界面新聞記者 | 楊冰柯

融創(chuàng)的境外債重組迎來關鍵一步。

11月20日晚間，融創(chuàng)中國發(fā)布公告宣布境外債務重組各項條件已獲滿足，當日起正式生效。

按照融創(chuàng)此前公布的境外債重組方案，其重組規(guī)模總計約百億美元，這些債務將根據(jù)債權(quán)人選擇，置換為6筆新上市的美元票據(jù)、強制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券，及物業(yè)公司融創(chuàng)服務股權(quán)，分別對價57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元。

這些新發(fā)行票據(jù)、強制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券等3種產(chǎn)品預期11月21日在新交所上市。融創(chuàng)服務的置換股份已轉(zhuǎn)讓至計劃債權(quán)人。

對融創(chuàng)而言，此次境外債重組方案的實施，可以削減約45億美元境外債，這占到其境外公開市場總債務規(guī)模的45%左右，能減少公司的債務規(guī)模，同時也為公司提供了2-3年的境外債務緩沖期。

在完成境外債重組之前，融創(chuàng)已于今年1月先行完成了總額約154億元的境內(nèi)債重組，整體展期3-5年。

此次境外債重組的落地，意味著融創(chuàng)成為第一家完成境內(nèi)、境內(nèi)外債務重組所有流程的大型房企。整個重組過程歷時18個月，整體化解債務約900億元。

但化解債務、減緩風險只是第一步，目前融創(chuàng)的股價、債券價格均處于歷史低位，同時銷售端也并未好轉(zhuǎn)，仍面臨下滑壓力。未來2-3年內(nèi)，只是暫緩了剛性還債壓力，讓公司恢復正常運營獲得了喘息之機，其風險并未完全解除。

短期內(nèi)“減負”后，融創(chuàng)接下來重要的工作是抓住化解債務的窗口期更好地保交付、保運營。

首先在銷售端，雖然今年下半年以來各地出臺了一系列樓市支持政策，但市場在短暫回暖后，仍處于觸底階段。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%；其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。

今年1—10月份，商品房整體銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。

受困于地產(chǎn)行業(yè)銷售整體下滑，融創(chuàng)也不例外。據(jù)融創(chuàng)發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年10月份實現(xiàn)合同銷售金額47.6億元，同比減少48.8%，合同銷售面積約32.5萬平方米。

今年前10月，融創(chuàng)累計實現(xiàn)銷售金額約757.8億元，同比減少50.49%；累計合同銷售面積約540.3萬平方米。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)今年前10月的全口徑銷售額下滑至全國房企第17位。

相比其他一些出險房企，融創(chuàng)目前在一線城市核心地段還有不少項目。如位于上海的董家渡、黃埔亞龍兩個新項目入市，在北京的融創(chuàng)壹號院、上海未來金融城還有加推，這幾個項目正常銷售后，對融創(chuàng)銷售恢復會有助力。

銷售面臨下滑壓力后，融創(chuàng)接下來要竭力緩解這一頹勢，畢竟后續(xù)的正常運營和兩三年后到期的債務，依然需要銷售端回暖的現(xiàn)金流去應對，同時也要減少虧損情況。

據(jù)融創(chuàng)的2023年半年報顯示，今年上半年毛虧約為30.8億元，虧損同比減少約49.2%；公司擁有人應占虧損約為153.7億元， 虧損同比減少約18.1%；核心凈虧損約為91.4億元，虧損同比減少約17.4%。

截至今年6月30日，融創(chuàng)中國手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約72.91億元?，F(xiàn)金流處于持續(xù)減少狀態(tài)。

在融資端，融創(chuàng)雖然已完成了境內(nèi)外債務的整體重組，但作為出險房企，想要恢復公開市場的正常融資，還需要更多時間。這意味著，接下里的現(xiàn)金流狀況依然會緊張。

目前融創(chuàng)的重點放在保交樓層面。只有順利推進保交樓工作，才能帶動房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工進度加快，防范逾期交付風險，也能一定程度上提高購房者信心。

在保交付過程中，融創(chuàng)也得到了一些地方政府和金融機構(gòu)的支持，目前第一批次及第二批次保交樓紓困基金落地約190億元，這給了融創(chuàng)復工復產(chǎn)、完成保交付足夠的支持。 

2022年，融創(chuàng)完成超18萬戶住宅交付，今年前10月，交付量為20.5萬戶。

在保交付方面，融創(chuàng)今年的目標是完成30萬套的交付量。這意味著，最后兩個月還需要完成近10萬套的交付，這對融創(chuàng)來說挑戰(zhàn)也不小。

完成境內(nèi)外整體債務重組后，一定程度上可以讓融創(chuàng)將有限的現(xiàn)金資源投入到保交付工作，希望兌現(xiàn)今年的整體交付任務。