒(méi)有了下文。

所幸的是，焦慮中的金地，等來(lái)了“救命的稻草”。近期，監(jiān)管部門(mén)頻頻釋放出幫助房企挺過(guò)難關(guān)的信號(hào)，“要引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求?！北欢喾峒?。

無(wú)法判斷兩者是否相關(guān)，但本次70億銀團(tuán)貸款，正是在利好背景下發(fā)生。金地能否從此打個(gè)翻身仗？