界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
融創(chuàng)的境外債重組迎來(lái)關(guān)鍵一步。
11月20日晚間，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告宣布境外債務(wù)重組各項(xiàng)條件已獲滿足，當(dāng)日起正式生效。
按照融創(chuàng)此前公布的境外債重組方案，其重組規(guī)模總計(jì)約百億美元，這些債務(wù)將根據(jù)債權(quán)人選擇，置換為6筆新上市的美元票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券，及物業(yè)公司融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)，分別對(duì)價(jià)57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元。
這些新發(fā)行票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券等3種產(chǎn)品預(yù)期11月21日在新交所上市。融創(chuàng)服務(wù)的置換股份已轉(zhuǎn)讓至計(jì)劃債權(quán)人。
對(duì)融創(chuàng)而言，此次境外債重組方案的實(shí)施，可以削減約45億美元境外債，這占到其境外公開(kāi)市場(chǎng)總債務(wù)規(guī)模的45%左右，能減少公司的債務(wù)規(guī)模，同時(shí)也為公司提供了2-3年的境外債務(wù)緩沖期。
在完成境外債重組之前，融創(chuàng)已于今年1月先行完成了總額約154億元的境內(nèi)債重組，整體展期3-5年。
此次境外債重組的落地，意味著融創(chuàng)成為第一家完成境內(nèi)、境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企。整個(gè)重組過(guò)程歷時(shí)18個(gè)月，整體化解債務(wù)約900億元。
但化解債務(wù)、減緩風(fēng)險(xiǎn)只是第一步，目前融創(chuàng)的股價(jià)、債券價(jià)格均處于歷史低位，同時(shí)銷(xiāo)售端也并未好轉(zhuǎn)，仍面臨下滑壓力。未來(lái)2-3年內(nèi)，只是暫緩了剛性還債壓力，讓公司恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)獲得了喘息之機(jī)，其風(fēng)險(xiǎn)并未完全解除。
短期內(nèi)“減負(fù)”后，融創(chuàng)接下來(lái)重要的工作是抓住化解債務(wù)的窗口期更好地保交付、保運(yùn)營(yíng)。
首先在銷(xiāo)售端，雖然今年下半年以來(lái)各地出臺(tái)了一系列樓市支持政策，但市場(chǎng)在短暫回暖后，仍處于觸底階段。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1—10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%；其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。
今年1—10月份，商品房整體銷(xiāo)售面積92579萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降6.8%。商品房銷(xiāo)售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷(xiāo)售額下降3.7%。
受困于地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售整體下滑，融創(chuàng)也不例外。據(jù)融創(chuàng)發(fā)布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，今年10月份實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額47.6億元，同比減少48.8%，合同銷(xiāo)售面積約32.5萬(wàn)平方米。
今年前10月，融創(chuàng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約757.8億元，同比減少50.49%；累計(jì)合同銷(xiāo)售面積約540.3萬(wàn)平方米。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)今年前10月的全口徑銷(xiāo)售額下滑至全國(guó)房企第17位。
相比其他一些出險(xiǎn)房企，融創(chuàng)目前在一線城市核心地段還有不少項(xiàng)目。如位于上海的董家渡、黃埔亞龍兩個(gè)新項(xiàng)目入市，在北京的融創(chuàng)壹號(hào)院、上海未來(lái)金融城還有加推，這幾個(gè)項(xiàng)目正常銷(xiāo)售后，對(duì)融創(chuàng)銷(xiāo)售恢復(fù)會(huì)有助力。
銷(xiāo)售面臨下滑壓力后，融創(chuàng)接下來(lái)要竭力緩解這一頹勢(shì)，畢竟后續(xù)的正常運(yùn)營(yíng)和兩三年后到期的債務(wù)，依然需要銷(xiāo)售端回暖的現(xiàn)金流去應(yīng)對(duì)，同時(shí)也要減少虧損情況。
據(jù)融創(chuàng)的2023年半年報(bào)顯示，今年上半年毛虧約為30.8億元，虧損同比減少約49.2%；公司擁有人應(yīng)占虧損約為153.7億元， 虧損同比減少約18.1%；核心凈虧損約為91.4億元，虧損同比減少約17.4%。
截至今年6月30日，融創(chuàng)中國(guó)手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約72.91億元。現(xiàn)金流處于持續(xù)減少狀態(tài)。
在融資端，融創(chuàng)雖然已完成了境內(nèi)外債務(wù)的整體重組，但作為出險(xiǎn)房企，想要恢復(fù)公開(kāi)市場(chǎng)的正常融資，還需要更多時(shí)間。這意味著，接下里的現(xiàn)金流狀況依然會(huì)緊張。
目前融創(chuàng)的重點(diǎn)放在保交樓層面。只有順利推進(jìn)保交樓工作，才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工進(jìn)度加快，防范逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，也能一定程度上提高購(gòu)房者信心。
在保交付過(guò)程中，融創(chuàng)也得到了一些地方政府和金融機(jī)構(gòu)的支持，目前第一批次及第二批次保交樓紓困基金落地約190億元，這給了融創(chuàng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)、完成保交付足夠的支持。
2022年，融創(chuàng)完成超18萬(wàn)戶(hù)住宅交付，今年前10月，交付量為20.5萬(wàn)戶(hù)。
在保交付方面，融創(chuàng)今年的目標(biāo)是完成30萬(wàn)套的交付量。這意味著，最后兩個(gè)月還需要完成近10萬(wàn)套的交付，這對(duì)融創(chuàng)來(lái)說(shuō)挑戰(zhàn)也不小。
完成境內(nèi)外整體債務(wù)重組后，一定程度上可以讓融創(chuàng)將有限的現(xiàn)金資源投入到保交付工作，希望兌現(xiàn)今年的整體交付任務(wù)。