文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞

歷時(shí)17個(gè)月，世茂集團(tuán)的境外債務(wù)重組迎來(lái)進(jìn)展。

12月7日晚間，世茂集團(tuán)（00813.HK）公布前11個(gè)月?tīng)I(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)及境外債務(wù)重組進(jìn)展。

根據(jù)公告，截至6月30日，世茂集團(tuán)的境外計(jì)息債務(wù)約140億美元，境內(nèi)計(jì)息債務(wù)約250億美元，應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)約30億美元，總權(quán)益約90億美元，包括非控制性權(quán)益約60億美元。由此計(jì)算，世茂集團(tuán)的有息負(fù)債總規(guī)模達(dá)到約510億美元。

其中，境外債務(wù)包括約70億美元的優(yōu)先票據(jù)、約30億美元的銀團(tuán)貸款、約20億美元的雙邊貸款、約20億美元的抵押項(xiàng)目貸款。

世茂稱，過(guò)往數(shù)月集團(tuán)一直在積極推進(jìn)境外債務(wù)的擬議重組工作。此次的境外債務(wù)重組方案涉及本金總額約117億美元，包括發(fā)行新的債務(wù)工具、債轉(zhuǎn)股、向債權(quán)人支付同意費(fèi)等，主要包括以下三個(gè)舉措。

一是將部分現(xiàn)有債務(wù)交換為以公司主要境外資產(chǎn)組成的抵押品組合，作擔(dān)保的新債務(wù)工具，到期日為自重組生效之日起計(jì)不超過(guò)9年。

二是以較現(xiàn)有債務(wù)本金金額折讓的價(jià)格，將部分現(xiàn)有債務(wù)交換為有上限金額的新優(yōu)先擔(dān)保債務(wù)工具，該新優(yōu)先擔(dān)保債務(wù)工具將享有類似其他新債務(wù)工具抵押品組合的優(yōu)先順位擔(dān)保。新優(yōu)先擔(dān)保債務(wù)工具將較其他新債務(wù)工具優(yōu)先償還。

三是將部分現(xiàn)有債務(wù)交換為本公司的股票掛鉤工具，全部轉(zhuǎn)換后，將轉(zhuǎn)換為公司較大比例的普通股份。

世茂稱，該債務(wù)重組方案將實(shí)現(xiàn)減少負(fù)債約60-70億美元，優(yōu)化公司的財(cái)務(wù)實(shí)力及業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)。

目前這僅是世茂提出的初步方案，還未與各類債權(quán)人訂立最終協(xié)議。

從公司經(jīng)營(yíng)層面來(lái)看，世茂當(dāng)前的整體流動(dòng)資金仍然受限。

根據(jù)公告披露，截至10月31日，世茂的現(xiàn)金結(jié)余合計(jì)約220億元人民幣，包括世茂集團(tuán)持有的現(xiàn)金約為10億元人民幣，上市附屬公司等持有的現(xiàn)金約40億元人民幣，以及受預(yù)售及其他監(jiān)管安排限制的現(xiàn)金約170億元，其中大部分現(xiàn)金存放于項(xiàng)目層面的監(jiān)控賬戶。

基于對(duì)市場(chǎng)環(huán)境及自身運(yùn)營(yíng)情況的判斷，世茂預(yù)測(cè)未來(lái)還將產(chǎn)生一定的現(xiàn)金流。在2023年-2033年間，世茂預(yù)計(jì)能產(chǎn)生的累計(jì)無(wú)杠桿營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流總額約為2000億元人民幣-2500億元人民幣，其中酒店及其他商業(yè)運(yùn)營(yíng)將貢獻(xiàn)約60億元-100億元。

對(duì)于境外債務(wù)的償還路徑，世茂稱境外資產(chǎn)有可能供其用于償還經(jīng)重組后境外債，而大部分將依靠境內(nèi)業(yè)務(wù)。

截至6月30日，世茂擁有的物業(yè)及設(shè)備的未經(jīng)審核賬面值約為人民幣170億元，投資物業(yè)的未經(jīng)審核賬面值約為660億元人民幣。

在2021年暴發(fā)債務(wù)危機(jī)后，世茂先后多次出售轉(zhuǎn)讓旗下的資產(chǎn)，用于資金回血。如出售上海外灘茂悅大酒店，轉(zhuǎn)讓北京分鐘寺地塊股權(quán)給華潤(rùn)置地，今年出售上海外灘茂悅東側(cè)地塊、賣掉廣州亞運(yùn)村的股權(quán)等。

除了推進(jìn)境外債務(wù)整體重組，世茂集團(tuán)的部分境內(nèi)債也在今年成功展期，總計(jì)金額達(dá)189億元。

但在整體營(yíng)收以及銷售方面，世茂的表現(xiàn)仍然不佳，面臨著不小的壓力。

公告披露，世茂今年前11個(gè)月合約銷售總額約400.1億元人民幣，比去年同期的794.9億元下降近五成，累計(jì)合約銷售總面積約274.6萬(wàn)平米，平均銷售單價(jià)為14573元/平米。

今年11月，世茂的合約銷售額約24.3億元，較去年同期65億元減少30.7億元，跌幅47.2%。

世茂此前補(bǔ)發(fā)的財(cái)報(bào)顯示，公司今年上半年?duì)I業(yè)收入約為304億元，股東應(yīng)占核心業(yè)務(wù)虧損為73.25億元，毛利31.24億元。負(fù)債方面，上半年公司凈負(fù)債比率為372.5%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為85.8%，現(xiàn)金短債比為0.03。

在保交付方面，截至6月30日，世茂在建面積約3300萬(wàn)平方米，當(dāng)期竣工面積約370萬(wàn)平方米，上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)約3.2萬(wàn)套房源的交付。

近期出險(xiǎn)房企在境外債重組方面有明顯進(jìn)展，融創(chuàng)、奧園的境外債務(wù)重組方案都順利通過(guò)。

如果世茂也能在接下來(lái)的時(shí)間完成境外債重組，將在一定程度上緩解公司的資金壓力，但世茂還需通過(guò)保交付、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)處置等方面多管齊下，提升自身造血能力，化險(xiǎn)之路仍然漫長(zhǎng)。