界面新聞記者 | 王妤涵

在起拍價超過104億元的深圳世茂深港國際中心二度流拍后，深圳近期還有大體量商業(yè)資產(chǎn)被擺上拍賣架。

近日，中國華融掛牌超82億債權(quán)資產(chǎn)進行拍賣，深圳老牌房企皇庭集團在深圳的多項資產(chǎn)被作為抵押、質(zhì)押物。

據(jù)京東拍賣頁面顯示，中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司及相關(guān)主體，擬對擁有的深圳市皇庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、深圳市皇庭天璽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、深圳市皇庭城市廣場開發(fā)有限公司債權(quán)資產(chǎn)在京東拍賣網(wǎng)站上進行公開掛牌處置。

所涉及資產(chǎn)主要分布在深圳，債權(quán)總額高達82.22億元，其中，債權(quán)本金約73.12億元，債權(quán)利息約9.1億元，基準日為2022年12月21日。

本次拍賣目前吸引了4771次圍觀，但截至發(fā)稿，意向報名人為零。

上述所涉被拍賣債權(quán)資產(chǎn)的三家公司中，深圳市皇庭天璽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為此次拍賣的主債務(wù)人，另外兩家公司為共同債務(wù)人。

此次交易由上海世茂建設(shè)有限公司、深圳市皇庭集團有限公司董事長鄭康豪提供連帶責任保證擔保，世茂集團控股有限公司承諾差額補足。

據(jù)了解，此次拍賣債權(quán)所對應(yīng)的抵質(zhì)押物主要是深圳皇庭天璽房地產(chǎn)公司、深圳皇庭城市廣場公司、深圳皇庭房地產(chǎn)開發(fā)公司的100%股權(quán)。

具體資產(chǎn)是深圳皇庭大廈的158套辦公用房，共25層，建筑面積合計52523.49平方米。該項目是深圳福田區(qū)的一棟在運營寫字樓。

另外，這三家公司旗下資產(chǎn)還涉及到深圳的三個舊改項目。深圳市皇庭天璽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為深圳龍華區(qū)龍華街道清湖片區(qū)城市更新項目的申報主體，深圳皇庭城市廣場公司為寶安區(qū)新安街道公路局西側(cè)片區(qū)城市更新項目的申報主體，福田區(qū)的下梅林城市更新項目也在深圳皇庭房地產(chǎn)公司名下的核心資產(chǎn)之中。

查詢天眼查App發(fā)現(xiàn)，這三家房地產(chǎn)公司均為中國華融成員，同時穿透股權(quán)后發(fā)現(xiàn)，三家公司的背后股東也有中植系和世茂集團的身影。

以共同債務(wù)人深圳皇庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，該公司的法定代表人為現(xiàn)皇庭國際董事長鄭康豪，實際控股人為寧波梅山保稅港區(qū)財達投資中心（有限合伙），執(zhí)行事務(wù)合伙人為華融資本管理有限公司，持股比例達到67.09%。

另外的主要股東深圳市榮晟善居實業(yè)有限公司持股比例31.91%。該公司的股權(quán)構(gòu)成中，世茂旗下的南京世茂新發(fā)展與中植創(chuàng)信投資有限公司的企業(yè)，持股比例各占50%。

從本次拍賣的資產(chǎn)構(gòu)成看，主要是位于深圳的辦公物業(yè)以及在推進中的舊改項目，能否通過拍賣找到接盤人，在目前的市場環(huán)境下并不樂觀。

業(yè)內(nèi)人士認為，除了對接手人的資金實力是一大考驗外，也要考慮到當前房地產(chǎn)資金狀況、大環(huán)境以及此類項目的投資前景和債權(quán)的風險與收益情況等因素。

目前，深圳商辦寫字樓市場表現(xiàn)較為低迷。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，截至今年三季度末，深圳甲級寫字樓空置率高達28.3%，為四個一線城市之首，遠高于同期北京的19.5%、上海的19.1%和廣州的20.9%。

與此同時，寫字樓的租金也下滑至12年前。今年三季度深圳甲級寫字樓的平均租金已降至每平方米每月168.9元，租金指數(shù)環(huán)比下降3.1%、同比下降5.1%，環(huán)同比降幅分別擴大2.0及2.2個百分點。

接下來，深圳還有大量的新增寫字樓公園。據(jù)統(tǒng)計，2023-2026年，深圳每年商辦的供應(yīng)量仍在150萬平方米左右。如果空置率持續(xù)上升，再加上供大于求的背景，也會影響接盤方的預(yù)期收益率。

目前深圳市場上，同樣大體量的商辦類資產(chǎn)被拍賣的典型案例還有深圳世茂深港國際中心。11月16日，該項目在降價26億后的二次拍賣中再度流拍。雖然最新的拍賣底價較評估價已經(jīng)打了6.4折，但總價仍高達104.35億元。

在當前的市場環(huán)境下，這類起拍價高、難以去化的商辦資產(chǎn)，很難找到合適的買家。