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7年來首次,深圳新掛宅地未設(shè)置商品房入市限價

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7年來首次,深圳新掛宅地未設(shè)置商品房入市限價

“通過土地市場的情緒修復(fù),也可以帶動下游的商品房市場?!?/p>

圖片來源:圖蟲創(chuàng)意

界面新聞記者 | 王妤涵

深圳樓市自2016年開始執(zhí)行新房限價政策后,第一次出現(xiàn)了重大變化。

11月16日,深圳公共資源交易平臺掛出了兩宗宅地,分別在龍華、坪山兩區(qū),地塊起拍總價為8.73億元,土地面積共14397.64平方米,預(yù)計將于12月15日成交出讓。

值得關(guān)注的是,本批次掛牌的兩宗地塊均采用的“單限單競+搖號”方式出讓,即限地價、競地價,達(dá)到最高限制地價后通過搖號方式確定競得人。

而近幾年,深圳一直在土拍環(huán)節(jié)對商品房有最高限售價,即在限地價基礎(chǔ)上,還有限普通商品房銷售價格,或再加上限政策性住房面積的約束條件,以“雙限雙競+搖號”或“三限雙競+搖號”的方式出讓。

截圖來源:深圳公共資源交易中心門戶網(wǎng)站

對于此次新掛宅地競價方式的改變,廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,一方面,給出地價的最高限制,但沒有提限制房價,達(dá)到地價上限后直接搖號,對開發(fā)商來說,就能直觀地計算出利潤空間,顯然這是在給市場讓利、休養(yǎng)生息,提振市場拿地的積極性。

另一方面,通過土地市場的情緒修復(fù),也可以帶動下游的商品房市場。

從深圳最新的掛出的兩宗地塊看,出讓規(guī)則中沒有明確提到銷售限價,只提到“出讓宗地的商品住房銷售價格,請意向競買人徑詢深圳市住房和建設(shè)局”。

對于是否將取消商品房銷售限價,據(jù)深圳商報報道,深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設(shè)局表示,網(wǎng)傳“深圳取消商品住房銷售限價”為不實消息。深圳堅決落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的工作目標(biāo),更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

受樓市下行影響,目前國內(nèi)的土地市場熱度處于低位。據(jù)CRIC統(tǒng)計,今年前三季度59個樣本市(縣)中,預(yù)出讓地塊總面積為6207萬平方米,實際供應(yīng)4327萬平方米,平均預(yù)供地完成率68%今年前10月全國出讓金28629億元,較2022年同期下滑26%,較2021年同期下滑48%。

單從深圳來看,據(jù)中指研究院統(tǒng)計,今年1-10月深圳土地出讓金規(guī)模為404億元,同比下滑45%,跌幅明顯高于全國水平。因此,此次調(diào)整出讓規(guī)則,主要的意圖就在于提振土地市場。

自今年9月底,自然資源部給各省市下發(fā)布關(guān)于建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0等限制的文件后,10月以來,全國22個執(zhí)行“土地出讓兩集中”規(guī)則的城市中,已有成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙等16個城市落實“取消土地最高限價”政策。

另外,在近期發(fā)布的規(guī)劃建設(shè)保障性住房的14號文中也提出,推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式,讓商品住房回歸商品屬性,滿足改善性住房需求,促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

據(jù)李宇嘉預(yù)測,政策實施后對后期開發(fā)商拿地的積極性會提振,對后續(xù)賣地也會產(chǎn)生積極效果。但明顯見效需要時間,目前市場情緒仍比較低迷,新房、二手房價格繼續(xù)下降,二手房掛牌、新房批售都在高位,需要市場消化到一定程度,有了觸底的跡象,供地新政的效果將會顯現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化,土拍市場的形勢能否好轉(zhuǎn),關(guān)鍵還是在于市場銷售面的回暖情況。

從深圳市場表現(xiàn)來看,并不樂觀。據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測,10月深圳一手商品住宅成交2654套,環(huán)比上升27.8%,同比下跌20.3%;成交面積261130.82平方米,環(huán)比上升24.8%,同比下跌21.3%。

新房成交數(shù)據(jù)10月小幅回升,結(jié)束了89月的“兩連降”局面,但整體規(guī)模依舊處較低水平市場情緒仍比較低迷。

二手房市場上,深圳二手房的在售量仍然居高不下,據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至10月30日,深圳共有58179套有效二手房源在售,比上周增加了235套,掛盤量有所增長。

但價格卻在持續(xù)下跌,樂有家研究中心此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,10月1日-26日樂有家門店成交的二手房源中,已經(jīng)有超七成是低于參考價出售的。

而位于福田皇崗、龍崗坂田、羅湖蔡屋圍、龍華民治等地區(qū)的二手房均價已從去年的8-9萬元/平方米下降至目前的5-7萬元/平方米。

從全國范圍來看,國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,10月全國70城二手房價指數(shù)環(huán)比下跌0.6%,連續(xù)5個月環(huán)比下跌,跌幅連續(xù)3個月持平后再次擴大,二手房普遍面臨下跌的壓力。

四個一線城市新房價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%,其中,深圳環(huán)比下降0.5%,北京和廣州分別下降了0.4%、0.7%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示,目前市場二手房普遍面臨下跌的壓力,從各地反饋的情況看,二手房價格下降,既有掛牌增加帶來的供應(yīng)壓力原因,也有房東降價幅度增大的原因。破解此類問題,建議要從全面放松限購、鼓勵中小戶型加快交易等角度進行,從而逐漸促進各城市二手房價格的企穩(wěn)。

如果二手房盤活了,居民家庭就有收入,就有能力換購新房,也有能力促進房企新房去庫存,也進一步可以改善房企的資金狀況和解決債務(wù)問題。

未經(jīng)正式授權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載本文,侵權(quán)必究。

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7年來首次,深圳新掛宅地未設(shè)置商品房入市限價

“通過土地市場的情緒修復(fù),也可以帶動下游的商品房市場。”

圖片來源:圖蟲創(chuàng)意

界面新聞記者 | 王妤涵

深圳樓市自2016年開始執(zhí)行新房限價政策后,第一次出現(xiàn)了重大變化。

11月16日,深圳公共資源交易平臺掛出了兩宗宅地,分別在龍華、坪山兩區(qū),地塊起拍總價為8.73億元,土地面積共14397.64平方米,預(yù)計將于12月15日成交出讓。

值得關(guān)注的是,本批次掛牌的兩宗地塊均采用的“單限單競+搖號”方式出讓,即限地價、競地價,達(dá)到最高限制地價后通過搖號方式確定競得人。

而近幾年,深圳一直在土拍環(huán)節(jié)對商品房有最高限售價,即在限地價基礎(chǔ)上,還有限普通商品房銷售價格,或再加上限政策性住房面積的約束條件,以“雙限雙競+搖號”或“三限雙競+搖號”的方式出讓。

截圖來源:深圳公共資源交易中心門戶網(wǎng)站

對于此次新掛宅地競價方式的改變,廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,一方面,給出地價的最高限制,但沒有提限制房價,達(dá)到地價上限后直接搖號,對開發(fā)商來說,就能直觀地計算出利潤空間,顯然這是在給市場讓利、休養(yǎng)生息,提振市場拿地的積極性。

另一方面,通過土地市場的情緒修復(fù),也可以帶動下游的商品房市場。

從深圳最新的掛出的兩宗地塊看,出讓規(guī)則中沒有明確提到銷售限價,只提到“出讓宗地的商品住房銷售價格,請意向競買人徑詢深圳市住房和建設(shè)局”。

對于是否將取消商品房銷售限價,據(jù)深圳商報報道,深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設(shè)局表示,網(wǎng)傳“深圳取消商品住房銷售限價”為不實消息。深圳堅決落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的工作目標(biāo),更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

受樓市下行影響,目前國內(nèi)的土地市場熱度處于低位。據(jù)CRIC統(tǒng)計,今年前三季度,59個樣本市(縣)中,預(yù)出讓地塊總面積為6207萬平方米,實際供應(yīng)4327萬平方米,平均預(yù)供地完成率68%。今年前10月全國出讓金28629億元,較2022年同期下滑26%,較2021年同期下滑48%。

單從深圳來看,據(jù)中指研究院統(tǒng)計,今年1-10月深圳土地出讓金規(guī)模為404億元,同比下滑45%,跌幅明顯高于全國水平。因此,此次調(diào)整出讓規(guī)則,主要的意圖就在于提振土地市場。

自今年9月底,自然資源部給各省市下發(fā)布關(guān)于建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0等限制的文件后,10月以來,全國22個執(zhí)行“土地出讓兩集中”規(guī)則的城市中,已有成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙等16個城市落實“取消土地最高限價”政策。

另外,在近期發(fā)布的規(guī)劃建設(shè)保障性住房的14號文中也提出,推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式,讓商品住房回歸商品屬性,滿足改善性住房需求,促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

據(jù)李宇嘉預(yù)測,政策實施后對后期開發(fā)商拿地的積極性會提振,對后續(xù)賣地也會產(chǎn)生積極效果。但明顯見效需要時間,目前市場情緒仍比較低迷,新房、二手房價格繼續(xù)下降,二手房掛牌、新房批售都在高位,需要市場消化到一定程度,有了觸底的跡象,供地新政的效果將會顯現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化土拍市場的形勢能否好轉(zhuǎn),關(guān)鍵還是在于市場銷售面的回暖情況。

從深圳市場表現(xiàn)來看,并不樂觀。據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測,10月深圳一手商品住宅成交2654套,環(huán)比上升27.8%,同比下跌20.3%;成交面積261130.82平方米,環(huán)比上升24.8%,同比下跌21.3%。

新房成交數(shù)據(jù)10月小幅回升,結(jié)束了8、9月的“兩連降”局面,但整體規(guī)模依舊處較低水平,市場情緒仍比較低迷。

二手房市場上,深圳二手房的在售量仍然居高不下,據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至10月30日,深圳共有58179套有效二手房源在售,比上周增加了235套,掛盤量有所增長。

但價格卻在持續(xù)下跌,樂有家研究中心此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,10月1日-26日樂有家門店成交的二手房源中,已經(jīng)有超七成是低于參考價出售的。

而位于福田皇崗、龍崗坂田、羅湖蔡屋圍、龍華民治等地區(qū)的二手房均價已從去年的8-9萬元/平方米下降至目前的5-7萬元/平方米。

從全國范圍來看,國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,10月全國70城二手房價指數(shù)環(huán)比下跌0.6%,連續(xù)5個月環(huán)比下跌,跌幅連續(xù)3個月持平后再次擴大,二手房普遍面臨下跌的壓力。

四個一線城市新房價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%,其中,深圳環(huán)比下降0.5%,北京和廣州分別下降了0.4%、0.7%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示,目前市場二手房普遍面臨下跌的壓力,從各地反饋的情況看,二手房價格下降,既有掛牌增加帶來的供應(yīng)壓力原因,也有房東降價幅度增大的原因。破解此類問題,建議要從全面放松限購、鼓勵中小戶型加快交易等角度進行,從而逐漸促進各城市二手房價格的企穩(wěn)。

如果二手房盤活了,居民家庭就有收入,就有能力換購新房,也有能力促進房企新房去庫存,也進一步可以改善房企的資金狀況和解決債務(wù)問題。

未經(jīng)正式授權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載本文,侵權(quán)必究。